Преимущественное право арендатора, запрос в ОСМД, срок на обжалование действий исполнителя - обзор КГС

Наличие договора аренды недвижимого имущества не дает арендатору преимущественного права перед ипотекодержателем на удовлетворение требований за счет предмета ипотеки.

На это обратил внимание Кассационный гражданский суд, оставляя по-прежнему предварительные решения по делу по делу №932/4330/21, информирует «Закон и Бизнес».

По этому делу спор касался, в частности, признания открытых торгов (аукциона) недействительными, признания недействительным договора об уступке прав по договору ипотеки, признания недействительным договора об удовлетворении требований ипотекодержателя, устранения препятствий в пользовании квартирой. Истец считает, что он, как арендатор квартиры, имел приоритетное право на ее приобретение.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, руководствуясь тем, что договор ипотеки действует, а вопрос о признании его не отвечающим требованиям закона, истец не ставил. Кроме того, именно ипотекодержатель имеет преимущественное право перед другими лицами по указанному имуществу.

Апелляционный суд изменил мотивировочную часть решения, отметив, что надлежащим способом защиты соответствующего преимущественного права нанимателя (арендатора) будет иск о переводе на последнего права и обязанности покупателя соответствующей вещи.

В свою очередь КГС согласился, что требования истца не подлежат удовлетворению, поскольку он не доказал надлежащими и допустимыми доказательствами наличия предусмотренных законом оснований, которые могли бы свидетельствовать о недействительности договоров об уступке права требования по кредитному и ипотечному договорам, а также договора об удовлетворении требований ипотекодержателя.

В то же время, аренда спорного недвижимого имущества не доказывает его преимущественное право перед ипотекодержателем на удовлетворение требований за счет предмета ипотеки.

Кроме этого дела в обзор практики КГС за октябрь 2025 года включены и другие правовые выводы. В частности, в спорах, возникающих из сделок, в частности договоров, констатировано, что пропуск годового срока обращения с заявлением к страховщику о выплате страхового возмещения не является основанием для прекращения материального права на возмещение ущерба.

В спорах, возникающих из жилищных правоотношений, указано, что право совладельца на получение информации о деятельности ОСМД является гарантированным законом и уставом объединения и напрямую связано с правом на участие в управлении ОСМД. Формальные недостатки адвокатского запроса, в частности отсутствие копии свидетельства о праве на занятие адвокатской деятельностью, не могут служить основанием для отказа в предоставлении такой информации.

В спорах, возникающих из наследственных правоотношений, указано, что член жилищно-строительного кооператива, полностью внесший свой взнос за квартиру до 2013 года, приобретает право собственности на это имущество независимо от государственной регистрации такого права. В случае отсутствия наследников по закону и завещанию такая квартира может быть признана отумершим наследством.

Относительно применения норм процессуального права отмечено, что предъявление иска к умершему лицу является основанием для закрытия производства по делу, поскольку гражданская правосубъектность физического лица прекращается в момент его смерти.

В спорах о рассмотрении жалоб на решения, действия или бездействие государственного исполнителя или другого должностного лица ГИС, обращено внимание на то, что при обжаловании действий государственного исполнителя в гражданском судопроизводстве применяется специальная норма ГПК о 10-тидневном сроке в календарных днях, а не общая норма закона «Об исполнительном производстве» о сроке в рабочих днях. Пропуск такого срока без уважительных причин и без заявления о его восстановлении является основанием для оставления жалобы без рассмотрения.

Также указано, что уплата должником средств в пользу нового кредитора по договору факторинга, который не получил статус взыскателя в исполнительном производстве путем процессуального правопреемства, не является надлежащим исполнением судебного решения и основанием для исключения сведений о должнике из Единого реестра должников.

Закон і Бізнес