Узаконене рейдерство

Лазівки в законодавстві змушують власників ділянок вишукувати контрзаходи для захисту свого майна

Законодавче вдосконалення реєстрації прав власності на земельні ділянки, попри вступ у дію із січня 2013 року нововведень, залишає низку лазівок, через які власники землі можуть позбутися своїх прав. Яку ж небезпеку для прав землевласників таїть у собі чинне законодавство у сфері земельних відносин? Про це розповіла адвокат, радник юридичної фірми «Василь Кісіль і парнери» Наталія Доценко-Білоус.

Залишається незмінним

З ухваленням постанови КМ №703 від 22.06.2011, яка набирає чинності з 1 січня 2013 року, вводиться новий порядок реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень. Відповідно, змінюється процедура оформлення прав на земельні ділянки, все відбуватиметься у дві стадії. Перший крок — це формування земельної ділянки за допомогою відкриття в поземельній книзі територіальними органами земельних ресурсів з унесенням даних до державного земельного кадастру. Другий — реєстрація прав на земельні ділянки як об’єкти нерухомості в Державній реєстраційній службі, створеній при Мін’юсті.

На цей момент облік земельних ділянок і реєстрація прав на них здійснюється територіальним управлінням органів земельних ресурсів. Незважаючи на нову двоступінчату процедуру реєстрації прав на земельні ділянки, підстави для припинення прав власності на них залишаються ті самі.

Серед таких підстав (їх дедалі частіше використовують для позбавлення прав власності на земельні ділянки всупереч волі тих, кому вони належать), за словами партнера ЮФ «Василь Кисіль і партнери» Н.Доценко-Білоус, — унесення протесту прокурора на незаконне рішення місцевих державних адміністрацій або органів місцевого самоврядування про передання земельної ділянки у власність.

Немає номера — немає прав

Примусове припинення прав власності, а тим більше на землю, здійснюється тільки через суд. Але на практиці простий і найпоширеніший спосіб позбавлення прав власності на землю — це відміна кадастрового номера.

Якщо є кадастровий номер, то є виділена в натурі земельна ділянка і, відповідно, у власника є права на цю ділянку. Проте відмінити кадастровий номер не так і складно. Схема проста. Земля рішенням місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування в порядку, передбаченому законодавством, передана у власність. Після закінчення часу, коли власник уже сповна відчуває себе господарем земельної ділянки, прокуратура вносить протест на рішення про передання земельної ділянки у власність як на незаконне.

До речі, внести протест прокурор може в будь-який момент, оскільки для опротестовування незаконного рішення місцевої держадміністрації або органу місцевого самоврядування немає строку позовної давності.

Узявши протест до виконання, місцеві держадміністрації або органи місцевого самоврядування надають відповідну інформацію для внесення до державного земельного кадастру, де відміняється кадастровий номер. З позбавленням номера власники позбавляються прав на земельну ділянку. Відтепер вона стає просто землею і переходить у розряд земельних ресурсів, які можуть бути надані іншим громадянам.

«В Україні існує і ряд інших можливостей примусової відміни номера в кадастрі, які також часто використовуються», — сказала Н.Доценко-Білоус.

Ударимо по «безземеллю»

Проте існує в законодавстві й низка заходів, які землевласники можуть використовувати, щоб уникнути правових лазівок. Один із таких заходів — це «знищити» ділянку. Під цим мається на увазі фактично зміна раніше присвоєного кадастрового номера на новий. Зробити це можна шляхом поділу чи об’єднання земельних ділянок (ст.56 закону «Про землеустрій» №858-IV від 22.05.2003). Таким чином, старий кадастровий номер здається в архів і не використовується. Формуючи нову земельну ділянку, їй присвоюють новий кадастровий номер.

До речі, після його отримання на заново сформовану земельну ділянку внесення протесту прокурора на незаконність рішення місцевої державної адміністрації або органу місцевого самоврядування про передання земельної ділянки у власність стає неможливим.

Наступний варіант (якщо, звичайно, мова йде не про землі, щодо яких діє мораторій) — це відчуження землі через товарну біржу, за наслідками публічних торгів на якій згодом міняється власник.

І ще одна можливість — це обтяження земельної ділянки об’єктами нерухомості або квазінерухомістю (багаторічні насадження, ландшафт тощо).

Завдяки таким крокам власники землі зможуть додатково себе убезпечити. Проте вживання вказаних заходів вимагає немало часу й засобів. Виникає запитання: чи можна законодавчо врегулювати питання власності на землю без правових хитрувань?

«Для зміни ситуації із законодавчо закріпленою процедурою позбавлення землевласників прав власності на ділянки всупереч їхній волі (фактично — із земельним рейдерством) законодавцеві необхідно долучити до розроблення нормативно-правових актів практиків, котрі спеціалізуються на веденні справ у сфері земельних відносин. Нині спроби потрапити до складу робочих груп щодо земельної реформи безуспішні, — говорить Н.Доценко-Білоус, — і доводиться вживати контрзаходів замість того, аби законодавчо усунути істотні прогалини, що загрожують праву власності».