Який міжнародний досвід у сфері державної реєстрації може запозичити Україна
Одним з пріоритетних напрямів держави є захист інтересів громадян та бізнесу в сфері державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Це має суттєво покращити бізнес-клімат та підвищити ефективність інвестиційних процесів у країні.
Індикатор інвестиційної привабливості
Одним із показників успішної реалізації політики держави є рейтинг простоти ведення підприємницької діяльності Doing Business, який щорічно формується Світовим банком.
Глобальне міжнародне дослідження Doing Business — це не лише індикатор інвестиційної привабливості та бізнес-клімату в конкретній світовій державі, але й своєрідний маркер ефективності національного регулювання ведення підприємницької діяльності та рівня захищеності власності.
Покращити позиції у цьому авторитетному світовому рейтингу — амбітна мета і водночас серйозний виклик для багатьох країни. За даними звіту Світового банку, в 2020 році Україна покращила свої показники по шести з десяти індикаторів, які враховуються фахівцями Світового банку при формуванні рейтингу, та посіла 64 місце з-поміж 190 світових держав, а за показниками — реєстрація нерухомості і бізнесу — 61.
Ставлячи за мету покращити позиції України в рейтингу Doing Business та увійти в топ-30 країн щодо реєстрації права власності та бізнесу, було проаналізовано міжнародну практику країн, які входять в топ-100 рейтингу, в частині виникнення та реєстрації права власності, для можливого запозичення позитивного іноземного досвіду та імплементації міжнародних стандартів до національної системи державної реєстрації.
Система Торренса
Досить високі позиції у рейтингу Doing Business займають країни, які у сфері реєстрації прав на нерухоме майно використовують систему Торренса. Це Австралія, Нова Зеландія, деякі провінції Канади.
Система Торренса – це певний різновид системи реєстрації прав на нерухоме майно, зокрема і на земельні ділянки, за якою передача права власності проводиться шляхом реєстрації змін в записах реєстру на підставі волевиявлення власника, а не документів про вчинення правочину. Виникнення, зміна і припинення речових прав ґрунтуються тільки на записах в поземельній книзі, які не можуть бути оскаржені на підставах матеріально-правового характеру. Навіть якщо під час запису була допущена помилка, потерпіла особа має право пред'явити позов до особи, яка незаконно отримала нерухоме майно у власність, але не може вимагати виправлення запису. Лише у випадку, коли запис про право був внесений шляхом підроблення документів, потерпіла сторона має право в судовому порядку вимагати повернення земельної ділянки і скасування неправомірно внесеного запису.
Рішення про реєстрацію за системою Торренса приймається працівником органу юстиції. Реєстратор перевіряє «чистоту титулу» (угоди): він може викликати свідків для надання свідчень під присягою (за відмову від надання свідчень особам загрожує штраф). Право власності виникає після державної реєстрації запису в поземельній книзі.
Аналогом системи Торренса у країнах з романо-германською правовою системою можна вважати модель державної реєстрації у Франції. Хоча враховуючи позиції у рейтингу (за підсумками Doing Business-2020 Франція посіла 99 місце), французька модель державної реєстрації є менш прозорою та захищеною з точки зору індикаторів ефективності Світового банку.
Підставою виникнення права власності у Франції є державна реєстрація в спеціальному реєстраційному бюро, яке має назву Сховище іпотек. Однак предметом реєстрації є не речові права, а правовстановлюючі документи. Реєстрація правовстановлюючих документів не є обов'язковою, за винятком документів про переважні права і іпотеки (з обов'язковим зазначенням суми і описом об'єктів). Укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна проходить у нотаріуса, який зобов’язаний здійснити перевірку «чистоти угоди», відправивши низку запитів: до мерій — із зазначенням пріоритетної можливості меріям придбати нерухомість на умовах, передбачених попереднім договором; до іпотечного бюро — здійснити перевірку, чи немає неоплачених боргів за об’єктом; до усіх співвласникам нерухомого майна — з’ясувати, чи згодні вони на відчуження. І тільки після цього відбувається підписання основного договору купівлі-продажу і, власне, сама державна реєстрація права власності у Сховищі іпотек.
Під час дослідження міжнародної практики в сфері державної реєстрації несподіванкою стала Естонія. Ця країна займає одну із найвищих позицій в рейтингу серед країн Європейського Союзу (6 місце), поступаючись лише Литві. Процедура реєстрації прав на нерухоме майно в Естонії подібна до української моделі. Для передачі права власності на нерухоме майно продавець і покупець повинні укласти нотаріально посвідчену згоду і подати заявку на внесення змін до запису в земельній книзі. Право власності вважається переданим після внесення запису в земельну книгу. Однак, сама процедура реєстрації відбувається досить швидко — протягом всього лише трьох днів.
«Золота середина»
Чеська Республіка, Фінляндія та Португалія – країни, які займають середні позиції в рейтингу Doing Business, мають різні процедури реєстрації та всі вони є досить ефективними та безпечними.
В Чехії, для передачі права власності, передбачена обов'язкова резервація об’єкта нерухомості (аналогом в Україні є внесення авансу за нерухоме майно). Після підписання договору про резервацію об'єкта (або попереднього договору) оформляється ще один документ — договір про депозит (про зберігання грошей). Він визначає порядок перерахування грошових коштів.
Сума, що дорівнює вартості нерухомості за вирахуванням резервації внеску, має зберігатися на окремому депозитному (трастовому, ескроу) рахунку і може бути переведена на рахунок продавця тільки після переоформлення права власності. Депозит може зберігатися в банку, агентстві нерухомості, у нотаріуса або адвоката. Договір про депозит підписують покупець, продавець і особа, яка бере на себе зобов’язання зі зберігання коштів.
Після укладання нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, новий власник готує заяву про переоформлення права власності, яку разом з договором направляє до Кадастру нерухомості.
Згідно із чеським законодавством задля безпеки об'єкт «блокується» в Кадастрі на 21 день, тобто стосовно об’єкта нерухомого майна не можливо вчинити жодних операцій щодо реєстрації. В цілому державна реєстрація займає не більше 45 днів.
При реєстрації на зворотньому боці письмового договору купівлі-продажу проставляється печатка. За бажанням покупець може замовити в Кадастрі нерухомості виписку про право власності — лист власності.
Після того, як новий власник отримає завірений Кадастром примірник договору купівлі-продажу, а також підтвердження про реєстрацію, гроші з трастового рахунку перераховуються продавцю. Право власності виникає з моменту реєстрації договору в Кадастрі.
Взагалі, процедура резервації об’єкта нерухомого майна є досить розповсюдженою в міжнародній практиці. Скажімо, в Португалії передбачено обов’язкове резервування нерухомого майна та укладання попереднього договору, де зазначаються характеристики об'єкта, ціна, умови і порядок оплати, права та обов'язки сторін. На цьому етапі покупець вносить аванс в розмірі 10-30% від ціни об'єкта. Між підписанням попереднього і основного договорів купівлі-продажу проходить від одного до шести місяців. Підписання договору купівлі-продажу проходить у нотаріуса, після цього нотаріально завірені копії документів направляються до Земельного кадастру для реєстрації нового власника, а також до податкових органів. В результаті цих дій новий власник отримує переоформлений Реєстраційний сертифікат та Домову книгу. Право власності набувається після реєстрації договору купівлі-продажу.
У Фінляндії реєстрація права власності на нерухомість відбувається після опублікування відповідним районним судом оголошення про перехід прав. Для забезпечення законності купівлі-продажу офіційна особа, яка затверджує угоду, має в присутності продавця та покупця (або їх уповноважених представників) здійснити посвідчення купівлі-продажу. В якості таких офіційних осіб, які засвідчують угоди виступають такі службові особи, як інженери-землевпорядники, а також окремо призначаються районним судом приватні уповноважені по посвідченню угод з нерухомістю. Процедура реєстрації у Фінляндії досить тривала порівняно з Україною – відбувається більше 60-ти днів, проте вона є незарегульованою та досить простою, що дозволяє Фінляндії утримувати середні позиції (за підсумками Doing Business-2020 Фінляндія посіла 34 місце) в рейтингу Світового банку.
Чистота титулу
Як відомо, у світі існують дві різні системи реєстрації — актова і титульна. Перша передбачає реєстрацію правових актів, друга — фіксує права власника на нерухоме майно. З 2013 року система державної реєстрації в України більш наближена до титульної системи, проте відсутній основний елемент, який мають розвинені країни із такою же титульною системою реєстрації, — гарантії захисту права власності добросовісного набувача нерухомого майна.
Яскравим прикладом використання титульної системи реєстрації є Сполучені Штати Америки.
На мій погляд, дуже корисно було б запозичити досвід США в частині обов’язку особи, яка здійснює реєстрацію права власності, перевіряти «чистоту титулу»: досліджувати «ланцюг переходів титулу власності» протягом певного періоду для встановлення правомірності набуття та відчуження нерухомого майна продавцем, та з метою убезпечення власника майна від шахрайських дій попередніх господарів і не допущення протиправного позбавлення права власності.
До речі, в Швейцарії при купівлі земельної ділянки майбутній власник отримує копії документів, які містять інформацію про історією переходів права власності на неї, починаючи з XVII сторіччя!
Аналіз досвіду різних країн яскраво демонструє те, що ідеальної чи універсальної моделі системи держаної реєстрації права власності в світі не існує. Однак запозичити окремі елементі деяких іноземних моделей Україні все ж варто. Звісно, робити це потрібно зважено і послідовно, враховуючи національні особливості і потреби системи реєстрації та реалії її функціонування.

Матеріали за темою
Apple не змогла захистити Стіва Джобса від пародії
в„–14 (1520), 03.04—09.04.2021
Презервативи «Слуга народу» та чорний кокаїн. Перли торговельних марок, які подають на реєстрацію
в„–13 (1519), 27.03—02.04.2021
Реєстрація, захист та стягнення компенсаціі у сфері авторського права
в„–12 (1518), 20.03—26.03.2021
Варто пам’ятати про цілі, яких ми прагнемо досягти, створюючи спеціалізований IP-суд, - Микола Потоцький
в„–12 (1518), 20.03—26.03.2021
IP-суд запрацює у смартфоні, поки офлайн-перспективи залишаються невтішними
в„–7 (1513), 13.02—19.02.2021
Множинні заявки та Апеляційна палата: як відбувається охорона промислових зразків по-новому
в„–6 (1512), 06.02—12.02.2021
Telegram потрапив до «піратського списку» ЄК
16.12.2020
Товари на митниці при порушенні прав ІВ лежатимуть не роками, а ... місяцями
в„–44 (1498), 31.10—06.11.2020
Перший куплет і останній акорд: як поділити між колишнім подружжям об’єкти ІВ?
в„–43 (1497), 24.10—30.10.2020
Мінекономіки хоче штрафувати за чужу IP-власність — проект
в„–43 (1497), 24.10—30.10.2020
Технічні тонкощі та авторські задуми, які не вдасться зареєструвати як промисловий зразок
в„–42 (1496), 17.10—23.10.2020
Суд ЄС дозволив Мессі стати брендом
в„–39 (1493), 26.09—02.10.2020
Досудове вирішення IP-спорів: перспективи для нового інструменту
в„–37 (1491), 12.09—18.09.2020
Коментарі
До статті поки що не залишили жодного коментаря. Напишіть свій — і будьте першим!