Имущество с аукциона: когда приобретатель является добросовестным — ВС

При отсутствии в реестре сведений о правах других лиц на недвижимое имущество или их обременений лицо приобретает право на такое имущество свободным от незарегистрированных прав других лиц и обременений.

Такой вывод сделал Кассационный хозяйственный суд, отменив решения предыдущих инстанций по делу №910/20528/21 и приняв новое, которым отказал в удовлетворении иска, сообщает «Закон и Бизнес».

По обстоятельствам дела банк предоставил кредит ООО «Комелия» (заемщик). Банк получил право ипотеки на два объекта ООО «Инвест-Бизнес Компани»: здания и землю под ними.

В дальнейшем были внесены записи о прекращении ипотеки относительно земли — на основании поддельного судебного решения, относительно зданий — на основании справки ООО о том, что здания якобы снесены. ООО «Инвест-Бизнес Компани» передало землю ООО «Олсен Групп», которую впоследствии поделили на две части.

Земельные участки, образованные в результате раздела, приобрел ответчик — ООО «Лайтфрен» на аукционе, проведенном СЕТАМ. На момент проведения аукциона в реестре не было сведений об обременении указанных участков.

Банк, стремясь возобновить регистрацию права собственности ООО «Инвест-Бизнес Компани» на здания и регистрацию за собой права ипотеки на здания и землю, обратился с иском в хозяйственный суд.

Суд первой инстанции иск удовлетворил частично, отметив, что ООО «Лайтфрен» не является добросовестным приобретателем в понимании положений ст.388 Гражданского кодекса. Апелляционный суд отменил это решение в части отказа в удовлетворении остальных исковых требований и удовлетворил их.

КХС, ссылаясь на сложившийся в постановлениях БП ВС подход относительно добросовестности, отметил, что по этому делу при обстоятельствах приобретения ООО «Лайтфрен» земельных участков по процедуре реализации имущества на публичных торгах и отсутствия в Реестре сведений об отягощениях указанных земельных участков нет оснований считать, что ООО «Лайтфрен» является недобросовестным приобретателем. В противном случае будут нарушены европейские стандарты правомерности вмешательства в право собственности.

ВС отметил, что суды предыдущих инстанций возложили на ООО «Лайтфрен» дополнительную обязанность, помимо сведений, содержащихся в реестре, проверять и анализировать обстоятельства правомерности предварительных переходов имущества.

Кроме того, ВС подчеркнул, что добросовестный приобретатель не может отвечать за нарушения других лиц, допущенных в рамках процедур, специально предназначенных для предотвращения мошенничества при совершении сделок с недвижимым имуществом. Конструкция, при которой добросовестный приобретатель теряет такой статус вопреки предписаниям ст.388 ГК, а, следовательно, теряет имущество и сам вынужден искать способы компенсации своих потерь, неприемлема и возлагает на него индивидуальное и чрезмерное бремя.

Закон і Бізнес