Когда задолженность по арендной плате не может обуславливать расторжение договора — БП ВС

Основанием для расторжения договора на основании ст.651 ГК может являться существенное нарушение стороной его действующих условий, а не отказ стороны от внесения изменений в договор.

К такому выводу пришла Большая палата ВС, отменяя предыдущие судебные решения по делу №925/457/23 и принимая новое — об удовлетворении иска в части взыскания задолженности по арендной плате, информирует «Закон и Бизнес».

В этом производстве рассматривался иск Чигиринского городского совета к ООО «Продагроинвест» о взыскании задолженности и расторжении договора аренды земли.

Суд первой инстанции в иске отказал. Апелляционный суд это решение отменил, взыскал задолженность в размере более 220 тыс. грн. и разорвал договор аренды.

Коллегия Кассационного хозяйственного суда передала дело на рассмотрение БП ВС с учетом принципиально разных подходов к применению норм материального права относительно необходимости государственной регистрации дополнительного соглашения к договору аренды земли, сформированных КХС и КАС.

БП ВС отметила, что ввиду того, что договор аренды земли в соответствии с законом подлежал заключению в письменной форме с обязательным проведением его государственной регистрации, то и дополнительное соглашение, которым вносились изменения в существенные условия такого договора, со всей очевидностью и по аналогии закона (стст.18, 20 закона «Об аренде земли» от 6.10.1998 №161-XIV) тоже должна заключаться в письменной форме и подлежала государственной регистрации.

В данном случае дополнительное соглашение к договору аренды земли было подписано до 1.01.2013, в котором указано, что оно вступает в силу не ранее его государственной регистрации, если стороны в тексте дополнительного соглашения не увязали момент вступления его в силу с событием, которое наступит позже. Стороны не могут отступить от обязательного требования о государственной регистрации сделки, если такое требование предусмотрено законом.

Таким образом, неосуществление государственной регистрации дополнительного соглашения от 1.11.2011 свидетельствует, что оно не вступило в силу для сторон, в связи с чем права и обязанности по дополнительному соглашению не возникли, а по договору не изменились. Следовательно, ставка арендной платы, которая подлежала уплате обществом в пользу горсовета в спорный период, составляла 3% нормативной денежной оценки земли, а не 4,5%, как определено в дополнительном соглашении.

Кроме того, арендодатель до 2019 года ни разу не выдвигал арендатору претензий по уплате арендной платы не в том размере, который согласован сторонами.

В то же время, изменение НДО участков государственной и коммунальной собственности приводит к изменению размера арендной платы. При этом техническую документацию по нормативной денежной оценке арендуемого участка утверждает орган местного самоуправления соответствующим решением без согласования с арендатором. В то же время у арендатора такого участка с момента введения в действие новой НДО возникает обязанность платить арендную плату в соответствии с измененной нормативной денежной оценкой.

В то же время БП ВС отметила, что в случае, когда обязательная индексация НДО не определена в договоре, то исчисление арендной платы происходит в соответствии с ч.3 ст.21 закона №161-XIV, то есть индексируется только арендная плата. Учитывая это, БП ВС пришла к выводу, что по данному делу ООО задолжало только сумму индексации арендной платы в размере почти 33 тыс. грн.

Закон і Бізнес