Податок на нерухомість

Усе, що ви хотіли про нього знати, але не було в кого запитати

З 1 січня 2013 року власники квартир площею понад 120 м2 і будинків житловою площею більше 250 м2 зобов’язані заплатити за кожен зайвий метр до 11,47 грн. на рік. Якщо ж площа квартири перевищує 240 м2, а будинку — 500 м2, то за кожен зайвий метр доведеться заплатити 30,97 грн. на рік. Юридичні особи платитимуть податок незалежно від площі житлових об’єктів.

Хто платить

Новий податок на нерухомість зобов’язані платити фізичні та юридичні особи, у власності яких перебувають об’єкти житлової нерухомості: квартири й будинки.

У фізичних осіб оподатковуватиметься так званий надлишок площі. На 120 м2 квартири або 250 м2 будинку надається пільга. Тобто ці метри слід вираховувати з площі об’єкта. Так, власник будинку площею 270 м2 буде зобов’язаний сплатити податок із 20 м2 (270 – 250 = 20), а власник квартири площею 125 м2 — з 5 м2 (125 – 120 = 5).

За другу (третю і т.д.) квартиру або житловий будинок потрібно буде платити повністю, тобто без урахування вказаних 120 (250) м2. Закон дозволяє власникові кількох об’єктів самостійно вибрати, до якого з них застосувати пільгу.

Звертаємо особливу увагу: всі розрахунки ведуться виходячи з житлової, а не загальної площі. Так, якщо загальна площа квартири — 140 м2, а житлова — 110, то її власник узагалі не платить податку (якщо ця квартира в нього єдина).

Наприклад, якщо громадянин володіє квартирами житловою площею 125 і 90 м2, то він має право відняти 120 м2 із площі першої квартири й заплатити податок з 5 м2. Але податок з другої квартири йому доведеться сплатити повністю.

Ще раз зробимо акцент: пільга в 120 (250) м2 передбачається тільки для фізичних осіб. Юридичні особи зобов’язані сплатити податок зі всіх квартир і житлових будинків повністю. Це логічно. Інакше всі платники податку зареєстрували б потрібну кількість юридичних осіб, потім провели відчуження на користь кожної по 119 м2 об’єкта, і податок ніхто б не платив.

Досить складно уявити собі величину податкового тягаря для юридичної особи, що побудувала і здала в експлуатацію багатоквартирний будинок. Єдине, що можна зробити в даному випадку, аби зменшити податкове навантаження, — це розпродати всі квартири громадянам того дня, коли об’єкт був уведений в експлуатацію.

Скільки платити

Ставка податку встановлюється місцевою радою за 1 м2 житлової площі.

Підпункт 265.5.1 п.265.5 ст.265 Податкового кодексу передбачає, що її розмір не може перевищувати 1% мінімальної заробітної плати для квартир, площа яких не перевищує 240 м2^, і житлових будинків, площа яких не перевищує 500 м2. Станом на 1 січня 2013 року це 11,47 грн.

Якщо ж площа квартири перевищує 240 м2, а будинку — 500 м2, то ставка податку дорівнює 2,7% мінімальної заробітної плати. Станом на 1 січня 2013 року це 30,97 грн.

Це виглядає дивно. Якщо у випадку з невеликими об’єктами місцева рада має хоч би якісь повноваження (наприклад, установити податок у розмірі 11 грн. рівно), то у випадку з «багатометражкою» — це рівно 2,7% мінімальної зарплати.

Скористаємося інформацією про три ухвалені рішення — Київської, Одеської та Севастопольської міських рад (від 23.06.2011 №242/5629, від 8.07.2011 №796-VI і від 30.06.2011 №953 відповідно), якими були встановлені ставки податку на нерухомість. Як того і слід було чекати, розмір податку на невеликі об’єкти виявився не нижчим за максимальну ставку, встановлену законом, — рівно 1% (11,47 грн.). Треба бути готовим до того, що винятків із цього правила не буде й чекати менших ставок не варто.

Конкретніше!

Для наочності вирішимо таку задачу: скільки грошей потрібно буде у 2013 році заплатити власникові двох квартир житловою площею 220 і 250 м2, якщо місцева рада встановила максимальну ставку податку (1% мінімальної зарплати)?

Насамперед власник вибирає, для якої квартири йому вигідно застосувати пільгу. Безумовно, це другий об’єкт — квартира площею 250 м2 (оскільки з квартир площею понад 240 м2 податок у 2,7 раза більший).

Таким чином, перший об’єкт оподатковується повністю: 220 м2 х 11,47 грн. = 2523,40 грн.

Другий об’єкт оподатковується за вирахуванням 120 м2 (250 м2 – 120 м2) х 30,97 грн. = 4026,10 грн.

Загалом: 2523,40 + 4026,10 = 6549,50 грн.

Для порівняння розглянемо ситуацію, коли власник вирішив застосувати пільгу до першого об’єкта нерухомості — квартири житловою площею 220 м2.

У цьому випадку перший об’єкт оподатковується за вирахуванням 120 м2 (220 м2 – 120 м2) х 11,47 грн. = 1147,00 грн.

Другий об’єкт оподатковується повністю: 250 м2 х 30,97 = 7742,50 грн.

Загалом: 1147,00 + 7742,50 = 8889,50 грн. Тобто на 2340 грн. більше!

Один до кількох чи кілька до одного

Розглянемо докладніше ситуацію, коли одна фізична особа володіє кількома об’єктами. За загальним правилом, пільга застосовується до того об’єкта нерухомості, в якому зареєстрована фізична особа — платник податків. ПК передбачає право застосувати податкову пільгу до іншого об’єкта. Наприклад, якщо в зазначеному завданні громадянин зареєстрований у квартирі площею 220 м2, то він має право застосувати пільгу до другої квартири площею 250 м2 (щоб заощадити 2340 грн.). Але це право йому належить реалізувати. Механізму реалізації кодекс не передбачає. Оскільки податок місцевий, то місцеві ради й цей механізм установлюватимуть. Або ні. Наприклад, згадані рішення Київської й Одеської міських рад такого механізму не передбачають. А рішення Севастопольської — так. У ньому вказано, що своїм вибором громадянин має право скористатися або до 15 квітня звітного року, або протягом 60 днів з моменту придбання права власності на майно. Інакше пільга автоматично поширюватиметься на те майно, де громадянин зареєстрований. Як учинять інші ради — незрозуміло.

Тому тим, хто має у власності кілька об’єктів, слід уже тепер потурбуватися про своє право. Адже якщо платник податків почне реалізовувати своє право після отримання податкових повідомлень-рішень (про це нижче), то, можливо, буде вже пізно. Власникам кількох об’єктів нерухомості краще вже тепер повідомити органи податкової служби про свій вибір. Тобто написати лист у кількох екземплярах — по одному до кожної податкової інспекції, за місцезнаходженням яких у фізичної особи є нерухомість. У листі перерахувати всі об’єкти нерухомості, що належать громадянинові, а також зазначити, що згідно з абз.2 пп.265.4.1 п.265.4 ст.265 ПК, платник податків вибирає такий (указується адреса й житлова площа) об’єкт для застосування податкової пільги, передбаченої абз.1 цього ж підпункту. Такі повідомлення направити рекомендованим листом з описом додатків до кожної податкової інспекції, щоб мати належні докази.

Дещо іншою є ситуація з об’єктами, що перебувають у спільній власності кількох осіб. Якщо об’єкт перебуває в спільній частковій власності, то кожен співвласник є платником податку на належну йому частину. Цілком логічно, що пільга в 120 (250) м2 поширюється на кожного власника об’єкта. Тобто якщо квартира житловою площею у 200 м2 належить на праві спільної часткової власності двом громадянам (наприклад, 40 і 60% відповідно), то ніхто не повинен платити податок, оскільки 40% від 200 м2 — це 80 м2, а 60% — 120 м2. Якщо з метражу, належного кожному членові сім’ї, відняти пільгу в 120 м2, то вийде в кращому разі 0.

Не так зрозуміло йдуть справи зі спільною сумісною власністю. Закон передбачає, що якщо об’єкт нерухомості не поділений у натурі, то платником є один зі співвласників. З одного боку, можна припустити, що квартира у 200 м2, яка належить порівну подружжю, не буде об’єктом оподаткування (адже кожен співвласник має право відняти з належної йому «ідеальної частки» свою пільгу в 120 м2). З другого — якщо платник — один співвласник, то виходить, що тільки він може скористатися згаданою пільгою. Це означає, що та ж сама квартира, яка перебуває в спільній сумісній власності, оподатковується. А саме: оподаткуванню підлягатиме решта 80 м2. На нашу думку, це не зовсім справедливо. Проте зараз складно припустити, яким чином піде практика (зокрема, судова) при вирішенні цього спірного питання.

Коли платити

Фізичні особи зобов’язані заплатити податок протягом 60 днів з моменту отримання податкового повідомлення-рішення. Реквізити платежу вказуються в самому податковому повідомленні-рішенні. Його орган ДПС направляє не пізніше 1 липня звітного року або після того, як стало відомо про перехід права власності. Звертаємо увагу: податкові повідомлення-рішення направляються платникові податків за адресою нерухомості. Це повинні мати на увазі власники кількох об’єктів житлової нерухомості.

Юридичні особи — власники житлової нерухомості зобов’язані самостійно розрахувати податок станом на 1 січня й до 1 лютого подати декларацію, в якій сума податку буде поділена на рівні частини поквартально. Юрособи сплачують податок не пізніше 30 числа кожного місяця, наступного за кварталом.

Придбання, відчуження…

З нерухомістю, що придбана до 1 січня 2013 року й перебуває у власності тих же власників до 1 січня 2014 року і далі, все досить ясно.

Зрозуміла ситуація і з придбаними об’єктами. Згідно з пп.265.8.1 п.265.8 ст.265 ПК для нового власника нарахування податку починається з місяця, в якому виникло право власності.

А як ідуть справи з тими об’єктами, які продаватимуться фізособами? Той же пп.265.8.1 передбачає, що податок для попереднього власника (тобто того, хто продав об’єкт) нараховується з 1 січня й до початку того місяця, в якому він утратив право власності на об’єкт. Це логічно та справедливо. Проте податкове повідомлення-рішення міститиме в собі вимогу заплатити податок за рік: адже податкова не знає, що власник збирається продати квартиру (цього може не знати сам власник!). Як учинити в тому випадку, якщо, наприклад, власник заплатив податок за рік 1 липня, а 25 липня продав свою квартиру? Виходить, він переплатив до бюджету за цілих 6 місяців.

Стаття 265 ПК, що регулює, здавалося б, усі питання, пов’язані з податком, про це нічого не говорить. У даному випадку, вважаємо, буде доречно звернутися до загальних норм податкового законодавства, які регулюють порядок повернення надмірно сплачених сум податку. Відповідно до п.43.4 ст.43 ПК платник податків повинен подати до органу ДПС заяву про повернення надмірно сплачених коштів. У ній громадянин указує спосіб повернення (на рахунок або готівкою). Протягом 15 днів після отримання заяви податковий орган готує висновок про повернення грошей і передає його у відповідне відділення казначейства. Повернення відбувається протягом 5 днів з моменту отримання останнім такого висновку. Відзначимо, що заяву можна подати протягом 1095 днів з дня виникнення надмірно сплаченої суми.