Про знесення самобуду, емфітезіс та земельний сервітут розповів суддя ВС

Вимогу про демонтаж прибудови, добудови тощо до багатоквартирного будинку можуть заявити як ОСББ, так і окремі співвласники, які не давали згоди на використання їхнього спільного майна.

Про таку позицію Касаційного цивільного суду, викладену в постанові від 27.11.2024 у справі №463/5124/21 нагадав суддя КЦС Дмитро Гудима під час ІІ Земельного форуму, інформує «Закон і Бізнес».

Також він зазначив, що у постанові від 15.11.2023 у справі №96/1174/22 Велика палата ВС підтвердила, що вимоги про припинення права власності на самочинне будівництво, скасування реєстрації цього права чи рішення про таку реєстрацію не є належними способами захисту права власності на земельну ділянку. Те саме стосується скасування декларації про готовність об’єкта до експлуатації (див. постанову КЦС від 14.02.2024 у справі №523/8263/20), зокрема тому, що задоволення вказаних вимог не відновлює попередній стан ділянки.

Д.Гудима зазначив, що ст.376 ЦК виключає можливість легітимізації самочинного будівництва іншими способами, ніж передбачені в цій статті. Ефективними способами захисту прав власника земельної ділянки є вимоги про знесення об’єкта або визнання права власності на нього за власником відповідної ділянки.

Стосовно формулювання позовних вимог і судових рішень щодо демонтажу самочинного будівництва, він пояснив, що такі рішення мають бути придатними для виконання не лише добровільно, але й у примусовому порядку. Це можливо, зокрема, тоді, коли суд вказує в резолютивній частині, що потрібно привести відповідний об’єкт до попереднього стану шляхом знесення самочинного будівництва на земельній ділянці з подальшим відшкодуванням вартості демонтажу відповідачем (див., наприклад, постанови КЦС від 14.02.2024 у справі №523/8263/20 та від 27.11.2024 у справі №463/5124/21).

Крім того, доповідач звернув увагу на розвиток практики Верховного Суду щодо емфітевзису — речового права користування чужою ділянкою для сільськогосподарських потреб. Відповідаючи на питання про те, чи можна розірвати договір емфітевзису і скасувати реєстрацію відповідного права через невнесення плати, Д.Гудима зауважив, що емфітевзис є речовим правом, яке можна припинити лише у випадках, передбачених законом. Встановлення додаткових підстав для припинення емфітевзису договором не допускається.

Він звернув увагу, що в разі порушення зобов’язань за договором (наприклад, невнесення платежів) належним способом захисту є стягнення боргу в судовому порядку, а не припинення емфітевзису. Одна з причин у тому, що емфітевзис існує відносно незалежно від договору, яким він був встановлений, і може бути «уражений» лише в разі визнання цього договору недійсним (див. постанову ОП КЦС від 20.01.2025 у справі №390/25/22).

Стосовно земельних сервітутів суддя зауважив, що їм порівняно з особистими сервітутами притаманна властивість слідування, коли перехід права власності на ділянку до нового власника не припиняє земельного сервітуту. Інакше кажучи, останній не пов'язаний з особою власника ділянки (див. постанову КЦС від 20.06.2024 у справі №359/4563/21).

Наостанок, доповідач окреслив умови, за яких суд може встановити безоплатний земельний сервітут, наприклад для проходу чи прокладання комунікацій (це питання КЦС розглянув, зокрема, в постанові від 25.06.2025 у справі №463/10616/19).

Більш детально — у презентації Д.Гудими, з якою можна ознайомитися за посиланням.

Закон і Бізнес