Борг з орендної плати погашено: чи є підстави для розірвання договору — ВП ВС

Підставою розірвання договору оренди землі згідно з п.«д» ч.1 ст.141 ЗК є саме систематична, тобто неодноразова (два та більше випадків), повна несплата орендної плати.

Таке тлумачення надала Велика палата Верховного Суду, скасовуючи рішення судів попередніх інстанцій у справі №918/391/23 та ухвалюючи нове — про задоволення позову прокурора, інформує «Закон і Бізнес».

У цій справі прокурор в інтересах держави в особі Рокитнівської селищної ради Сарненського району Рівненської області звернувся з позовом про розірвання договорів та повернення земельних ділянок, оскільки орендар не сплачував орендну плату в повному обсязі.

Після пред’явлення позову відповідач сплатив заборгованість, тому рада та товариство стали заперечувати проти позову, посилаючись на доцільність збереження договірних відносин, що відповідатиме інтересам територіальної громади.

Суд першої інстанції відмовив у позові, апеляційний суд залишив це рішення без змін.

Своєю чергою, ВП ВС у цій справі вирішувала такі правові питання:

як співвідносяться загальні та спеціальні норми у вирішенні питання про розірвання договору оренди землі;

в яких випадках договір оренди землі може бути розірваний судом на підставі п.«д» ч.1 ст.141 Земельного кодексу, а коли — на підставі ч.2 ст.651 Цивільного кодексу;

яке правове значення має сплата заборгованості з орендної плати після пред’явлення позову.

ВП ВС зазначила, що спеціальними у врегулюванні розірвання договору оренди землі є приписи ст.32 закону «Про оренду землі», а також ст.141 ЗК, п. «д» ч. 1 якої передбачає, що підставою припинення права користування ділянкою є систематична несплата земельного податку або орендної плати.

Під систематичністю розуміються два та більше випадки несплати орендної плати, визначеної умовами укладеного між сторонами договору. Натомість разове порушення такої умови договору не вважається систематичним і не може бути підставою для його розірвання.

Щодо поняття «несплата», вжите у п.«д» ч.1 ст.141 ЗК, то його потрібно розуміти саме як повну несплату орендної плати. Адже поняття «несплата» та «недоплата» не є тотожними.

Водночас, ВП ВС наголосила: якщо орендар допустив часткову несплату (недоплату) орендної плати, застосуванню підлягає загальне правило ч.2 ст.651 ЦК — у разі істотності порушення договору іншою стороною. Якщо суд дійде висновку, що орендар істотно порушив умови договору та внаслідок часткової недоплати орендної плати орендодавець значною мірою був позбавлений того, на що розраховував, то договір має бути розірваний на підставі ч.2 ст.651 ЦК.

При цьому факт погашення орендарем заборгованості після звернення з позовом про розірвання договору не має правового значення для його вирішення. Систематична несплата може підтверджувати ненадійність контрагента і те, що кредитор не може бути впевнений у належному виконанні договору в майбутньому, і такий висновок не спростовується подальшим погашенням заборгованості.

Закон і Бізнес