Наймачі та оференти

Правове регулювання договорів оренди житла в Україні та Туреччині

Ринкові відносини оренди житлових приміщень в Україні потребують змін. Адже більша частина ринку не дотримується основних положень законодавства, що призводить до значної кількості шахрайських схем. Для визначення можливих напрямів таких змін порівняє законодавство у цій сфері України та Туреччини.

Основи правового регулювання

Правове регулювання договорів оренди житлових приміщень в Україні встановлені у главах 58 «Найм (оренда)» та 59 «Найм (оренда) житла» Цивільного кодексу України. При цьому вимоги гл.59 ЦК України стосуються договорів найму (оренди) приміщень, які мають чітко визначене цільове призначення приміщення – для проживання. Тому при укладенні договору найму (оренди) житла слід керуватися положеннями гл.59 ЦК України, які є спеціальними нормами права відносно положень гл.58 ЦК України.

Глава 59 ЦК України спрямована на реалізацію права кожного на оренду житла, передбаченого ст.47 Конституції України.

Відповідно до чч.1 та 2 ст.810 ЦК України за договором найму (оренди) житла одна сторона — власник житла (наймодавець або орендодавець) передає або зобов’язується передати другій стороні (наймачеві) житло для проживання у ньому на певний строк за плату.

Законодавець ототожнює поняття «найм» та «оренда». Саме тому застосування даних понять має сприйматись як застосування однієї і тієї самої правової конструкції.

За яких умов договір буде вважатись укладеним?

Договір є укладеним, відповідно до ч.1 ст.638 ЦК України, коли сторони досягли згоди з усіх істотних його умов. Це означає за загальним правилом, що саме оферент має оцінити повноту та безумовність акцепту.

Місце укладення договору, яке є місцем погодження його умов, також має враховуватися при вирішенні інших питань договірних відносин, наприклад, місце розташування орендованого приміщення, і сторони мають це визначити в шапці самого договору.

Укладення договору є процесом досягнення згоди з усіх істотних умов договору, водночас досягнення згоди з усіх істотних умов тягне за собою факт укладення договору, який є юридичним фактом. Ми вже згадали про ч.1 ст.638 ЦК України, яка передбачає, що договір є укладеним, якщо сторони досягли згоди з усіх істотних умов договору. Істотними умовами договору є умови про предмет договору, умови, що визначені законом як істотні або є необхідними для договорів даного виду, а також усі ті умови, щодо яких за заявою хоча б однієї із сторін має бути досягнуто згоди.

Частина 1 ст.820 ЦК України розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла, хоча статтею 820 ЦК України в цілому врегульовано основні питання правового регулювання плати за найм житла.

Які вимоги до приміщення?

Згідно з чинним законодавством предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема, квартира або її частина, житловий будинок або його частина. Особливістю даного виду договору оренди є те, що помешкання має бути придатним для постійного проживання у ньому, а наймач житла у багатоквартирному житловому будинку має право користування майном, що обслуговує будинок.

Основною характеристикою помешкання як предмета договору житлового найму є його придатність для проживання в ньому, що визначається ч.2 ст.812 ЦК України. Так, зокрема, ст.50 ЖК встановлює вимоги до жилих приміщень і визначає, що жиле приміщення, що надається громадянам для проживання, має бути благоустроєним стосовно до умов даного населеного пункту, відповідати встановленим санітарним і технічним вимогам.

Тобто, застосовуючи буквальне трактування норм права, можна дійти висновку, що не можна здавати за договором оренди житлового приміщення — приміщення, непридатне для проживання, оскільки це суперечитиме ч.2 ст.812 ЦК України, так як можливість проживання в такому приміщенні є ідентифікаційною ознакою даного виду договорів.

Предмет договору є тією умовою, відповідно до якої, в першу чергу, відбувається кваліфікація договору та визначається його юридична природа. Частина 1 ст.812 ЦК України визначає, що предметом договору найму житла можуть бути помешкання, зокрема квартира або її частина, житловий будинок або його частина. При цьому поняття житла надається ст.379 ЦК України, відповідно до якої житлом фізичної особи є житловий будинок, квартира, інше приміщення, призначені та придатні для постійного проживання в них.

Які вимоги до сторін договору?

Особливістю договорів оренди житла, є суб’єктний склад договору. Хоча ч.1 ст.813 ЦК України  встановлює, що сторонами у договорі найму житла можуть бути фізичні та юридичні особи. Однак, ч.2 даної статті містить обмежуюче уточнення для юридичних осіб, якщо така юридична особа укладає договір найму житла виступаючи наймачем. У такому випадку вона може використовувати житло виключно за цільовим призначенням — для проживання в ньому фізичних осіб (своїх працівників, представників партнерів, які приїжджають у відрядження тощо). Отже, якщо наймачем є юридична особа, то в договорі найму житла слід зазначити прізвище, ім’я, по батькові особи, яка буде постійно проживати у найманому приміщенні.

Слід звернути увагу на загальне положення ч.2 ст.32 ЦК України, що на вчинення неповнолітньою особою правочину щодо транспортних засобів або нерухомого майна повинна бути письмова нотаріально посвідчена згода батьків (усиновлювачів) або піклувальника і дозвіл органу опіки та піклування.

Дана норма нагадує про необхідність перевірки наявності у сторін повноважень на укладення договору оренди, а особливо — наявності їх в орендодавця. Тут доцільно зазначити, хто може укладати договір оренди, і ст.761 ЦК України, передбачає, що право передання майна у найм має власник речі або особа, якій належать майнові права. Отже, наймодавцем може бути особа, яка має житло на праві власності або яка має відповідні передані власником повноваження здавати житло в оренду (наприклад, управитель, орендар з правом передачі в суборенду).

В якій формі укладати договір?

За вимогою, встановленою у ст.811 ЦК України, договір найму житла укладається у письмовій формі.

Достатнього простої письмової форми для набуття договору оренди житлового приміщення законної сили. Нотаріальне посвідчення в даному випадку є можливим, але не обов’язковим.

При цьому ч.2 ст.811 ЦК України визначає, що договір оренди житла з викупом підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню. Однак, це не єдиний випадок, коли договір оренди має бути нотаріально посвідчений:

Сторони, використовуючи положення ч.1 ст.209 ЦК України можуть укласти договір нотаріально посвідчений, можуть погодити укладення договору з нотаріальним посвідченням. В даному випадку застосовуватиметься норма ч.4 ст.639 ЦК України: якщо сторони домовилися про нотаріальне посвідчення договору, щодо якого законом не вимагається нотаріальне посвідчення, такий договір є укладеним з моменту його нотаріального посвідчення.

Договори найму (оренди) строком на три і більше років підлягають обов’язковому нотаріальному посвідченню, відповідно до п.3.1 Порядку вчинення нотаріальних дій нотаріусами України, затвердженої наказом Мін’юсту 22.02.2012 №296/5.

Пункт 3.2 Порядку передбачає, що посвідчення договорів найму або позички будівлі, іншої капітальної споруди (їх окремих частин) провадиться незалежно від місцезнаходження майна, що значним чином спрощує процедуру реалізації нотаріального посвідчення договору.

Як визначити місце укладення договору?

На це питання відповість ст.47 ЦК України, яка застосовується до всіх видів договорів, а саме: договір є укладеним у місці проживання фізичної особи або за місцезнаходженням юридичної особи, яка зробила пропозицію укласти договір, якщо інше не встановлено договором.

Дана норма права визначає, що місцем укладення договору є місце отримання оферти. Якщо оферентом є фізична особа, то місцем укладення договору є місце проживання названої фізичної особи. Якщо оферентом є юридична особа, то місцем укладення договору є місцезнаходження юридичної особи.

Як визначити ціну та порядок її зміни?

Законодавець передбачив у ст.820 ЦК України, що розмір плати за найм житла встановлюється у договорі найму житла. Дана норма містить застереження: якщо законом встановлений максимальний розмір плати за найм житла, плата, встановлена у договорі, не може перевищувати цього розміру. Але законодавством встановлені обмеження в профільних нормативних актах, до яких застосовується така норма, що слід досліджувати окремо. 

Важливо відмітити, що ч.2 ст.820 ЦК України передбачає, що одностороння зміна розміру плати за найм житла не допускається, якщо інше не встановлено договором або законом. Тобто, якщо сторони не погодили в договорі оренди житлового приміщення зміну розміру орендної плати, подальша така зміна можлива лише за згодою сторін.

Строк договору оренди житла, як одна з істотних умов договору, врегульовано ст.821 ЦК України, та передбачає, що договір найму житла укладається на строк, встановлений договором. Якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на 5 років.

Регулювання договорів оренди в Туреччині

На шляху до створення ідеальної системі роботи, недоліки та переваги системних процесів можна побачити через призму використання методів порівняльно-правового аналізу. Для порівняння оберемо правове регулювання оренди житлових приміщень відповідно до законодавства Турецької Республіки, яке здійснюється в партнерстві з турецьким адвокатом Іса-Самед Алтунташ.

Правове регулювання договорів оренди (найма) у Туреччині регламентується Кодексом зобов’язань Туреччини (Borçlar Kanunu). Відповідно до ст.299 кодексу договір оренди — це договір, за яким наймодавець зобов’язується передати наймачеві річ у користування або отримувати вигоду з неї разом з користуванням, а наймач зобов’язується взамін сплачувати погоджену орендну плату. Дана стаття передбачає правове регулювання всіх видів оренди. Оренда житлових приміщень врегульована другим розділом «Оренда житла та робочого місця під дахом» та ст.339 КЗ Туреччини.

Предметом договору найму (оренди) може бути рухоме або нерухоме майно. Орендодавцем і орендарем можуть бути фізичні та юридичні особи. Договір може бути укладений як на певний термін, так і на невизначений термін, що передбачено ст.339 КЗ Туреччини, а саме положеннями щодо оренди житлових приміщень критих робочих місць, також застосовуються до майна, залишеного орендарю у користування. Однак, це положення не поширюється на оренду нерухомого майна, яке надається у тимчасове користування на строк до шести місяців.

Можна виділити 5 основних ознак договору оренди за турецьким законодавством, які є тотожними українському:

1. Згода: обидві сторони договору повинні надати згоду на укладення договору.
2. Взаємні зобов’язання: зобов’язання власника - це передача майна у користування, а зобов’язання орендодавця - сплачувати визначену договором орендної плати.
3. Постійні зобов’язання: зобов’язання сторін за договором діють до кінця дії договору.
4. Зобов’язання сторін одна перед одною стосуються лише сторін договору.
5. Договір заключають безстроково або на певний період часу.

КЗ Туреччини не встановлює вимог до форми дійсності договорів оренди. Таким чином, сторони можуть укласти договір оренди в будь-якій формі. Однак бажано укласти угоду в письмовій формі, щоб уникнути суперечок та полегшити розв’язання конфліктів в досудовому та судовому порядку.

Згідно зі ст.300 КЗ Туреччини договір оренди можна укласти як на визначений, так і на невизначений термін. Під час оформлення договору оренди сторони вказують будь-який термін щодо строку оренди, у такому випадку він вважається строковим договором оренди.

Сторони мають право нотаріально посвідчити договір оренди, однак, достатньо простої письмової форми, тобто якщо умови, зазначені в договорі оренди, повністю зазначені договором і сторони підписали договір, то договір оренди є дійсним.

Відмінності від українського законодавства

Згідно з положенням ст.349 КЗ Туреччини,  якщо наймач знаходиться в офіційному шлюбі, він не може розірвати договір оренди житлового приміщення, яке винаймається для проживання сім’ї/ використання його як сімейного житла, без прямої згоди свого чоловіка чи дружини (другого подружжя). Якщо цю згоду отримати неможливо або якщо чоловік або дружина без поважних причин ухиляється від надання такої згоди, орендар може звернутися до суду з проханням прийняти рішення з даного питання.

Статтею 347 КЗ Туреччини передбачено, що орендодавець не може розірвати договір у зв’язку із закінченням строку його дії. Проте по закінченню десятирічного періоду оренди орендодавець може розірвати договір без пояснення причини за умови, що він повідомить про це принаймні за 3 місяці до закінчення року продовження, наступного за цим періодом.

Відповідно до положень КЗ Туреччини орендар має право збільшувати орендну плату за користування жилим приміщенням, погоджена сторонами орендна плата щороку автоматично збільшується на відсоток, визначений в договорі, при цьому при визначенні надбавки за основу береться сума орендної плати попереднього року. Поряд із цим значенням до розрахунку також включається ІСЦ (індекс споживчих цін). Однак, під час розрахунку надбавки необхідно враховувати положення ст.344 КЗ Туреччини: угода між сторонами про збільшення орендної плати у пролонгованому орендному періоді діє доти, доки ставка підвищення не перевищує річний ІСЦ (індекс споживчих цін).

Це правило поширюється і на договори оренди на строк більше одного року.

У разі відсутності домовленості між сторонами про підвищення ставки на наступний період оренди, орендна плата визначається суддею відповідно до стану орендованого майна за умови, що вона не перевищує ставки зміни відповідно до дванадцяти середньомісячні значення в індексі споживчих цін ІСЦ, визначеному в попередньому орендному році. Однак ця ставка ні в якому разі не може перевищувати встановлений відсоток, який дійсний до липня кожного наступного року.

У разі виникнення спору між орендарем та орендодавцем щодо ціни оренди орендар може звернутися до суду з позовом про визначення ціни оренди, що передбачено ст.344 КЗ Туреччини.

Статтею 116 КК Туреччини закріплено право недоторканості житла, а саме: після підписання сторонами договору оренди орендодавець не може увійти в орендоване приміщення без дозволу орендаря. В іншому випадку це має ознаки злочину «Порушення недоторканності житла», що захищається ст.116 Кримінального кодексу Туреччини та передбачає кримінальну відповідальність. У такому випадку орендар має право подати заяву про відкриття кримінального провадження проти орендодавця до прокуратури.

Відповідно до законодавства Туреччини після укладення сторонами договору оренди орендар зобов’язаний самостійно відкрити особові (абонентські) номери, та відповідно укласти договори про надання послуг з постачання електроенергії, води, газу, тощо. Даний обов’язок необхідно виконати протягом 30 календарних днів, шляхом звернення до районного Управління з народонаселення, та протягом 20 робочих днів до обласного Управління міграційної служби для реєстрації нової адреси місця проживання.

Висновки

Таким чином, можемо зробити наступні висновки за результатами проведеного порівняльного аналізу правового регулювання договорів оренди житлових приміщень за законодавство України та Туреччини:

1. Заборона розірвання договору оренди житлового приміщення, яке винаймається для проживання сім’ї/ використання його як сімейного житла, без дозволу другого подружжя (чоловіка чи дружини) є однією з норм, які варто імплементувати в українське законодавство.

2. Законодавство України не містить прямої заборони власнику житлового приміщення входити до орендованого приміщення без згоди орендаря, хоча це має бути зрозуміло з аналізу інших норм законодавства, однак на практиці це не виконується В даному випадку законодавство Туреччини більш прогресивне та більше відповідає міжнародним стандартам захисту права на недоторканість житла. Тому запровадження аналогічної норми в українське законодавство лише сприятиме захисту права на житло.

3. На думку авторів статті, положення Турецького законодавства щодо реєстрації орендарем на своє ім’я та отримання ним нового особового (абонентського) номера, та відповідно обов’язку укласти договори про надання послуг з постачання електроенергії, води, газу, тощо є дуже прогресивними та потребують запровадження аналогічної норми в українське законодавство, що в свою чергу сприятиме зменшенню негативної практики несплати орендарем (уникнення ним сплати) комунальних платежів.

Не зважаючи на приналежність законодавства обох країн до однієї правової сім’ї, а саме: романо-німецької системи права, правове регулювання сфери оренди житлових приміщень має багато спільного, але й відмінного, що потребує додаткового дослідження.

Закон і Бізнес