Защищает ли ГК недобросовестную сторону договора, должна сказать БП ВС

Требования арендодателя, 6 лет принимавшего плату, о признании договора аренды земли незаключенным противоречат его предыдущему поведению. Следовательно, являются недобросовестными и направленными на нарушение прав арендатора.

Такую позицию отстаивает коллегия судей второй судебной палаты Кассационного гражданского суда, сообщает «Закон и Бизнес».

По делу №513/879/19 суды установили, что в 2011 году на основании договора аренды лицо передало спорный участок в аренду ООО сроком на 7 лет. Договором предусмотрено, что он вступает в силу после подписания сторонами и государственной регистрации. Однако в договоре не распределена обязанность зарегистрировать договор.

Таким образом, момент вступления в силу договора стороны увязали с моментом государственной регистрации. Такие условия соответствуют ст.18 закона «Об аренде земли».

Только после отмены необходимости регистрации договора аренды земли и введения законодательного требования регистрировать вещное право аренды, в 2014 году общество зарегистрировало право аренды по договору 2011 года, считая, что он теперь действует до 2021 года.

Колегия судей задалась вопросом, является ли договор аренды незаключенным, учитывая, что стороны его сразу не зарегистрировали?

В то же время, отметила, что действия собственника участка, отрицающего права арендатора и препятствующего осуществлению правомочий по владению и пользованию участком, являются недобросовестными. Ведь в течение 2011—2017 гг. стороны должным образом выполняли договор. Поэтому, по мнению коллегии, ссылка истца по встречному иску (арендодателя) на недействительность (незаключенность) договора аренды является недобросовестной и направлена на нарушение прав арендатора.

В таких обстоятельствах коллегия судей считает необходимым отступить от заключения Большой палаты ВС, изложенного в постановлениях от 15.01.2020 по делу № 322/1178/17, от 23.06.2020 по делу №696/1693/15-ц о том, что государственная регистрация вещного права не тождественна госрегистрации договора аренды земли; и поскольку не была проведена госрегистрация договора, он не вступил в силу и, соответственно, сельскохозяйственное предприятие не получило прав арендатора.

Также коллегия предлагает БП ВС решить исключительную правовую проблему, которая заключается в следующем:

1) допускает ли гражданское законодательство в обязательственных правоотношениях поведение, противоречащее добросовестности и честной деловой практике и проявляющееся в том, что такое поведение не соответствует предварительным заявлениям или поведению стороны, при условии, что другая сторона, действующая себе в ущерб, разумно полагается на них?

2) каким образом суд должен квалифицировать поведение стороны в случае, когда одна сторона договора приняла исполнение от другой стороны, а после этого ссылается на недействительность такого договора или его незаключенность? Если поведение стороны давало другой стороне основания полагать, что договор действителен (выполнялся должным образом сторонами в течение длительного времени), то последующее выдвижение требований о его недействительности или незаключенности свидетельствует о злоупотреблении гражданским правом;

3) подписание дополнительных соглашений о внесении изменений в отдельные условия договора, деловая переписка по договору могут свидетельствовать о наличии у стороны воли на исполнение договора в дальнейшем, что позволяет контрагенту полагаться на действительность сделки. Должен ли суд, оценивая действия участника относительно добросовестности, учитывать не только сам факт исполнения, но и свободу сторон в исполнении договора и достижении соответствующих правовых последствий?

Закон і Бізнес