Із тупика в тупик

Укладення договору про реструктуризацію кредиту стає обов’язковим

Законодавець урегулював ситуацію в галузі спорів про кредити у валюті. У виграші будуть позичальники, котрі 7 років зберігали платіжки. А тим, кому банк виведе власні розрахунки, не погодившись, що заборгованість була погашена, допомагатимуть адвокати.

Примусити кредитора

Суддя Касаційного цивільного суду Ольга Ступак провела вебінар «Практика ВС щодо іпотечних спорів», присвячений пошукам єдиного бачення в застосуванні тих чи інших норм права із цього питання. «Єдність судової практики має давати можливість прогнозувати судові рішення в спорах, а можливо, когось убезпечить від звернень до суду з безперспективними справами», — зазначила «верховниця».

До цієї розмови підштовхнуло прийняття закону «Про внесення змін до законодавчих актів щодо споживчих кредитів, наданих в іноземній валюті» №1381-IX. «Нарешті за останні роки відбулось якесь зрушення в цій, по суті, законсервованій правовій ситуації щодо кредитних спорів. Можливо, це полегшить комусь можливість для виходу з тупикової ситуації, що пов’язана з наявністю заборгованості», — розпочала свою доповідь О.Ступак.

Вона зазначила, що не готова сказати, що застосування закону на 100% розв’яже проблеми й мінімізує кількість спорів. Швидше навпаки, є прогнози, що це породить нову категорію спорів.

По-перше, тому, що закон передбачає: у разі пропуску 3-місячного строку для подання відповідної заяви про реструктуризацію заборгованості через поважні причини суд визначитиме інший строк для подання заяви. «Тобто тепер суд визначатиме не тільки додатковий строк для прийняття спадщини, а можливо, й інші строки для подання заяв на реструктуризацію», — наголосила суддя КЦС.

Проте, яким чином і як буде підтверджуватися «відсутність станом на 1.01.2014 простроченої заборгованості», яку згідно з договором позичальники зобов’язані сплатити не пізніше 1 січня (крім простроченої заборгованості щодо сплати неустойки та внесення інших платежів, нарахованих у зв’язку з простроченням позичальником платежів або будь-якої заборгованості, строк сплати якої відповідно договору спливає після 1.01.2014), поки незрозуміло.

«Для мене, скажу відверто, викликає питання це формулювання. Тобто є зрозуміло, там відсутня прострочена заборгованість станом на 1.01.2014. Крім простроченої заборгованості (коли заборгованість є, і яку кредитор вимагав повернути достроково), поки ситуацію змоделювати важко», — зізналася суддя.

Проблема в тім, що юристи праві — тут усе ж знадобиться допомога кваліфікованих адвокатів: «Адже, кажучи відверто, я навіть не знаю, чи збереглись у людей документи, які б підтверджували відсутність заборгованості станом на 1.01.2014. Ми розуміємо, що банк може сказати «ні» й надати свій розрахунок, уважаючи, що заборгованість станом на 1 січня була».

Сплинуло вже 7 років, і невідомо, чи всі так добросовісно зберігали квитанції, які б підтверджували своєчасне погашення боргу. Можна лише сподіватись, що так. До того ж виконання зобов’язання забезпечено предметом іпотеки. І мова йде не тільки про житлові будинки, а й про земельні ділянки.

«У будь-якому випадку йдеться про те, що це має бути постійним місцем проживання іпотекодавця, — сказала О.Ступак. — Єдиний висновок, який я сьогодні зробила для себе, з урахуванням того, як сформульований цей закон, а саме щодо «обов’язкової реструктуризації на вимогу позичальника». Я думаю, що у нас є підстави стверджувати, що законодавець визначив наявність умов, за яких договір про реструктуризацію повинен бути укладений обов’язково».

Тому в разі відмови кредитора в укладенні такого, зрозуміло, двостороннього договору, суддя КЦС прогнозує можливість появи позовів про зобов’язання укласти такі договори.

«Ви знаєте, що, виходячи зі способів захисту порушених прав, у принципі примусити до укладення договору неможливо. Крім випадків, коли укладення того чи іншого договору прямо передбачено законом. На мою думку, якраз маємо ситуацію, коли законом прямо передбачено можливість і обов’язковість для кредитора укладення договору про реструктуризацію», — наголосила законниця.

Позасудове стягнення

Чи застосовується мораторій на позасудові способи звернення стягнення певний час був дискусійним питанням і для ВС. Крапку в питанні поставили адміністративною справою №802/1340/18-а, яку розглянула Велика палата. Її висновок був однозначним — закон «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» може застосовуватися і до позасудових способів звернення стягнення на предмет іпотеки. Тобто саме іпотечне застереження, вказане в іпотечному договорі, такою згодою не вважається, зауважила О.Ступак.

Цікаві й важливі висновки містяться в постанові ВП ВС 2020 року (справа №645/1979/15-ц) щодо обов’язкових умов і вимог, які повинні бути дотримані іпотекодержателем при зверненні стягнення на предмет іпотеки в позасудовому порядку.

«Сьогодні це найбільш численна категорія справ, коли іпотекодержателі звернули стягнення в позасудовому порядку, але іпотекодавці не задоволені та оскаржують такі дії», — повідомила суддя КЦС. Натомість справ щодо звернення стягнення на іпотечну нерухомість значно менше.

У такому разі дотримання вимог стст.35 і 38 закону «Про іпотеку» є обов’язковими. Аби мінімізувати наслідки від дій іпотекодержателя, який на свій розсуд може комусь відчужити предмет іпотеки, наприклад, продати за дуже низьку ціну, ВП визначила обов’язок надсилати письмову вимогу про усунення порушень іпотекодавцю та боржнику (якщо він відмінний від іпотекодавця).

Плати гривнями й живи

Висвітлювалося під час вебінару й притання про виселення з іпотечного житла, придбаного на прилюдних торгах (постанова ВП ВС у справі №753/12729/15-ц), та взагалі «болюче питання виселення», як зазначила доповідачка.

Верховний Суд України говорив, що для нового власника, який придбав майно з прилюдних торгів, також діють правила ст.109 Житлового кодексу УРСР. Про те, що попередні власники, які були іпотекодавцями, можуть бути виселені лише за певних умов. Тобто мало значення, за які кошти — власні чи кредитні — придбане майно, передане в іпотеку.

Якщо за власні — виселити було неможливо взагалі, якщо за кредитні — можна, але лише з наданням іншого житла. Стаття 109 говорила про виняток про виселення без надання іншого житла чи приміщення при зверненні стягнення на житло, що було придбано за рахунок кредиту.

І ВП ВС не відступила від висновків ВСУ: «Я думаю, що висновки логічні. Вони зводились до того, що законодавець запроваджував обмеження з метою захисту прав осіб, які віддали житло в іпотеку в забезпечення валютних кредитів. Тому ВП зробила висновок, що і для нового власника, який не пов’язаний договором іпотеки з попереднім, також діють правила ст.109 ЖК», — вказала О.Ступак.

«Адже, по суті, новий власник придбавав цей об’єкт з обтяженнями,  — пояснила вона. — І, коли висловлював бажання його придбати, беручи участь в торгах, розумів усі супутні складнощі, зокрема наявність мешканців». Тобто ВП, оцінюючи сумірність прав власності нового власника й попереднього, виходила з того, що перевага має бути надана на користь праву на забезпечення житлом.

На продовження цих висновків, об’єднана плата КЦС у справі №310/2950/18 у квітні 2021 року зробила ще один однозначний висновок, сказавши про те, що тлумачення ч.2 ст.109 ЖК УРСР, з урахуванням змісту ст.379 Цивільного кодексу свідчить, що виселення без надання іншого житлового приміщення відбувається в тому разі, якщо воно придбане за кредитні кошти.

Якщо за кредитні кошти було набуто інший об’єкт цивільних прав, наприклад частку в праві спільної часткової власності, а не житлове приміщення, що передано в іпотеку, то виселення без одночасного надання іншого постійного житла не допускається. «Якщо в цьому об’єкті є хоча б одна гривня особистих коштів іпотекодавця, то виселити без надання іншого житлового приміщення неможливо», — пояснила доповідачка.

Прикметно, що адвокати зазначають: за інформацією від банків, навіть особа, яка бере кредит на придбання квартири чи будинку, завжди сплачує певний відсоток із власних коштів (див. «Концепції здешевлення», «ЗіБ»). Тож висновок ВС гарантує, що, навіть заклавши символічну суму в придбання житла, боржник фактично убезпечений від виселення без надання нового помешкання.