Відсутність експертної оцінки предмета іпотеки унеможливлює його відчуження — ВП ВС

Іпотекодержатель не може набути у власність предмет іпотеки без визначення вартості такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки, здійсненої суб’єктом оціночної діяльності.

На це звернула увагу Велика плата ВС, залишаючи без змін постанову суду апеляційної інстанції у справі №201/15228/17, інформує «Закон і Бізнес».

У цій справі три особи звернулися до суду із позовом до АТ «КБ «Приватбанк», в якому просили визнати недійсним іпотечний договір.

Останнім рішенням у цій справі апеляційний суд змінив правове обґрунтування рішення районного суду в частині висновків про задоволення позову за вимогами про визнання протиправними та скасування рішень про державну реєстрацію прав та їх обтяжень. Зокрема, вказав, що банк не надав реєстратору (нотаріусу) всіх потрібних документів для проведення державної реєстрації права власності на предмети іпотеки за іпотекодержателем, а саме: доказів проведення оцінки нерухомого майна та доказів отримання іпотекодавцем повідомлення про намір звернути стягнення на предмети іпотеки з результатами оцінки цього майна.

Передаючи справу на розгляд ВП ВС, судова палата Касаційного цивільного суду, серед іншого, зазначила, що нормативні правові акти, зокрема, Порядок державної реєстрації речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень, затверджений постановою КМУ від 25.12.2015 №1127, не містять приписів про обов’язковість наявності звіту про оцінку майна для вчинення реєстраційної дії.

Своєю чергою, ВП ВС зауважила, що ч.3 ст.37 закону «Про іпотеку» №898-IV визначено, що іпотекодержатель набуває предмет іпотеки у власність за вартістю, визначеною на момент такого набуття на підставі оцінки предмета іпотеки суб’єктом оціночної діяльності.

Отже, в даному випадку слід дотримуватися принципу lex superior, «у разі суперечності застосовуються норми, що закріплюються в нормативно-правових актах, які мають більш високу юридичну силу».

Також ВП ВС зазначила, що згідно із другим реченням ч.3 ст.37 закону №898-IV у разі набуття права власності на предмет іпотеки іпотекодержатель зобов’язаний відшкодувати іпотекодавцю перевищення 90% вартості предмета іпотеки над розміром забезпечених іпотекою вимог іпотекодержателя.

Таким чином, ціна набуття права власності на предмет іпотеки є істотною обставиною, яка впливає на визначення правомірності державної реєстрації переходу права власності на іпотечне майно при позасудовому врегулюванні.

Водночас, підставою для скасування державної реєстрації права власності на предмет іпотеки є порушення іпотекодержателем вимог законодавства при реалізації позасудової процедури звернення стягнення на предмет іпотеки. До таких порушень належить, зокрема й відсутність експертної оцінки предмета іпотеки на день його відчуження.

Закон і Бізнес