Нерухомість у ланцюжках переходів

Який міжнародний досвід у сфері державної реєстрації може запозичити Україна

Одним з пріоритетних напрямів держави є захист інтересів громадян та бізнесу в сфері державної реєстрації права власності на нерухоме майно. Це має суттєво покращити бізнес-клімат та підвищити ефективність інвестиційних процесів у країні.

Індикатор інвестиційної привабливості

Одним із показників успішної реалізації політики держави є рейтинг простоти ведення підприємницької діяльності Doing Business, який щорічно формується Світовим банком.

Глобальне міжнародне дослідження Doing Business — це не лише індикатор інвестиційної привабливості та бізнес-клімату в конкретній світовій державі, але й своєрідний маркер ефективності національного регулювання ведення підприємницької діяльності та рівня захищеності власності. 

Покращити позиції у цьому авторитетному світовому рейтингу — амбітна мета і водночас серйозний виклик для багатьох країни. За даними звіту Світового банку, в 2020 році  Україна покращила свої показники по шести з десяти індикаторів, які враховуються фахівцями Світового банку при формуванні рейтингу, та посіла 64 місце з-поміж 190 світових держав, а за показниками  — реєстрація нерухомості і бізнесу — 61.

Ставлячи за мету покращити позиції України в рейтингу Doing Business  та увійти в топ-30 країн щодо реєстрації права власності та бізнесу, було проаналізовано міжнародну практику країн, які входять в топ-100 рейтингу, в частині виникнення та реєстрації права власності, для можливого запозичення позитивного іноземного досвіду та імплементації  міжнародних стандартів до національної системи державної реєстрації.

Система Торренса

Досить високі позиції у рейтингу Doing Business займають країни, які у сфері  реєстрації прав на нерухоме майно використовують систему Торренса. Це  Австралія, Нова Зеландія, деякі провінції Канади.

Система  Торренса – це певний різновид системи реєстрації прав на нерухоме майно, зокрема і на земельні ділянки, за якою передача права власності проводиться шляхом реєстрації змін в записах реєстру на підставі волевиявлення власника, а не документів про вчинення правочину. Виникнення, зміна і припинення речових прав ґрунтуються тільки на записах в поземельній книзі, які не можуть бути оскаржені на підставах матеріально-правового характеру. Навіть якщо під час запису була допущена помилка, потерпіла особа має право пред'явити позов до особи, яка незаконно отримала нерухоме майно у власність, але не може вимагати виправлення запису. Лише у випадку, коли запис про право був внесений шляхом підроблення документів, потерпіла сторона має право в судовому порядку вимагати повернення земельної ділянки і скасування неправомірно внесеного запису.

Рішення про реєстрацію за системою Торренса приймається працівником органу юстиції. Реєстратор перевіряє «чистоту титулу» (угоди): він може викликати свідків для надання свідчень під присягою (за відмову від надання свідчень особам загрожує штраф). Право власності виникає після державної реєстрації запису в поземельній книзі.

Аналогом системи Торренса у країнах з романо-германською правовою системою можна вважати модель державної реєстрації у Франції. Хоча враховуючи  позиції  у рейтингу (за підсумками Doing Business-2020  Франція посіла 99 місце), французька модель державної реєстрації є менш прозорою та захищеною з точки зору індикаторів ефективності Світового банку.

Підставою виникнення права власності у Франції є державна реєстрація в спеціальному реєстраційному бюро, яке має назву Сховище іпотек. Однак предметом реєстрації є не речові права, а правовстановлюючі документи. Реєстрація правовстановлюючих документів не є обов'язковою, за винятком документів про переважні права і іпотеки (з обов'язковим зазначенням суми і описом об'єктів). Укладання договору купівлі-продажу нерухомого майна проходить у нотаріуса, який зобов’язаний здійснити перевірку «чистоти угоди», відправивши низку запитів: до мерій — із зазначенням пріоритетної можливості меріям придбати нерухомість на умовах, передбачених попереднім договором; до іпотечного бюро — здійснити перевірку, чи немає неоплачених боргів за об’єктом; до усіх співвласникам нерухомого майна — з’ясувати, чи згодні вони на відчуження. І тільки після цього відбувається підписання основного договору купівлі-продажу і, власне, сама державна реєстрація права власності у Сховищі іпотек.

Під час дослідження міжнародної практики в сфері державної реєстрації несподіванкою стала Естонія. Ця країна займає одну із найвищих позицій в рейтингу серед країн Європейського Союзу (6 місце),  поступаючись лише Литві. Процедура реєстрації прав на нерухоме майно в Естонії подібна до української моделі. Для передачі права власності на нерухоме майно продавець і покупець повинні укласти нотаріально посвідчену згоду і подати заявку на внесення змін до запису в земельній книзі. Право власності вважається переданим після внесення запису в земельну книгу. Однак, сама процедура реєстрації відбувається досить швидко — протягом всього лише трьох днів.

«Золота середина»

Чеська Республіка, Фінляндія та Португалія – країни, які займають середні позиції в рейтингу Doing Business, мають різні процедури реєстрації та всі вони є досить ефективними та безпечними.

В Чехії, для передачі права власності, передбачена обов'язкова резервація об’єкта нерухомості (аналогом в Україні є внесення авансу за нерухоме майно). Після підписання договору про резервацію об'єкта (або попереднього договору) оформляється ще один документ — договір про депозит (про зберігання грошей). Він визначає порядок перерахування грошових коштів.

Сума, що дорівнює вартості нерухомості за вирахуванням резервації внеску, має зберігатися на окремому депозитному (трастовому, ескроу) рахунку і може бути переведена на рахунок продавця тільки після переоформлення права власності. Депозит може зберігатися в банку, агентстві нерухомості, у нотаріуса або адвоката. Договір про депозит підписують покупець, продавець і особа, яка бере на себе зобов’язання зі зберігання коштів.

Після укладання нотаріально посвідченого договору купівлі-продажу, новий власник готує заяву про переоформлення права власності, яку разом з договором направляє до Кадастру нерухомості.

Згідно із чеським законодавством задля  безпеки об'єкт «блокується» в Кадастрі на 21 день, тобто стосовно об’єкта нерухомого майна не можливо вчинити жодних операцій щодо реєстрації. В цілому державна реєстрація займає не більше 45 днів.

При реєстрації на зворотньому боці письмового договору купівлі-продажу проставляється печатка. За бажанням покупець може замовити в Кадастрі нерухомості виписку про право власності — лист власності.

Після того, як новий власник отримає завірений Кадастром примірник договору купівлі-продажу, а також підтвердження про реєстрацію, гроші з трастового рахунку перераховуються продавцю. Право власності виникає з моменту реєстрації договору в Кадастрі.

Взагалі, процедура резервації об’єкта нерухомого майна є досить розповсюдженою в міжнародній практиці. Скажімо, в Португалії передбачено обов’язкове резервування нерухомого майна та укладання попереднього договору, де зазначаються характеристики об'єкта, ціна, умови і порядок оплати, права та обов'язки сторін. На цьому етапі покупець вносить аванс в розмірі 10-30% від ціни об'єкта. Між підписанням попереднього і основного договорів купівлі-продажу проходить від одного до шести місяців. Підписання договору купівлі-продажу проходить у нотаріуса, після цього нотаріально завірені копії документів направляються до Земельного кадастру для реєстрації нового власника, а також до податкових органів. В результаті цих дій новий власник отримує переоформлений Реєстраційний сертифікат та Домову книгу. Право власності набувається після реєстрації договору купівлі-продажу.

У Фінляндії реєстрація права власності на нерухомість відбувається після опублікування відповідним районним судом оголошення про перехід прав. Для забезпечення законності купівлі-продажу офіційна особа, яка затверджує угоду, має в присутності продавця та покупця (або їх уповноважених представників) здійснити посвідчення купівлі-продажу. В якості таких офіційних осіб, які засвідчують угоди виступають такі службові особи, як інженери-землевпорядники, а також окремо призначаються районним судом приватні уповноважені по посвідченню угод з нерухомістю. Процедура реєстрації у Фінляндії досить тривала порівняно з Україною – відбувається більше 60-ти днів, проте вона є незарегульованою та досить простою, що дозволяє Фінляндії утримувати середні позиції (за підсумками Doing Business-2020  Фінляндія  посіла 34 місце) в рейтингу Світового банку.  

Чистота титулу

Як відомо, у світі існують дві різні системи реєстрації — актова і титульна. Перша передбачає реєстрацію правових актів,  друга — фіксує права власника на нерухоме майно. З 2013 року система державної реєстрації в України більш наближена до титульної системи, проте відсутній основний елемент, який мають розвинені країни із такою же титульною системою реєстрації, — гарантії захисту права власності добросовісного набувача нерухомого майна.

Яскравим прикладом використання титульної системи реєстрації є Сполучені Штати Америки.

На мій погляд, дуже корисно було б запозичити досвід США в частині обов’язку особи, яка здійснює реєстрацію права власності, перевіряти «чистоту титулу»:  досліджувати «ланцюг переходів титулу власності» протягом певного періоду для встановлення правомірності набуття та відчуження нерухомого майна продавцем, та з метою убезпечення власника майна від шахрайських дій попередніх господарів і не допущення протиправного позбавлення права власності.

До речі, в Швейцарії при купівлі земельної ділянки майбутній власник отримує копії документів, які містять інформацію про історією переходів права власності на неї, починаючи з  XVII сторіччя!

Аналіз досвіду різних країн яскраво демонструє те, що ідеальної чи універсальної моделі системи держаної реєстрації права власності в світі не існує. Однак запозичити окремі елементі деяких іноземних моделей Україні все ж варто. Звісно, робити це потрібно зважено і послідовно, враховуючи національні особливості і потреби системи реєстрації та реалії її функціонування.