Коли орендар може вимагати переведення на нього прав покупця землі — ВС

Захист переважного права наймача (орендаря) при продажу орендованого майна здійснюється шляхом переведення на нього прав та обов’язків покупця за договором купівлі-продажу за певних умов.

Таких висновків дійшла об’єднана палата Касаційного цивільного суду у постанові від 2.06.2025 у справі №192/553/21, інформує «Закон і Бізнес».

У цій справі товариство як орендар земельної ділянки вимагало перевести на себе права покупця та визнати право власності на ділянку, яку орендодавець продав іншій особі без дотримання переважного права орендаря на її викуп.

Суд першої інстанції позов задовольнив. Апеляційний суд це рішення скасував та відмовив у позові, посилаючись на те, що орендодавець була вільною у виборі контрагента та не мала зобов’язань перед товариством, оскільки воно не мало переважного права з придбання спірної ділянки ні в силу закону, ні з огляду на договір оренди.

ОП КЦС зазначила, що за відсутності визначеної процедури захисту переважного права купівлі у ст.777 ЦК за аналогією закону застосовуються правила ст.362 ЦК. При цьому подібними за змістом відносинами буде реалізація переважного права, а не спільна часткова власність.

Відповідно до ч.2 ст.777 ЦК наймач, який належно виконує свої обов’язки за договором найму, у разі продажу речі, переданої в найм, має переважне право перед іншими особами на її придбання.

У судовій практиці усталеним є розуміння переважного права як такого суб’єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб’єктивне право.

При цьому ОП КЦС зауважила, що застосування такого способу захисту, як переведення прав та обов’язків покупця тільки у випадку укладення договору купівлі-продажу з розстроченням (відстроченням) платежу, не узгоджується із правилами ч.2 ст.777 ЦК і ст.9 закону «Про оренду землі» (у редакції, чинній на час укладення договору купівлі-продажу).

Водночас, умовами задоволення позову наймача про переведення на нього прав та обов’язків покупця є такі факти: наймач належним чином виконував свої обов’язки за договором найму; власник (наймодавець) продав майно іншій особі з порушенням переважного права наймача на купівлю цього майна; наймач вніс на депозитний рахунок суду грошову суму, яку за договором повинен сплатити покупець, що є гарантією отримання коштів за таким договором для продавця.

Якщо переведення прав є неможливим, наймач має право вимагати відшкодування збитків. Інші способи захисту (визнання права власності, визнання договору недійсним) є неналежними.

Тому ОП КЦС скасувала постанову апеляційного суду в частині вимог про переведення прав та обов’язків покупця і залишила в силі в цій частині рішення суду першої інстанції.

Закон і Бізнес