Хиткий фундамент

Державне приватне партнерство: роль у відбудові країни та стримувачі

Перше, що спадає на думку, коли говорять про відбудову, це державне приватне партнерство. Хоча цей механізм був запущений у жовтні 2010 року та закон має досить значну історію, фактично він не працює. Чому саме — пояснила юрист.

Непопулярний механізм

Партнер, керівник практики нерухомості та будівництва ADER HABER Олександра Федотова взяла участь у ІІ Business & Legal Infrastructure Forum та представила доповідь «Стримувачі» швидкої відбудови України або що можна зробити вже сьогодні».

Спікер розповіла, що механізм ДПП є непопулярним. Статистика з офіційних джерел говорить, що станом на 1.01.2023 за весь період в більш ніж 20 років укладено всього 193 договори. При цьому зараз реалізується лише 18 договорів, з них 9 — концесійні, 5 — про спільну діяльність. Тобто основна маса договорів не виконується і багато з них розірвані з різних підстав в судовому порядку: у зв’язку з тим, що вони не виконуються зі сторони державного партнера, бо відсутнє фінансування; або у зв’язку з тим, що не виконуються зі сторони приватного партнера.

«Думаю, що якісь висновки із цього мають бути зроблені», — додала О.Федотова. Адже механізм ДПП — на сьогодні єдиний у своєму роді є зрозумілим та прозорим. Всі інші механізми – це або процедура закупівлі (але це не про залучення інвестора), або якісь «сірі зони», які жодного з представників приватного бізнесу, мабуть, не влаштовують.

Наразі укладання договору в рамках ДПП — довготривала і складна процедура. Вона може буте започаткована двома шляхами: з ініціації державного партнера або з ініціації приватного партнера. Загалом строк становить не менш ніж 18 місяців. За словами спікера, це дуже довго, і якщо йдеться про невеликі проекти, які могли б бути реалізовані в рамках ДПП, то це занадто тривалий період.

Однак, на думку О.Федотової, вже зараз можна спростити процедури для невеликих проектів. Так, проекти, які реалізуються в рамках ДПП, можна класифікувати, виділити серед них незначні, середні та великі. Якщо йдеться про великий проект, то строк у 2,5 роки для укладання такого договору виглядає доцільним, бо це проект, в який вкладаються великі гроші. Для простих проектів і договори, і документація могли б бути максимально уніфіковані, тобто мав би бути темплейт, за яким інвестор може діяти.

«І не потрібно кожного разу починати вичитувати коми, бо це значно затягує процес, але жодної потреби у цьому немає. Все можна викласти у відкритому доступі на певній платформі, де інвестор може швидко знайти, ознайомитись і заповнити, — пояснила спікер. — Адже ми знаємо, що наша держава — передова у плані використання електронних систем. Одна тільки «Дія» та її функціонал викликають за кордоном захоплення».

Тому О.Федотова вважає: щось на кшталт цього можна зробити для невеликих і середніх проектів. Щодо великих проектів, то тут процес дійсно має бути тривалим і зваженим.

Проблеми з фінансуванням

Окремо спікер відзначила: під час аналізу причин розірвання такого типу договорів, стало зрозуміло, що чимала кількість судових справ стосувалась саме відсутності та обмеженості фінансування. До того ж болісне питання, яке виникає в інвесторів — це плата за експлуатаційну готовність. На сьогодні розмір такої плати обмежений 50% і в більшому розмірі держава не може підтримати інвестора.

Якщо йдеться про реалізацію проекту, який інвестор втілив би за свої кошти, але не хотів би при цьому нести на собі ризики, наприклад, відсутності попиту, то зараз законодавчо неможливо, щоб ці ризики взяв на себе державний партнер. Натомість, світова практика говорить про те, що були й зворотні ситуації, коли держава брала на себе навіть 100% і ще й забезпечувала фінансування. «Гадаю, що подібне доцільно було б запровадити як можливість для деяких проектів», — додала О.Федотова.

Окрім цього, сьогодні, за словами спікера, обмежені способи отримання додаткового прибутку. Показовим є досвід Туреччини із пунктами пропуску, яка пішла таким шляхом, що ці пункти зробила за зразком аеропортів. Основне джерело доходу при цьому — надання їх в оренду під дьюті фрі.

О.Федотова пояснила, наскільки це можливо втілити в українських реаліях. Судячи із закону у нас така можливість є, але, по-перше, в договорі має бути вказаний весь перелік обладнання і майна, яке може бути здане в оренду (що в принципі нереально), а, по-друге, всі істотні умови договорів оренди теж мають бути зазначені в цьому договорі.

«Але ж життя не статичне, а навпаки — динамічне, тож напевне достатньо приватному партнеру надати основні напрямки або основні обмеження, за які він не має права виходити, а далі він повинен мати можливість вирішувати – як укладати, що здавати, на яких істотних умовах це робити», — прокоментувала спікер. Для цього, на її переконання, не потрібно вносити зміни в основний договір, бо це спричиняє бюрократію. Це б спростило і вирішило проблему із недостатнім фінансуванням.

Стратегія в якості

Ще одне болісне питання — відсутність або застарілість містобудівної документації. Адже без розробки якісної документації та її офіційного оприлюднення залучити інвесторів і приватний бізнес у відбудову неможливо. О.Федотова нагадала, що вистраждана реформа поєднання містобудівної документації із землевпорядною, яка торік мала б запрацювати, була зупинена війною та змінами у законодавстві.

І хоча наразі ніхто не забороняє розробляти цю документацію, комплексні плани розвитку територій або генплани за новими стандартами, втім закон надає можливість цього не робити, а послуговуватися старими документами.

Ще з’явилась нова програма комплексної відбудови територій. «Зараз ми маємо розробити цю програму, а потім вже розробляти нову документацію, це додатково ускладнює і уповільнює процес, але, тим не менш, це потрібно робити», — пояснила спікер.

О.Федотова зазначила, що сьогодні діють законодавчі механізми, які уможливлюють вирішення точкових питань. Наприклад, для окремих проектів, де немає містобудівної документації, можна отримати висновок органу архітектури, і на підставі цього висновку змінити цільове призначення і фактично реалізувати проект.

«Але я маю надію, що це будуть саме точкові вирішення питань і це не перетвориться на загальну стратегію відбудови держави. Тому що така стратегія має передбачати наявність дійсно якісної документації для кожного регіону. Вона має бути продуманою та знаходитись у відкритому доступі, звичайно з певними обмеженнями щодо прикордонних територій», — наголосила юрист.

Спікер пояснила, що за законом містобудівна документація має бути у відкритому доступі. Та «спробуйте розібратися з генпланом, який у pdf-форматі завантажений на якийсь сайт селищної ради. Там фактично неможливо нічого побачити навіть фахівцю», — додала О.Федотова. Вона гадає, що має бути розроблений єдиний стандарт завантаження такої інформації, і ця інформація має бути зрозумілою. Тому що коли інвестор має бажання реалізувати певний проект, він повинен мати можливість побачити документацію.

Оцінка проекту

Наступне питання, як зазначила О.Федотова, здавалось би, суто технічне. Проте оцінка проекту щодо впливу на довкілля за концесійними договорами здійснюється після укладання договору, що виглядає абсурдно. Близько 2 років витрачається на укладення договору, він укладається, потім партнери починають здійснювати оцінку впливу на довкілля, а вона — негативна. Виходить, що весь пройдений шлях  був просто змарнованим часом. Саме тому юрист вважає, що ця оцінка має робитися на початку, і для невеликих проектів це реально здійснити за допомогою державного партнера, аби не заводити у глухий кут реалізацію таких проектів.

Ще одним головним болем, О.Федотова назвала проблеми з оформленням права на земельні ділянки, що необхідні для реалізації проектів. Адже вони знову покладаються на плечі приватного партнера. Спікер запевняє: якщо це ще й іноземна компанія, то вона в’язне в розв’язанні цих проблем, і далі проект уже не йде.

«Як наслідок, маємо судові спори, розірвання договорів та спори, які тривають роками, з приводу того, хто винен, що проект не був реалізований. Але ці питання було б логічно вирішувати на момент укладання договору. Якщо є стільки часу на укладання договору, то напевне за цей час земельні питання також можна вирішити», — пояснила юрист.

Водночас у законі «Про регулювання містобудівної діяльності» передбачена можливість для державних партнерів взагалі не оформлювати ділянки у разі реалізації проектів на землях комунальної власності (але цікаво як це технічно вирішується та як така інформація завантажується в систему). Однак у приватного партнера такої можливості немає. В результаті він повинен спілкуватись з органами місцевого самоврядування, а інколи йдеться про кілька територіальних громад. У деяких випадках потрібно домовлятися із приватними власниками ділянок. І знову —– перепона, бо у приватного партнера немає механізму викупу землі для суспільних потреб, на відміну від державного партнера.

На думку О.Федотової, всі ці питання можна було б врегулювати в тому проекті, який зараз приймається, і можливо трохи полегшити життя інвестору, який хоче, може і буде працювати.

Також відповідаючи на питання про процедуру оцінювання концесіонерів, О.Федотова зауважила: «Фахівці, які обирають ці проекти і умови, які ставляться для подання цих проектів, мають бути реальними, а не просто «намальованими». На мою думку, в механізм оцінки проектів, які подаються на конкурс, має бути закладена формула реальності — здоровий глузд. Адже, до прикладу, дорога не може бути побудована за два місяці».

Закон і Бізнес