Когда арендатор может потребовать перевода на него прав покупателя земли — ВС

Защита преимущественного права нанимателя (арендатора) при продаже арендованного имущества осуществляется путем перевода на него прав и обязанностей покупателя по договору купли-продажи при определенных условиях.

К таким выводам пришла объединенная палата Кассационного гражданского суда в постановлении от 2.06.2025 по делу №192/553/21, информирует «Закон и Бизнес».

В этом деле общество как арендатор земельного участка требовало перевести на себя права покупателя и признать право собственности на участок, который арендодатель продал другому лицу без соблюдения преимущественного права арендатора на его выкуп.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Апелляционный суд это решение отменил и отказал в иске, ссылаясь на то, что арендодатель был свободен в выборе контрагента и не имел обязательств перед обществом, поскольку оно не имело преимущественного права на приобретение спорного участка ни в силу закона, ни учитывая договор аренды.

ОП КГС отметила, что при отсутствии определенной процедуры защиты преимущественного права покупки в ст.777 ГК по аналогии с законом применяются правила ст.362 ГК. При этом подобными по содержанию отношениями будет реализация преимущественного права, а не общая долевая собственность.

В соответствии с ч.2 ст.777 ГК наниматель, надлежаще исполняющий свои обязанности по договору найма, в случае продажи вещи, переданной в аренду, имеет преимущественное право перед другими лицами на ее приобретение.

В судебной практике определено понимание преимущественного права как такого субъективного гражданского права, которое предоставляет его носителю возможность приоритетно перед другими лицами приобрести другое или реализовать существующее субъективное право.

При этом ОП КГС отметила, что применение такого способа защиты, как перевод прав и обязанностей покупателя только в случае заключения договора купли-продажи с рассрочкой (отсрочкой) платежа, не согласуется с правилами ч.2 ст.777 ГК и ст.9 закона «Об аренде земли» (в редакции, действующей на момент заключения договора купли-продажи).

В то же время условиями удовлетворения иска нанимателя о переводе на него прав и обязанностей покупателя являются следующие факты: наниматель должным образом выполнял свои обязанности по договору найма; собственник (наймодатель) продал имущество другому лицу с нарушением преимущественного права нанимателя на покупку этого имущества; наниматель внес на депозитный счет суда денежную сумму, которую по договору должен уплатить покупатель, являющуеся гарантией получения средств по такому договору для продавца.

Если перевод прав невозможен, наниматель имеет право требовать возмещения ущерба. Другие способы защиты (признание права собственности, признание договора недействительным) будут ненадлежащими.

Поэтому ОП КГС отменила постановление апелляционного суда в части требований о переводе прав и обязанностей покупателя и оставила в силе в этой части решение суда первой инстанции.

Закон і Бізнес