Переважне право орендаря, запит до ОСББ, строк на оскарження дій виконавця — огляд КЦС

Наявність договору оренди нерухомого майна не надає орендарю переважного права перед іпотекодержателем на задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки.

На це звернув увагу Касаційний цивільний суд, залишаючи без змін попередні рішення у справі у справі №932/4330/21, інформує «Закон і Бізнес».

У цій справі спір стосувався, зокрема, визнання відкритих торгів (аукціону) недійсними, визнання недійсним договору про відступлення прав за договором іпотеки, визнання недійсним договору про задоволення вимог іпотекодержателя, усунення перешкод у користуванні квартирою. Позивач уважає, що він як орендар квартири мав пріоритетне право на її придбання.

Суд першої інстанції відмовив у задоволенні позову, керуючись тим, що договір іпотеки є чинним, а питання про визнання його таким, що не відповідає вимогам закону, позивач не ставив. Крім того, саме іпотекодержатель має переважне право перед іншими особами щодо вказаного майна.

Апеляційний суд змінив мотивувальну частину рішення, зазначивши, що належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов’язків покупця відповідної речі.

Своєю чергою, КЦС погодився, що вимоги позивача до задоволення не підлягають, оскільки він не довів належними та допустимими доказами наявності передбачених законом підстав, які б могли свідчити про недійсність договорів про відступлення права вимоги за кредитним та іпотечним договорами, а також договору про задоволення вимог іпотекодержателя.

Водночас оренда спірного нерухомого майна не доводить його переважне право перед іпотекодержателем на задоволення вимог за рахунок предмета іпотеки.

Крім цієї справи в огляд практики КЦС за жовтень 2025 року включені й інші правові висновки. Зокрема, у спорах, що виникають із правочинів, зокрема договорів, констатовано, що пропуск річного строку звернення із заявою до страховика про виплату страхового відшкодування не є підставою для припинення матеріального права на відшкодування шкоди.

У спорах, що виникають із житлових правовідносин, вказано, що право співвласника на отримання інформації про діяльність ОСББ є гарантованим законом та статутом об’єднання і безпосередньо пов'язане з правом на участь в управлінні ОСББ. Формальні недоліки адвокатського запиту, зокрема відсутність копії свідоцтва про право на заняття адвокатською діяльністю, не можуть бути підставою для відмови у наданні такої інформації.

У спорах, що виникають із спадкових правовідносин, зазначено, що член житлово-будівельного кооперативу, який повністю вніс свій пайовий внесок за квартиру до 2013 року, набуває права власності на це майно незалежно від державної реєстрації такого права. У разі відсутності спадкоємців за законом та заповітом така квартира може бути визнана відумерлою спадщиною.

Стосовно застосування норм процесуального права зауважено, що пред'явлення позову до померлої особи є підставою для закриття провадження у справі, оскільки цивільна правосуб'єктність фізичної особи припиняється у момент її смерті.

У спорах щодо розгляду скарг на рішення, дії або бездіяльність державного виконавця чи іншої посадової особи ДВС, звернено увагу на те, що при оскарженні дій державного виконавця в цивільному судочинстві застосовується спеціальна норма ЦПК про 10-тиденний строк у календарних днях, а не загальна норма закону «Про виконавче провадження» про строк у робочих днях. Пропуск такого строку без поважних причин та без заяви про його поновлення є підставою для залишення скарги без розгляду.

Також зазначено, що сплата боржником коштів на користь нового кредитора за договором факторингу, який не набув статусу стягувача у виконавчому провадженні шляхом процесуального правонаступництва, не є належним виконанням судового рішення та підставою для виключення відомостей про боржника з Єдиного реєстру боржників.

Закон і Бізнес