Чи слід було після 1.01.2013 реєструвати додаткову угоду до договору оренди землі — ВП ВС

Умови договору оренди землі, укладеного після 1.01.2013, за загальним правилом, змінюються для сторін договору з моменту підписання додаткової угоди, а не її державної реєстрації.

Такий висновок зробила Велика палата Верховного Суду, скасовуючи попередні рішення у справі №907/882/22, інформує «Закон і Бізнес».

Спір у цій справі стосувався обов’язку ФОП зі сплати орендної плати, оскільки не було проведено державну реєстрацію додаткової угоди та самого права оренди.

Відповідний договір оренди був укладений між Департаментом міської ради та ФОП, право оренди зареєстровано за відповідачем до 24.10.2018. Згодом сторони підписали додаткову угоду, якою, зокрема, продовжили строк дії договору, встановили розмір орендної плати на рік у розмірі 3% від нормативної грошової оцінки землі та погодили сплату за фактичне використання землі в період з 25.10.2018 до моменту державної реєстрації права оренди землі, а також передбачили, що договір оренди в новій редакції набирає чинності з моменту його підписання сторонами.

Водночас відповідачка у період із січня до грудня 2020 року щомісячно сплачувала орендну плату в розмірі, встановленому договором до внесення змін.

У листопаді 2022 року департамент звернувся із позовом про стягнення майже 280 тис. грн. заборгованості з орендної плати. Суди попередніх інстанцій позов задовольнили.

Як повідомляв «ЗіБ», передаючи справу на розгляд ВП ВС, Касаційний господарський суд звернув увагу на неоднозначну судову практику з цього питання. Адже, наприклад, у постанові від 28.03.2024 у справі №160/240/23, Касаційний адміністративний суд дійшов висновку, що додаткова угода до договору оренди землі підлягала державній реєстрації, як і договір оренди. Відповідно, за відсутності державної реєстрації додаткової угоди у сторін не виникли права та обов’язки, які нею визначені.

Натомість у постанові від 16.03.2020 у справі №922/1658/19 палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності КГС констатувала, що державній реєстрації підлягає лише саме виникнення речового права (права оренди ділянки) та його строк, а не умови договору оренди, зокрема такі як розмір орендної плати.

ВП ВС дійшла висновку, що зміна умов договору оренди землі, укладеного з 1.01.2013, за загальним правилом здійснюється за взаємною згодою сторін у письмовій формі, а їхні права і обов’язки в зобов’язальних правовідносинах змінюються з моменту досягнення ними такої домовленості та підписання відповідного документа (зазвичай додаткової угоди).

Водночас державній реєстрації на підставі вказаного правочину підлягає речове право оренди ділянки (відповідні відомості про нього), а не умови договору оренди землі, зокрема розмір орендної плати. Державна реєстрація речового права оренди землі на підставі договору оренди землі, укладеного з 1.01.2013, не визначає момент виникнення та зміни в його сторін прав і обов’язків у зобов’язальних правовідносинах.

Отже, зобов’язання за договором, зокрема щодо встановлення ставки орендної плати в розмірі 3% від НГО ділянки, змінилися для сторін з моменту досягнення ними такої домовленості та підписання додаткової угоди.

Також ВП ВС розмежувала випадки, в яких можливий відступ від висновку про застосування норми права, і випадки, коли певний висновок може бути кваліфікований як зроблений per incuriam (з лат. «через недогляд»).

Так, ВП ВС дійшла висновку, що висновки КАС щодо необхідності державної реєстрації додаткової угоди до договору оренди землі, зроблені per incuriam (унаслідок застосування норм закону «Про оренду землі», які з 1.01.2013 були виключені) і за наявності висновку ВП ВС щодо застосування норм права у подібних правовідносинах, не підлягають врахуванню в наступних справах і не потребують відступу.

Закон і Бізнес