Долг по арендной плате погашен: есть ли основания для расторжения договора — БП ВС

Основанием расторжения договора аренды земли согласно п.«д» ч.1 ст.141 ЗК является систематическая, то есть неоднократная (два и более случаев), полная неуплата арендной платы.

Такое толкование дала Большая палата Верховного Суда, отменяя решение судов предыдущих инстанций по делу №918/391/23 и принимая новое — об удовлетворении иска прокурора, информирует «Закон и Бизнес».

По этому делу прокурор в интересах государства в лице Рокитновского поселкового совета Сарненского района Ровенской области обратился с иском о расторжении договоров и возврате земельных участков, поскольку арендатор не платил арендную плату в полном объеме.

После предъявления иска ответчик уплатил задолженность, поэтому совет и общество стали возражать против иска, ссылаясь на целесообразность сохранения договорных отношений, что будет отвечать интересам территориального общества.

Суд первой инстанции отказал в иске, апелляционный суд оставил это решение по-прежнему.

В свою очередь, БП ВС по этому делу решала такие правовые вопросы:

как соотносятся общие и специальные нормы по решению вопроса о расторжении договора аренды земли;

в каких случаях договор аренды земли может быть расторгнут судом на основании п.«д» ч.1 ст.141 Земельного кодекса, а когда — на основании ч.2 ст.651 Гражданского кодекса;

какое правовое значение имеет уплата задолженности по арендной плате после предъявления иска.

БП ВС отметила, что специальными в урегулировании расторжения договора аренды земли являются предписания ст.32 закона «Об аренде земли», а также ст.141 ЗК, п.«д» ч.1 которой предусматривает, что основанием прекращения права пользования участком систематическая неуплата земельного налога или арендной платы.

Под систематичностью понимаются два и более случая неуплаты арендной платы, определенной условиями заключенного между сторонами договора. Разовое нарушение такого условия договора не считается систематическим и не может быть основанием для его расторжения.

Что касается понятия «неуплата», употребленное в п.«д» ч.1 ст.141 ЗК, то его следует понимать как полную неуплату арендной платы. Ведь понятия «неуплата» и «недоплата» не тождественны.

В то же время БП ВС подчеркнула: если арендатор допустил частичную неуплату (недоплату) арендной платы, применению подлежит общее правило ч.2 ст.651 ГК — в случае существенности нарушения договора другой стороной. Если суд приходит к выводу, что арендатор существенно нарушил условия договора и в результате частичной недоплаты арендной платы арендодатель в значительной степени был лишен того, на что рассчитывал, то договор должен быть расторгнут на основании ч.2 ст.651 ГК.

При этом факт погашения арендатором задолженности после обращения с иском о расторжении договора не имеет правового значения по его решению. Систематическая неуплата может подтверждать ненадежность контрагента и то, что кредитор не может быть уверен в надлежащем выполнении договора в будущем и такой вывод не опровергается дальнейшим погашением задолженности.

Закон і Бізнес