Сигнали загрозливого стану

Кілька порад, що допоможуть убезпечити агробізнес від рейдерських атак

Сьогодні в Україні захист успішного аграрного бізнесу від зазіхань рейдерів є головним болем власника. Покладатися лише на державу — невиправдана легковажність, бо конституційні та міжнародні гарантії, а також встановлена кримінальна відповідальність за порушення права власності на практиці часто не спрацьовують. Тож як завчасно розпізнати та попередити лихо?

 (Не)порушне право

Конвенція про захист прав людини і основоположних свобод (ст.1 Першого протоколу) і ст.41 Конституції, з одного боку, встановлюють право мирно володіти своїм майном, а другого — забороняють незаконне позбавлення права власності. З осені 2016 року в країні діє антирейдерський закон, що суттєво посилив кримінальну відповідальність шахраїв, які переоформлюють на себе чуже майно, — до 10 років позбавлення волі з конфіскацією майна.

Втім, з огляду на офіційну статистику все це поки що залишається на папері. Так, лише у 2017 році в аграрному секторі зафіксовано понад 700 випадків рейдерських атак. А за повідомленням Opendatabot (сервісу з моніторингу реєстраційних даних українських компаній і судового реєстру для захисту від рейдерських захоплень), торік до комісії з питань розгляду скарг у сфері державної реєстрації Мін’юсту (так звана антирейдерська комісія) звернулося 1270 громадян. Основними причинами звернень називалися внесення змін до державного реєстру, підроблення документів і фальсифікація угод оренди.

Серед факторів, що сприяли поширенню цього негативного явища, експерти часто називають зміну в січні 2013 року системи реєстрації прав на землю, коли функції реєстратора перейшли від органів земельних ресурсів до органів юстиції. Адже кадастрові записи про реєстрацію прав, зроблені до 2013-го, не були перенесені до нового реєстру, що відкрило шлях для зловживань.

Також типовою причиною порушень прав стає необачність самих учасників земельних відносин. Наприклад, коли сторони не квапляться із реєстрацією договору оренди в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. В ситуації, коли орендар користується ділянкою без реєстрації права, власник має можливість вільно розпоряджатися майном, зокрема укладати інші договори оренди. За таких умов орендар фактично позбавлений можливості захистити порушене право, оскільки не може підтвердити свого статусу.

Маяк у кишені

Аби запобігти шахрайству з нерухомістю та скоротити кількість фактів протиправного захоплення чужої власності (з метою подальшого відчуження та унеможливлення її повернення законним власникам), Уряд своїм розпорядженням від 26.10.2016 №789-р запровадив пілотний проект щодо інформування у сфері державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.

Так, було започатковано систему платних послуг з інформування громадян про будь-які реєстраційні дії, які вчиняються з їхньою нерухомістю, що отримала назву «SMS-маяк». Також власники мають змогу дізнаватися про те, хто з користувачів реєстру цікавився їхнім майном (земельною ділянкою, житловим будинком, квартирою, будівлею, спорудою, приміщенням, підприємством).

Цей сервіс сьогодні уможливлює:

• відстежувати зміни режиму об’єктів нерухомого майна за номером в реєстрі речових прав. Щодо будь-якої зміни власник отримує повідомлення, але суть самої зміни не зазначається;

• отримувати сповіщення про факт подання заяви щодо проведення будь-якої реєстраційної дії (реєстраційний номер, дату і час реєстрації заяви), про зміну режиму об’єкта та про прийняття рішення з приводу такої зміни.

Така інформація дасть змогу на ранній стадії виявити незаконні дії щодо майна та завчасно звернутися до державного реєстратора і суду, аби їх зупинити.

Щоб скористатися послугою, потрібно мати електронний цифровий підпис або електронну цифрову печатку, а також отримати реєстраційний номер об’єкта нерухомості (якщо право власності на об’єкт зареєстроване до 1.01.2013 — спочатку цей об’єкт доведеться внести до реєстру), відкрити кабінет власника майна на сайті реєстру. У кабінеті вказується номер телефону, на який будуть надходити повідомлення, і майно ставиться на контроль.

Через суд і не тільки

Отже, в разі виявлення шахрайських дій, пов’язаних із власністю, кожному, крім звернення до суду, надано право оскаржити незаконну реєстрацію майна в Мін’юсті. Також можна ініціювати кримінальне провадження.

Якщо ви дізналися про якусь підозрілу активність щодо вашого майна, можна звернутися до антирейдерської комісії, аби скасувати незаконні реєстраційні дії. За повідомленням чиновників Мін’юсту, у 2017 році людям було повернуто право власності на близько 6000 ділянок загальною площею понад 7,5 тис. га. Зокрема, ця комісія задовольнила спільну скаргу 151 селянина з Кіровоградщини, ділянки яких були незаконно перереєстровані, й таку ж скаргу від більш ніж 100 селян з Вінниччини.

Також, аби бути спокійним за своє майно, не варто нехтувати періодичною перевіркою даних у реєстрі щодо правового режиму свого об’єкта нерухомості, також слід надійно зберігати первинні документи, на підставі яких виникло право власності. Під час відстоювання свого права в суді або звернення до уповноваженого державного органу такі документи знадобляться, щоб установити законного власника, а вже потім з’ясовуватиметься, що стало причиною змін у реєстрі.