Нужно ли было после 1.01.2013 регистрировать допсоглашение к договору аренды земли — БП ВС

Условия договора аренды земли, заключенного после 1.01.2013, по общему правилу изменяются для сторон договора с момента подписания дополнительного соглашения, а не его государственной регистрации.

Такой вывод сделала Большая палата Верховного Суда, отменяя предыдущие решения по делу №907/882/22, сообщает «Закон и Бизнес».

Спор по этому делу касался обязанности ФЛП по уплате арендной платы, поскольку не была проведена государственная регистрация дополнительного соглашения и права аренды.

Соответствующий договор аренды был заключен между Департаментом городского совета и ФЛП, право аренды зарегистрировано по ответчику до 24.10.2018. Впоследствии стороны подписали дополнительное соглашение, которым, в частности, продлили срок действия договора, установили размер арендной платы на год в размере 3% от нормативной денежной оценки земли и согласовали уплату за фактическое использование земли в период с 25.10.2018 до момента государственной регистрации права аренды земли, а также предусмотрели, что договор аренды его подписание сторонами.

В то же время ответчик в период с января по декабрь 2020 года ежемесячно платила арендную плату в размере, установленном договором до внесения изменений.

В ноябре 2022 года департамент обратился с иском о взыскании около 280 тыс. грн. задолженности по арендной плате. Суды предыдущих инстанций иск удовлетворили.

Как сообщал «ЗиБ», передавая дело на рассмотрение БП ВС, Кассационный хозяйственный суд обратил внимание на неоднозначную судебную практику по этому вопросу. Ведь, например, в постановлении от 28.03.2024 по делу №160/240/23 Кассационный административный суд пришел к выводу, что дополнительное соглашение к договору аренды земли подлежало государственной регистрации, как и договор аренды. Соответственно, при отсутствии госрегистрации допсоглашения у сторон не возникли права и обязанности, которые им определены.

Однако, в постановлении от 16.03.2020 по делу №922/1658/19 палата для рассмотрения дел относительно земельных отношений и права собственности КХС констатировала, что государственной регистрации подлежит только само возникновение вещного права (права аренды участка) и его срок, а не условия договора аренды, в частности такие как размер арендной платы.

БП ВС пришла к выводу, что изменение условий договора аренды земли, заключенного с 1.01.2013, по общему правилу осуществляется по взаимному согласию сторон в письменной форме, а их права и обязанности в обязательственных правоотношениях изменяются с момента достижения ими такой договоренности и подписания соответствующего документа.

В то же время государственной регистрации на основании указанной сделки подлежит вещное право аренды участка (соответствующие сведения о нем), а не условия договора аренды земли, в том числе размер арендной платы. Государственная регистрация вещного права аренды земли на основании договора аренды земли, заключенного с 1.01.2013, не определяет момент возникновения и изменения у его сторон прав и обязанностей в обязательственном правоотношении.

Следовательно, обязательства по договору, в частности, по установлению ставки арендной платы в размере 3% от НДО участка, изменились для сторон с момента достижения ими такой договоренности и подписания дополнительного соглашения.

Также БП ВС разграничивала случаи, при которых возможно отступление от заключения о применении нормы права, и случаи, когда определенный вывод может быть квалифицирован как сделанный per incuriam (с лат. «по недосмотру»).

Так, БП ВС пришла к выводу, что выводы КАС о необходимости госегистрации дополнительного соглашения к договору аренды земли, сделаны per incuriam (в результате применения норм закона «Об аренде земли», которые с 1.01.2013 были исключены) и при наличии заключения БП ВС относительно применения норм права в подобных правоотношениях, не подлежат учету в следующих делах и не требуют отступления.

Закон і Бізнес