Тренувальний процес

Громадяни мають бути готові: візит до нотаріуса займе цілий день

Початок 2013 року ознаменувався для учасників ринку нерухомості низкою значущих подій: зазнали змін порядок та процедура державної реєстрації прав на нерухоме майно, зокрема на земельні ділянки, а також система органів ведення Державного земельного кадастру. Яким чином можна здійснити оформлення земельних ділянок, права на які були отримані до набрання чинності вказаними змінами? Яка роль нотаріуса в оновленій процедурі реєстрації? Як правильно вчинити, якщо дані про земельну ділянку не збігаються з даними публічної кадастрової карти й чому остання містить багато неточностей? Компанія «ЛІГА:ЗАКОН» згуртувала фахівців, які під час брифінгу «Особливості реєстрації прав на земельні ділянки після 1 січня 2013 року» дали відповіді на запитання, що турбують як землевласників, так і спеціалістів у галузі нерухомості.

Перехідний період

З 1 січня почалася нова епоха, котра в земельних відносинах перевернула все з ніг на голову. Так, набрав чинності закон «Про регулювання містобудівної діяльності», відповідно до якого відвід земельної ділянки став неможливим без наявності містобудівної документації. Крім того, внесено зміни до закону «Про розмежування земель державної та комунальної власності», згідно з якими Державне земельне агентство стало одним із розпорядників земель. Водночас переінакшено процедуру відводу земельних ділянок, набрав чинності закон «Про Державний земельний кадастр», стала доступною публічна кадастрова карта, розміщена на офіційному веб-сайті Держземагентства.

«Нарешті за 20 років земельної реформи ми побачили, що «нареформували», — відзначив із цього приводу президент асоціації «Земельний союз України» Андрій Кошиль. Однак старт нової системи, за його словами, не проходить гладко.

Так, відповідно до законодавчих змін Держземагентство отримало право розпорядження землями сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів. Утім, фахівці зазначають, що агентство наразі не знає, яким чином реалізувати свої повноваження.

Проблем не оминули й великі сільськогосподарські компанії, котрі орендують земельні ділянки в населення. «Натепер ті ділянки, котрі сформовані до 2004 року та не отримали кадастрових номерів, практично неможливо легально зареєструвати, продовжити термін оренди чи змінити її умови», — зазначив А.Кошиль.

Ще однією новелою, на якій сфокусував увагу президент ЗСУ, є скасування процедури ліцензування суб’єктів, кот­рі займаються землевпорядними роботами, та набрання чинності новою процедурою сертифікації цих спеціалістів. Утім, такі зміни зумовили й певні труднощі, пов’язані з перехідним періодом, — близько 80—90% вітчизняних підприємств, за словами А.Кошиля, легально виконувати свою роботу наразі не мають змоги. «Це негативно впливає на наповнення Державного земельного кадастру. Технологічна система останнього має певні прогалини, котрі заповнюються в «гарячому» режимі, — наголосив він і додав: — Назвати систему кадастру повною неможливо. А публічна кадастрова карта наразі є тренувальною».

Алгоритм дій

Процедура реєстрації земельних ділянок, що діяла до 2013 року, в загальних рисах залишилася незмінною. Проте, якщо до 1 січня цього року і формуванням земельної ділянки, і реєстрацією права на неї займались органи земельних ресурсів, то нині ці функції законодавець розділив. Внесення інформації про межі земельних ділянок, технічні характеристики останніх, склад грунтів, цільове призначення здійснюють органи земельних ресурсів, права ж на земельну ділянку реєструє Державна реєстраційна служба або нотаріуси в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

Про нову процедуру реєстрації земельних ділянок, передбачену законом «Про Державний земельний кадастр», поінформував член ради ЗСУ Сергій Біленко. За його словами, процедура приватизації земельної ділянки потребує значних зусиль і розпочинається з отримання дозволу на розробку технічної документації землевідводу. Наступним етапом є відвідування державного кадастрового реєстратора в районному управлінні земельних ресурсів для проходження процедури реєстрації ділянки.

Для прийняття рішення про її реєстрацію або відмову у цьому державному кадастровому реєстратору законом відведено 14 днів. До речі, реєстратор несе адміністративну відповідальність за порушення строків розгляду заяви і за вимагання від заявника документів, не передбачених законом.

У випадку прийняття рішення про здійснення державної реєстрації земельної ділянки заявник отримує на руки витяг із ДЗК про останню. «Цей документ певною мірою заміняє державний акт на земельну ділянку в частині свідчень про неї, — зазначив С.Біленко і продовжив: — Крім того, витяг має містити інформацію, котра в державному акті не була передбачена, — щодо складу угідь, нормативної оцінки, обмежень у використанні земель».

Із зазначеним витягом громадянин прямує до органу, що дав йому дозвіл на приватизацію ділянки, і той приймає рішення щодо передання землі у власність. Саме це рішення, за словами члена ради ЗСУ, і є підставою для реєстрації права власності на земельну ділянку в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.

З метою спрощення процедури для громадян закон уповноважив державного кадастрового реєстратора на подання заяви про здійснення державної реєстрації земельної ділянки від імені заявника.

Що стосується державних актів, то вони «не втратили чинності, а просто вже не будуть видаватися», зауважив А.Кошиль.

І нотаріус, і експерт

Раніше функціонувало 3 переліки — Державний реєстр правочинів, Державний реєстр іпотек і Єдиний реєстр заборон відчуження об’єктів нерухомого майна. Тепер усі вони акумульовані в один Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

За новою процедурою, у здійсненні реєстрації прав на нерухоме майно не останню роль відведено нотаріусам, які вже зіткнулися з низкою труднощів.

Так, приватний нотаріус Людмила Лазарєва відзначила, що відповідальність за перевірку правоустановчих документів, виданих БТІ до 2013 року, покладається на нотаріуса. «Під час створення Реєстру речових прав на нерухоме майно до нього мали перенести архівну базу, що була в усіх БТІ. Цього не зробили. Тому в нотаріуса немає можливості побачити історію будинку», — зауважила жінка. До того ж, за її словами, з реєстрів, які були чинними до 2012 року, зникла деяка інформація. «Нотаріус — не експерт», — поділилася наболілим з учасниками брифінгу Л.Лазарєва.

Вона також зазначила, що протягом січня цього року нотаріуси не могли працювати, оскільки не було роз’яснень методичного характеру щодо спадкових справ. Наразі при виданні свідоцтва про право на спадщину нотаріуси реєструють не перехід, а виникнення права власності. «У лютому вже запрацювали», — зауважила нотаріус.

Згідно із законом «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» при вчиненні нотаріальної дії, за словами Л.Лазарєвої, кожен нотаріус у середньому виконує 9 алгоритмів, що займає багато часу. Для громадян це надзвичайно зручно, але нотаріус має виконати всі дії за один день — перевірити документи, оформити договір купівлі-продажу та видати витяг з реєстру речових прав. Із цього приводу Л.Лазарєва попередила учасників: «Люди мають бути готові до того, що проведуть у нотаріуса цілий день!»

Крім того, інформація про те, що вартість реєстрації становить 119 грн., на практиці не знаходить свого підтвердження. Адже до моменту видання витягу нотаріус учиняє кілька дій, за кожну з яких доводиться платити окремо, що викликає чимало невдоволення серед клієнтів.

«Далеко не 119 грн. коштує оформлення документів. Коли один покупець і один продавець, у середньому це коштуватиме до 700 грн.», — зауважила нотаріус і від імені всіх представників професії висловила сподівання, що таки з’являться рекомендації для нотаріусів, а процедуру оформлення договору купівлі-продажу буде спрощено.

На її думку, зручніше було б «не об’єднувати 3 реєстри в один, а залишити 2 старі, а реєстр правочинів замінити реєстром речових прав, що дозволило б зекономити час».

Усі до суду?

Державний земельний кадастр і реєстр речових прав на нерухоме майно запрацювали. Фахівці вбачають у цьому позитив як для землевласників, так і для власників прав на інше нерухоме майно, але зауважують, що проблем як в одних, так і в інших, на даному етапі побільшало. Так, ДЗК наразі містить багато «накладок» меж земельних ділянок.

Оскільки земельні ділянки, які натепер ще не мають кадастрових номерів, у ДЗК не внесені, адвокат, керівник секції земельного права Асоціації адвокатів України Зоя Ярош прогнозує, що такі «накладки» виникатимуть «не в кілька метрів, а в кілька власників на одну й ту саму ділянку».

Порядок виправлення технічних помилок у відомостях ДЗК та Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно закріплено в ст.37 закону «Про Державний земельний кадастр» й у ст.27 закону «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень». Однак зазначені закони не містять тлумачення поняття «технічна помилка».

«Там, де буде спір про право, як-то ті ж «накладки» в кілька метрів, що є реальними, там, де це стосується суміжних власників, такі помилки буде неможливо виправити лише в рамках вказаних законів», — переконана З.Ярош. У такому випадку для поновлення своїх порушених прав власникам земельних ділянок, на думку адвоката, доведеться звертатися до суду. «Такі спори є неминучими», — вважає З.Ярош.

«Хто ж буде вирішувати такий ласий шматок земельних спорів? Чи не будуть суди різної юрисдикції перетягувати ковдру?» — звернулася вона до аудиторії.

На думку жінки, це залежатиме від того, буде спір публічно-правовим чи приватноправовим. Так, якщо технічна помилка станеться з вини державного органу, спір можна буде вирішувати в порядку адміністративного судочинства. Якщо ж виникатиме спір про право, то, залежно від суб’єктного складу сторін, спори будуть підвідомчі господарським чи судам загальної юрисдикції.

Що стосується перебігу строків позовної давності в зазначеній категорії спорів, то наразі це питання гостро не стоїть, оскільки відомостей стосовно власників земельних ділянок до ДЗК поки що не внесено. Проте з моменту, коли «така інформація стане публічною, можна буде говорити про початок перебігу строку позовної давності. Тому не слід відкладати вирішення питань на далекий термін», переконана З.Ярош.

Натомість А.Кошиль порадив землевласникам поки що не звертатися до ДЗК: «Процес переносу даних буде закінчено протягом одного-двох місяців, після чого буде можливість активно взятися за виправлення допущених помилок».