Метри під прицілом

Як убезпечити комерційну нерухомість від злочинних схем і тиску правоохоронців

Нерухомість вважається одним із найнадійніших активів бізнесу. Але що як ця надійність — оманлива, а реєстраційний запис не захищає ні від шахраїв, ні від інтересу з боку правоохоронців?

Симбіоз трьох

На базі Національної асоціації адвокатів України відбулась дискусія, присвячена правопорушенням у сфері нерухомості. Захід зібрав представників правоохоронних органів, нотаріату, Департаменту комунальної власності м.Києва та адвокатської спільноти.

Старший слідчий, капітан поліції Валерія Копин розповіла, що злочини у сфері нерухомості — це справи, в яких слідчий фізично не може працювати самостійно.

«Це симбіоз прокуратури, слідчого та Міністерства юстиції, в якому при правильній взаємодії ми отримуємо ефективний і швидкий результат», — пояснила вона.

До цієї категорії злочинів відносять шахрайство, підроблення документів, службове підроблення, зловживання владою, легалізацію доходів, самовільне будівництво та самовільне заняття земельних ділянок. Особливість цих справ полягає в тому, що вони завжди мають документальну природу — доказову базу формують передусім з реєстрів, до яких слідчі мають доступ.

Ключовим інструментом розслідування В.Копин назвала камеральну перевірку Мін'юсту. Він надає офіційну оцінку дій реєстратора з конкретним переліком порушень і стає документальною базою для провадження. Нова судова практика підтверджує: камеральні перевірки, призначені слідчими або прокурором, у господарських судах не скасовуються. «Ми маємо законні підстави їх проводити. Коли є вже класна судова практика, можна показувати її нотаріусам і реєстраторам», — зазначила слідчий.

Досвід чотирьох років розслідувань дозволив В.Копин сформувати власний «топ порушень» реєстраторів. На першому місці — реєстрація об'єктів, які фактично не існують, або реєстрація виключно на підставі технічного паспорту без правовстановлюючих документів (так звана туалетна схема 91-го року). З 2022—2023 років набула поширення інша схема — штучне збільшення площі об'єкта нерухомості. «Наприклад, у людини законно зареєстровано 50 м². Далі вона замовляє довідку про технічні показники з цифрою у 2,5 тисячі квадратів, обходить усі дозвільні процедури й несе цей один документ до реєстратора. Так бізнес намагається легалізувати те, що вже побудував без жодних дозволів», — пояснила спікер.

Підсумовуючи свій виступ, В.Копин підкреслила: «Ефективне розслідування злочинів у сфері нерухомості — це зовсім не про одного слідчого. Обов'язково синергія прокурора, слідчого, Міністерства юстиції і всіх інших органів. В цих злочинах це лише колективна робота, яка в подальшому дає результат».

Архів — не трофей

Голова відділення Нотаріальної палати України у м. Києві, приватний нотаріус Наталія Козаєва зайняла принципово іншу позицію й зосередилась на тому, як слідчі органи зловживають найбільш жорсткими процесуальними інструментами.

Нотаріальна таємниця, нагадала Н.Козаєва, охороняється ст.8 закону «Про нотаріат» та ст.162 КПК. Це стосується не лише самих нотаріальних дій, а й навіть факту звернення до нотаріуса. Стаття 65 КПК прямо забороняє допит нотаріуса як свідка щодо відомостей, які становлять нотаріальну таємницю, — крім випадків, коли є згода зацікавлених осіб.

Проте слідчі дедалі частіше вдаються до обшуків, хоча закон передбачає цей інструмент лише тоді, коли інші способи отримання доказів є неефективними. «Тимчасовий доступ до документів — це гарне підґрунтя для обшуку, де слідчі органи не вступають у конфлікт з нотаріусом, але отримують повну можливість ознайомитися з документами і зняти копії», — зауважила нотаріус.

Ситуацію ускладнює те, що під час обшуків нерідко вилучаються комп’ютери і телефони нотаріуса. «Мій нотаріальний архів — це нотаріальна таємниця всіх людей, які до мене зверталися за 16 років. Як можна забрати комп’ютер у зв'язку зі справою про якусь одну довіреність?» — риторично запитала Н.Козаєва. Правомірна альтернатива, на її думку, проста: у присутності нотаріуса зайти до командного рядка, знайти конкретні документи й скопіювати їх на знімний носій із фіксацією в протоколі.

Спікер розповіла про реальний випадок із практики: в 2024 році до нотаріуса прийшли одночасно з обшуком удома і в офісі. Слідчі виламали двері, перерізали дроти охоронної сигналізації і вилучили два нотаріальні реєстри за 2024 рік, печатку, електронний цифровий підпис, ключі доступу до реєстрів та пачку нових бланків. «Справа стосувалася двох довіреностей. Якби вони до мене прийшли, я б їм дала ці документи. Нащо було все це?» — переказала нотаріус слова своєї колеги. Справа врешті-решт була закрита, нотаріуса виправдано, але три місяці витрачено на повернення вилученого.

Н.Козаєва окремо звернула увагу на проблему втрати нотаріальних архівів: документи, вилучені в рамках слідчих дій, іноді безслідно зникають — передаються між підрозділами і так і не повертаються. «Цей архів не належить нотаріусу, він належить державі. Давайте будемо старатися, щоб нотаріальний архів держави був цілісним і збереженим», — наголосила вона.

Перевіряти до, а не після

Адвокат, заступник голови профільного Комітету НААУ Дмитро Навроцький виступив з конкретними рекомендаціями для тих, хто планує придбати нерухомість і прагне убезпечити себе від подальших судових спорів.

Верховний Суд, зауважив Д.Навроцький, виходить з того, що добросовісність набувача є презумпцією спростовною. Суддя може прямо запитати покупця: «Ваша земельна ділянка знаходиться посеред лісу. Ви не бачили, що навколо вас дерева?» Або: «До вашої ділянки залишалося 2 метри від берега водойми. Ви дійсно не бачили?». Щоб такі питання не стали проблемою, спікер рекомендував проводити комплексний аудит нерухомості до укладення угоди.

Спікер виділив три етапи due diligence. Перший — перевірка відкритих даних: реєстру речових прав, реєстру судових рішень, Державного земельного кадастру, де необхідно звірити цільове призначення ділянки. Другий — технічна перевірка: залучення геодезиста, який зіставить ділянку в натурі з кадастровою картою та виявить можливе накладення на землі водного, лісового чи історико-культурного фонду. Третій — адвокатські запити до органів, що можуть містити «приховані загрози»: підприємств ДП «Ліси України», Держводагентства, органів місцевого самоврядування.

«Коли у вашого клієнта буде хоча б попередній аудит із зібраними письмовими доказами, шанси довести розумну обачність у суді суттєво зростають», — підсумував адвокат.

Заслужений юрист України Юрій Кризський, завершуючи дискусію, зазначив, що відчуває «порозуміння між сторонами» і не відчув «напруги між спікерами». Він також висловив практичну пораду: варто провести кілька спільних нарад між Департаментом комунальної власності і правоохоронними органами, щоб виробити спільний підхід до аукціонів і не відлякувати потенційних інвесторів.

«Економіка не може бути ефективною, якщо вона не базується на потужній і гнучкій правовій системі», — резюмував Ю.Кризський.

Найкращою ж рекомендацією для бізнесу, з якою погодились усі учасники заходу, залишається глибокий due diligence нерухомого майна — бажано до того, як слідчий прийде з обшуком.

Закон і Бізнес