Кто является заказчиком строительства и как ему защитить свои права, скажет БП ВС

Вывод о надлежащности способа защиты зависит от определения правового статуса заказчика, застройщика и инвестора строительства, поскольку у каждого из этих субъектов есть собственный объем прав и обязанностей.

На это обратила внимание объединенная палата Кассационного гражданского суда, передавая на рассмотрение Большой палаты ВС дело №727/6125/23, сообщает «Закон и Бизнес».

По этому делу ООО «Гиперстрой» обратилось с иском к ОК «ЖСК «Проспект», Лицу 1, Лицу 2, третье лицо — частный нотариус Черновицкого городского нотариального округа о признании недействительными договоров купли-продажи. В иске, в частности, отмечалось, что ОК «ЖСК «Проспект» на основании отмененных судами документов, а именно договора аренды земли и сертификата, неправомерно получил статус заказчика строительства и оформил право собственности на торговый центр, после чего продал спорные нежилые помещения юридическим и физическим лицам.

Суд первой инстанции иск удовлетворил в полном объеме. Апелляционный суд это решение отменил, принял новое — об отказе в иске, отметив, что удовлетворение исковых требований ООО «Гиперстрой» не приведет к восстановлению имущественной сферы истца, в частности, получению им права собственности на спорное имущество или к введению во владение такого имущества, а потому выбранный способ защиты не является надлежащим.

В свою очередь, ОП КГС отметила, что, исходя из судебной практики БП ВС, истребование имущества из незаконного владения другого лица является эффективным способом защиты права лица, наделенного правомочием собственника и, в силу не зависящих от него обстоятельств, лишенного такого правового статуса.

В то же время, объединенная палата обратила внимание на необходимость правового анализа эффективности и надлежащности избранного истцом способа защиты его прав как застройщика (заказчика строительства) — требования о признании недействительными договоров купли-продажи спорного имущества (ресцисорный иск).

Однако вывод о надлежащности выбранного способа защиты зависит от определения правового статуса заказчика, застройщика и инвестора строительства, поскольку каждый из этих субъектов имеет собственный объем прав и обязанностей, закрепленных в законодательстве (в том числе и прав на объект недвижимости, являющийся предметом судебного спора), а от их статуса зависит круг возможных оснований исковых требований.

ОП КГС отметила, что в действующем законодательстве определение понятия «застройщик» отсутствует. В то же время термин «застройщик» содержится в законе «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» №978-IV, а закон «О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда» №525-V использует термин «инвестор-застройщик».

Согласно ст.876 ГК собственником объекта строительства является заказчик, если иное не предусмотрено законом или договором. Заказчиком может быть как лицо, осуществляющее строительство, так и инвестор. Закон не запрещает сочетание статусов заказчика, застройщика и инвестора в одном лице.

Следовательно, по мнению ОП КГС, без четкого определения правового статуса и правоустанавливающих обстоятельств выбор способа защиты может быть неправильным или неэффективным, что приведет к отказу в удовлетворении иска или невозможности реального восстановления нарушенных прав.

Соглашаясь с необходимостью формирования единой правоприменительной практики по определению надлежащих и эффективных способов защиты прав заказчика строительства, БП ВС вынесла определение о принятии дела №727/6125/23 к рассмотрению и назначила слушание на 22 октября 2025 года.

Закон і Бізнес