Как изменение НДО и индекс инфляции отражаются на обязанностях арендатора — БП ВС

Обязанность платить арендную плату в соответствии с измененной нормативной денежной оценкой земельного участка возникает у арендатора с момента начала применения такой НДО.

На это обратила внимание Большая палата ВС, отменяя предыдущие решения по делу №925/457/23, сообщает «Закон и Бизнес».

По этому делу Чигиринский городской совет обратился в хозяйственный суд с иском к обществу, в котором просил взыскать в свою пользу почти 298 тыс. грн. задолженности по арендной плате и расторгнуть договор аренды земли,

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении иска, отметив, что по законодательству, действовавшему на момент заключения дополнительного соглашения, которым, по доводам совета, стороны увеличили размер арендной платы с 3 до 4,5% от нормативной денежной оценки земли, договор вступал в силу после его государственной регистрации, а потому дополнительная сделка как неотъемлемая часть договора аренды также подлежала государственной регистрации.

Апелляционный суд это решение отменил и принял новое — о частичном удовлетворении иска, которым расторг договор аренды спорного участка и взыскал с ООО в пользу совета более 220 тыс. грн. задолженности по арендной плате. Суд принял во внимание, что правоотношения сторон продолжаются, поскольку срок действия настоящего договора определен сторонами до 2058 года. Поэтому, поскольку 1.01.2013 вступили в силу изменения, внесенные законом от 11.02.2010 №1878-VI, которыми из текста стст.182, 640, 657, 732, 745 ГК исключена ссылка на государственную регистрацию сделок, а из закона «Об аренде земли» №161-XIV исключены стст.18 и 20 об обязательности государственной регистрации договоров аренды земли, апелляционный суд пришел к выводу, что подписанное сторонами 1.11.2011 дополнительное соглашение вступило в силу 1.01.2013 как заключенная с соблюдением письменной формы.

В свою очередь, в части индексации НДО земли/ арендной платы БП ВС отметила, что в таких правоотношениях отсутствует обязанность сторон вносить изменения в договор аренды путем заключения дополнительного соглашения, поскольку в случае изменения НДО участка государственной и коммунальной собственности изменяется также размер арендной платы.

Поэтому были признаны ошибочными выводы судов, что размер арендной платы по договору с учетом новой НДО необходимо определять после принятия апелляционным хозяйственным судом постановления, ведь обязанность платить арендную плату в соответствии с измененной НДО возникла у общества с момента начала применения такой оценки в соответствии с п.271.2 ст.271 НК.

Также БП ВС отметила: хотя природа как индексации НДО, так и индексации арендной платы базируется на индексе потребительских цен, исчисленных Государственной службой статистики, однако механизмы их применения различны как по правовому содержанию, так и по субъектам применения. И по общему правилу индексировать необходимо только арендную плату, если иное не предусмотрено в договоре аренды. Индексация НДО должна использоваться, как правило, для определения размера земельного налога при отсутствии договора аренды.

Если обязательная индексация нормативной денежной оценки не определена в договоре, то исчисление арендной платы производится в соответствии с ч.3 ст.21 закона №161-XIV (индексируется только арендная плата).

В договоре аренды земли стороны согласовали, что исчисление размера арендной платы осуществляется с учетом индексов инфляции.

Поскольку общество полностью произвело оплату месячных платежей по арендной плате, но без учета индекса инфляции, была констатирована его задолженность по индексации, предусмотренной условиями договора аренды.

В то же время БП ВС отметила, что законодательство в вопросе расторжения договора заботится не только об интересах управленческой стороны, но и об интересах обязанной стороны, поскольку расторжение договора может нанести значительный ущерб стороне, допустившей незначительное нарушение.

По этому делу рада за спорный период имела законные ожидания получения от ООО 249245,03 грн. арендной платы, большую часть которой (более 86%) арендатор оплатил. Неуплаченной осталась лишь часть индексации арендной платы в сумме 32769,5 грн., что составляет около 13% всей суммы обязательства. Поэтому БП ВС констатировала, что нет оснований считать, что рада в значительной степени была лишена того, на что рассчитывал при заключении договора.

Кроме того, БП отметила, что дополнительное соглашение к договору аренды земли, подписанное сторонами до 1.01.2013, вступает в силу для сторон договора не ранее осуществления ее государственной регистрации, если стороны не будут увязывать момент вступления ее в силу с событием, которое наступит позже.

Следовательно, неосуществление государственной регистрации дополнительного соглашения от 1.11.2011 свидетельствует, что оно не вступило в силу для сторон, в связи с чем права и обязанности по дополнительному соглашению не возникли, а по договору — не изменились. Следовательно, ставка арендной платы, подлежавшей уплате ООО в пользу совета в спорный период, составляла 3% от НДО земли.

Закон і Бізнес