Як продати нерухомість, власником якої є дитина

Малолітня й неповнолітня дитина: у чому різниця під час продажу нерухомості та коли не потрібна згода одного з батьків.

Про це повідомляє «Закон і Бізнес» з посиланням на Міністерство юстиції.

Кожен власник має право на власний розсуд володіти, користуватися та розпоряджатися своїм майном, зокрема продавати, дарувати чи іншим чином його відчужувати. Однак якщо власником або співвласником об'єкта нерухомості є дитина, закон встановлює додаткові вимоги до його відчуження. Це пов'язано з необхідністю захистити майнові права та інтереси дитини.

До якого віку особа має статус дитини

Згідно зі статтею 6 Сімейного кодексу правовий статус дитини має особа до досягнення нею повноліття (18 років). Малолітньою вважається дитина до 14 років, неповнолітньою — від 14 до 18 років. Вік важливий, адже від нього залежить обсяг цивільної дієздатності дитини і можливість бути безпосереднім учасником правовідносин.

Продаж нерухомості малолітньої дитини

Малолітня дитина має часткову цивільну дієздатність. Згідно з Цивільним кодексом їй надано право самостійно вчиняти тільки дрібні побутові правочини. Договори щодо транспортних засобів або нерухомого майна від імені такої дитини укладають батьки (інші законні представники).

Обов'язковою умовою продажу майна дитини є дозвіл органу опіки та піклування. Без нього нотаріус не посвідчить правочин.

Згідно зі статтею 177 Сімейного кодексу батьки (усиновлювачі) або опікун управляють майном малолітньої дитини без спеціального повноваження й зобов'язані дбати про його збереження та використання в інтересах дитини. Без дозволу органу опіки та піклування вони не мають права вчиняти правочини щодо відчуження (зокрема шляхом продажу, дарування, міни або внесення до статутного (складеного) капіталу (пайового фонду) юридичної особи чи як вступного, членського та/або цільового внеску члена кооперативу), поділу, виділу, передачі в заставу, іпотеку нерухомого майна, об'єкта незавершеного будівництва, майбутнього об'єкта нерухомості, іншого цінного майна, зокрема транспортних засобів, власником якого є їхня малолітня дитина.

Щоб продати об'єкт нерухомості, за загальним правилом потрібна згода обох батьків. Якщо правочин вчиняє один із батьків, згода другого має бути нотаріально посвідчена.

Продаж нерухомості неповнолітньої дитини

Неповнолітня дитина має неповну цивільну дієздатність, але досить широке коло прав. Вона може вчиняти правочини за згодою обох батьків (інших законних представників).

Згідно зі статтею 177 Сімейного кодексу батьки (усиновлювачі) або піклувальник мають право дати згоду на вчинення неповнолітньою дитиною правочинів з відчуження об'єкта нерухомості лише з дозволу органу опіки та піклування. Згода батьків на укладення договору має бути нотаріально посвідчена.

Коли правочин можна вчинити без згоди одного з батьків

Правочин може бути вчинений без згоди одного з батьків (інших законних представників), якщо вони:
– Захоплені в полон або заручники;
– Інтерновані в нейтральні держави;
– Зникли безвісти за особливих обставин, визнані безвісно відсутніми;
– Проживають окремо від дитини щонайменше шість місяців поспіль та не беруть участі у вихованні й утриманні дитини;
– Місце їх проживання невідоме.

Отримання дозволу органу опіки та піклування

Зменшення або обмеження прав та інтересів дітей під час вчинення будь-яких правочинів щодо житлових приміщень не допускається (стаття 12 закону «Про основи соціального захисту бездомних осіб і безпритульних дітей»). Органи опіки та піклування зобов'язані контролювати дотримання батьками або особами, які їх замінюють, майнових та житлових прав дітей при відчуженні жилих приміщень та купівлі нового житла (стаття 18 закону «Про охорону дитинства»).

Дозвіл на правочини щодо нерухомого майна дитини надається органом опіки та піклування після перевірки, що проводиться протягом одного місяця, і лише в разі гарантування збереження права дитини на житло (стаття 177 Сімейного кодексу).

Для отримання дозволу можна звернутися до:
– Районної у містах Києві та Севастополі держадміністрації;
– Виконавчого органу міської, районної у місті (у разі утворення), селищної, сільської ради.

Дозвіл надається за поданням служби у справах дітей після перевірки документів за місцезнаходженням майна протягом одного місяця з дня надходження заяви про вчинення правочинів щодо нерухомого майна дитини — лише за умови гарантування збереження її права на житло. Його оформлюють рішенням, витяг з якого служба у справах дітей видає заявникам.

Для здійснення правочинів щодо нерухомого майна дитини батьки, опікуни або піклувальники подають службі у справах дітей документи, зазначені в пункті 66 Порядку провадження органами опіки та піклування діяльності, пов'язаної із захистом прав дитини, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України від 24.09.2008 № 866 (далі — Порядок). Служба у справах дітей розглядає їх протягом 10 робочих днів та з'ясовує, чи є підстави для відмови в наданні дозволу.

Рішення органу опіки та піклування про надання дозволу або відмову в ньому можна оскаржити до суду (пункт 67 Порядку).

Відмова органу опіки та заборона відчуження

Органи опіки та піклування можуть відмовити в наданні дозволу з одночасним зверненням до нотаріуса щодо накладення заборони відчуження майна лише якщо встановлено, що:
– Мати та/або батько дитини, які звернулися за дозволом, позбавлені судом батьківських прав відповідно до статті 164 Сімейного кодексу;
– Судом, органом опіки та піклування або прокурором ухвалено рішення про відібрання дитини від батьків (або того з них, який звернувся за дозволом) без позбавлення батьківських прав відповідно до статті 170 Сімейного кодексу;
– До суду подано позов про позбавлення батьків дитини (або того з них, який звернувся за дозволом) батьківських прав особами, зазначеними у статті 165 Сімейного кодексу;
– Особа, яка звернулася за дозволом, повідомила про себе неправдиві відомості, що мають суттєве значення для вирішення питання;
– Між батьками дитини немає згоди щодо вчинення правочину;
– Між батьками дитини або між одним з них та третіми особами існує судовий спір щодо нерухомого майна, за дозволом на правочин щодо якого вони звернулися;
– Вчинення правочину призведе до звуження обсягу існуючих майнових прав дитини та/або порушення охоронюваних законом інтересів дитини (стаття 177 Сімейного кодексу).

Закон і Бізнес