Оренда з продажем

Дії осіб по розірванню договору є правочином, при вчиненні якого сторони повинні дотримуватися вимог закону щодо його змісту, форми та порядку укладення.

Іменем України

Постанова

^{10 жовтня 2012 року        м.Київ     №6-108цс12}

Судова палата в цивільних справах Верховного Суду України у складі:

головуючого — Яреми А.Г.,

суддів: Гуменюка В.І., Жайворонок Т.Є., Лященко Н.П., Патрюка М.В., Романюка Я.М., Сеніна Ю.Л.,

розглянувши в судовому засіданні заяву Особи 8 про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ від 12.01.2012 в справі за позовом Товариства з обмеженою відповідальністю «Еліта» до Особи 8, Особи 9, треті особи: приватний нотаріус Білоцерківського районного нотаріального округу Осо-ба 10, Терезинська селищна рада Білоцерківського району Київської області, про переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку, визнання недійсним договору та про визнання права власності на земельну ділянку,

ВСТАНОВИЛА:

У жовтні 2008 року ТОВ «Еліта» звернулось до суду із позовом про ви­знання недійсним договору купівлі-продажу земельної ділянки, посилаючись на те, що відповідачці Особі 9 на праві власності належала земельна ділянка площею 1 га із цільовим призначенням — для ведення особистого селянського господарства. 5.01.2004 між ТОВ «Еліта» та Особою 9 був укладений договір оренди зазначеної земельної ділянки строком на 5 років. Оскільки ТОВ «Еліта» належним чином виконувало умови договору оренди земельної ділянки, то відповідно до ст.9 закону «Про оренду землі» та стст.15, 777 ЦК воно має переважне право на придбання цієї ділянки у разі її продажу. Проте, на порушення зазначених норм закону, 6.09.2006 Особа 9, не повідомивши орендаря, продала Особі 8 спірну земельну ділянку за 14100 грн.

Під час розгляду справи судом 6.02.2009 між Особою 9 та Особою 8 було укладено договір, за яким Особа 8 повернув спірну земельну ділянку Особі 9, а остання повернула йому кош­ти в розмірі 14100 грн.

Змінивши та доповнивши позовні вимоги, ТОВ «Еліта» просило перевести права й обов’язки покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки на нього, припинити право власності Особи 8 на земельну ділянку, визнати недійсним державний акт на право власності на земельну ділянку на ім’я Особи 8, визнати за ТОВ «Еліта» право власності на земельну ділянку, внести зміни до державного реєстру правочинів щодо особи покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки та визнати недійсним договір про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки.

Справа розглядалась судами неод­норазово.

Останнім заочним рішенням Білоцерківського міськрайонного суду від 18.02.2011, залишеним без змін ухвалою Апеляційного суду Київської області від 16.12.2011, позов ТОВ «Еліта» задоволено, постановлено перевести права та обов’язки покупця за договором купівлі-продажу спірної земельної ділянки від 6.09.2006 на ТОВ «Еліта», визнано за ТОВ «Еліта» право власності та припинено право власності Особи 8 на спірну земельну ділянку, визнано недійсним державний акт на право власності на земельну ділянку на ім’я Осо-би 8, йому присуджено грошові кошти в розмірі 14100 грн., які знаходяться на депозитному рахунку Білоцерківського міськрайонного суду. Зобов’язано приватного нотаріуса скасувати запис про реєстрацію договору про розірвання договору купівлі-продажу, укладеного 6.02.2009 між Особою 8 та Особою 9, та внести зміни до державного реєстру правочинів щодо особи покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки від 6 вересня 2006 року, а саме, замість Особи 8 зареєструвати ТОВ «Еліта». Також постановлено визнати недійсним договір про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки, укладений 6.02.2009 між Особою 9 та Особою 8.

Ухвалою судді ВСС від 12.01.2012 відмовлено у відкритті касаційного провадження в справі за касаційною скаргою Особи 8 на підставі п.5 ч.3 ст.328 ЦПК.

У поданій до ВС 22.03.2012 заяві Особа 8 просить скасувати ухвалу судді ВСС від 12.01.2012 та ухвалити нове рішення про відмову в задоволенні позовних вимог, посилаючись на неод­накове застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, зокрема стст.210, 362, 640, 651, 652, 653, 777 ЦК.

У заяві як приклад неоднакового застосування судом касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права Особа 8 наводить ухвалу судді ВС від 31.07.2009, а також рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 28.12.2011.

Ухвалою колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 23.04.2012 справу допущено до провадження у ВСС.

Заслухавши суддю-доповідача, пояснення представника Особи 8, перевіривши доводи заяви, Судова палата у цивільних справах ВС визнає, що заява не підлягає задоволенню з таких підстав.

Згідно зі ст.355 ЦПК заява про перегляд судових рішень у цивільних справах може бути подана виключно з підстав:

1) неоднакового застосування судом (судами) касаційної інстанції одних і тих самих норм матеріального права, що потягло ухвалення різних за змістом судових рішень у подібних правовідносинах;

2) встановлення міжнародною су­довою установою, юрисдикція якої визна­на Україною, порушення Україною міжнародних зобов’язань при ви­-рішенні справи судом. 

Судами установлено, що Особа 9 із земель запасу Терезинської селищної ради Білоцерківського району в порядку приватизації одержала у приватну власність спірну земельну ділянку.

5 січня 2004 року між Особою 9 та ТОВ «Еліта» укладено договір оренди земельної ділянки строком на 5 років. Договір оренди відповідає вимогам закону «Про оренду землі», зареєст­рований у книзі записів реєстрації договорів оренди за №609 Терезинської селищної ради, яка проводила таку реєстрацію до початку діяльності управління Державного земельного кадастру в області.

6.09.2006, не попередивши орендаря, Особа 9 продала, а Особа 8 купив спірну земельну ділянку за 14100 грн., цей договір був нотаріально посвідчений. 18.12.2006 Особа 8 отримав державний акт на право власності на спірну земельну ділянку.

6.02.2009 після виникнення спору та під час перебування справи в суді між Особою 8 та Особою 9 було укладено договір про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки від 6.09.2006.

Задовольняючи позовні вимоги ТОВ «Еліта», суди дійшли висновку про те, що ТОВ «Еліта» як орендар, на підставі ч.2 ст.777 ЦК та ст.9 закону «Про оренду землі», має переважне право перед іншими особами на придбання орендованої земельної ділянки, яке порушила Особа 9, продавши земельну ділянку іншій особі без повідомлення про це орендаря. Порушене право позивача на переважне право придбання земельної ділянки підлягає захисту шляхом переведення на нього прав та обов’язків покупця на підставі ч.4 ст.352 ЦК.

З такими висновками погодився й суд касаційної інстанції, залишивши судові рішення без змін.

Із змісту доданого до заяви Особи 8 рішення колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 28.12.2011 вбачається, що суд касаційної інстанції, скасовуючи судові рішення судів першої та апеляційної інстанцій й ухвалюючи нове рішення про відмову в задоволенні позову ТОВ «Еліта» до Особи 8, Особи 11 про переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, виходив із того, що на момент ухва-

лення судом першої інстанції рішення про переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу вказаний договір вже припинив свою дію. Крім того, договір оренди земельної ділянки, що не зареєстрований у встановленому законом порядку, є неукладеним і не породжує для ТОВ «Еліта» переважного права на набуття у власність орендованої ним земельної ділянки.

Ухвалою судді ВС від 31.07.2009 відмовлено у відкритті касаційного провадження у справі за позовом ТОВ «Еліта» до Особи 8, Особи 12, третя особа: Терезинська селищна рада, про переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки, визнання права власності на земельну ділянку, визнання недійсним державного акта на право власності на земельну ділянку, визнання недійсною угоди про розірвання договору купівлі-продажу та за зустрічним позовом Особи 8 про визнання договору оренди недійсним на підставі п.5 ч.2 ст.328 ЦПК. У даній справі суд касаційної інстанції погодився з висновками апеляційного суду про відсутність підстав для визнання угоди про розірвання договору купівлі-продажу недійсною.

Вирішуючи питання про усунення розбіжностей у застосуванні судом касаційної інстанції вищенаведених норм матеріального права, Судова палата у цивільних справах ВС виходить із наступного.

Відповідно до ч.4 ст.182 ЦК порядок проведення державної реєстрації прав на нерухомість та підстави відмови в ній встановлюються законом.

Згідно зі ст.33 закону від 21.05.1997«Про місцеве самоврядування в Украї­ні» до відання виконавчих органів сільських, селищних, міських рад належала реєстрація договорів на оренду землі; видача документів, що посвідчують право власності і право користування землею.

Пунктом 3 постанови КМ від 25.12.98 №2073 «Про затвердження Порядку державної реєстрації договорів оренди землі» передбачалось, що державна реєстрація договорів оренди проводиться виконавчим комітетом сільської, селищної та міської ради, Київською та Севастопольською міськими державними адміністраціями за місцем розташування земельної ділянки.

Відповідно до ст.20 закону «Про оренду землі» (в редакції на час укладення договору) укладений договір оренди підлягає державній реєстрації. Державна реєстрація договорів оренди землі проводиться у порядку, встановленому законом.

Установлено, що договір оренди землі від 5.01.2004, укладений між Особою 9 і ТОВ «Еліта», був зареєстрований у книзі записів реєстрації договорів оренди за №609 Терезинської селищної ради; управління Держкомзему в Білоцерківському районі розпочало таку реєстрацію лише у травні 2004 року, до того часу реєстрацію проводили місцеві ради.

За таких обставин не можна погодитись з доводами заявника про те, що ТОВ «Еліта» не набуло прав орендаря за договором оренди від 5.01.2004.

Слід також зазначити, що у справі, яка переглядається, Особа 8 заявляв зустрічні позовні вимоги про визнання недійсним договору оренди земельної ділянки й рішенням Білоцерківського міськрайонного суду від 16.02.2009 йому було відмовлено у задоволенні зустрічного позову. Рішенням Апеляційного суду Київської області від 16.06.2009 рішення суду першої інстанції в цій частині залишено без змін. Ухвалою колегії суддів Судової палати у цивільних справах ВС від 17.11.2010 судові рішення першої та апеляційної інстанцій в частині відмови в задоволенні зустрічних позовних вимог Особи 8 про визнання недійсним договору оренди спірної земельної ділянки також залишені без змін. Тобто законність укладеного сторонами до­-говору оренди спірної земельної ділянки була перевірена в судовому порядку, в цій частині питання щодо його перегляду не порушувалось.

За змістом стст.599, 651—653 ЦК зобов’язання припиняється виконанням, проведеним належним чином. Зміна або розірвання договору допускається лише за згодою сторін, якщо інше не встановлено договором або законом. У разі розірвання договору зобов’язання сторін припиняються. Зміна або розірвання договору вчиняється у такій самій формі, що й договір, що змінюється або розривається, якщо інше не встановлено договором або законом чи не випливає із звичаїв ділового обороту.

Наведене свідчить про те, що дії осіб з розірвання договору є правочином, при вчиненні якого сторони повинні дотримуватись вимог закону щодо його змісту, форми та порядку укладення.

Статтею 203 ЦК встановлено загальні вимоги, додержання яких є необхідним для чинності правочину.

Відповідно до ч.3 ст.215 ЦК якщо недійсність правочину прямо не вста­-­новлена законом, але одна із сто­рін або інша заінтересована особа заперечує його дійсність на підставах, встановлених законом, такий правочин може бути визнаний судом недійсним.

У разі визнання судом недійсним договору від 6.02.2009 між Особою 9 та Особою 8 про розірвання договору купівлі-продажу земельної ділянки після виникнення спору та під час перебування справи в суді, при тому що цей договір сторонами виконано та не анульовано, отриманий Особою 8 на підставі договору купівлі-продажу державний акт на право власності на земельну ділянку не можна вважати таким, що не грунтується на вимогах закону.

Відповідно до ч.1 ст.9 закону «Про оренду землі» орендар, який відповідно до закону може мати у власності орендовану земельну ділянку, має переважне право на придбання її у власність у разі продажу цієї земельної ділянки, за умови, що він сплачує ціну, за якою вона продається.

Відповідно до ст.360⁵ ЦПК відмовляє в задоволенні заяви, якщо обставини, які стали підставою для перегляду справи, не підтвердилися.

Керуючись ст.360³ ЦПК, Судова палата у цивільних справах ВС

ПОСТАНОВИЛА:

У задоволенні заяви Особи 8 про перегляд ухвали колегії суддів судової палати у цивільних справах ВСС від 12.01.2012 в справі за позовом ТОВ «Еліта» до Особи 8, Особи 9 про переведення прав і обов’язків покупця за договором купівлі-продажу земельної ділянки відмовити.

Постанова є остаточною і може бу-ти оскаржена тільки на підставі, встановленій п.2 ч.1 ст.355 ЦПК.