Юрист, правозащитник Александр Малюк:

«Если опыта сдачи в аренду раньше не было, стоит обратиться с этим вопросом к юристу»

Одним из распространенных видов бизнеса в Киеве и других городах Украины является предоставление в аренду жилой и нежилой недвижимости. Однако значительную часть квартир и домов сдают в аренду, не платя никаких налогов. С началом цифровой трансформации, которая должна охватить все сферы жизни, скрывать теневые доходы станет труднее с каждым годом. О путях легализации аренды недвижимости в интервью «ЗиБ» рассказал юрист, правозащитник Александр МАЛЮК.

«Більшості громадян за несплату податків кримінальна відповідальність не загрожує»

— Олександре, доволі поширеною є практика надання фізичними особами в оренду нерухомості без сплати податків. Яку відповідальність за це покладено українським законодавством?

— По-перше, ідеться про фінансову відповідальність, яка передбачена Податковим кодексом. Це штраф у розмірі 25% від визначеного податкового зобов’язання. При повторному випадку — 50% від несплаченої суми. По-друге, адміністративна відповідальність, передбачена Кодексом про адміністративні правопорушення. Згідно зі ст.163⁴ КпАП таке правопорушення тягне за собою попередження або накладення штрафу в розмірі від двох до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (від 2481 до 3721,50 грн.). По-третє, кримінальна відповідальність. Згідно зі ст.212 Кримінального кодексу ухилення від сплати податків у значних розмірах карається штрафом від 5 тис. до 10 тис. н.м.д.г., тобто від 6202500 до 12405000 грн.

— Штраф у 12 млн грн. — доволі вагомий аргумент для сплати податків.

— Так, проте такий штраф загрожує лише за несплату податків у значних розмірах. Під значним розміром коштів згідно з КК слід розуміти суми податків, зборів і інших обов’язкових платежів, які в 3 тис. і більше разів перевищують установлений законодавством н.м.д.г. (3721500 грн.), тому більшості громадян за несплату податків кримінальна відповідальність не загрожує. Але це не означає, що можна заспокоїтися й не сплачувати податки.

— Яким є найпростіший шлях легалізації доходів від оренди нерухомості?

— На перший погляд, простіше сплатити податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), який згідно зі ст.167 ПК становить 18% від бази оподаткування, плюс 1,5% — військовий збір. Проте такий спосіб легалізації вигідний тільки в тому випадку, якщо ви отримуєте від оренди максимум 9862 грн. на місяць. Сума податків при цьому складатиме 1923 грн.

Закінчення на стор.14

бліцінтерв’ю

Юрист, правозахисник Олександр МАЛЮК:

«Якщо досвіду здавання в оренду раніше не було, варто звернутись із цим питанням до юриста»

Продовження, початок на стор.1

— Але часто оренда приміщення в Києві коштує більше вказаної суми. Що ви порадите в цьому випадку?

— Зареєструватися, як ФОП на спрощеній системі оподаткування. З початку 2021 року ліміти площ, які може здавати ФОП, збільшено до 400 м² житлової та 900 м2 нежитлової нерухомості. Площа земельної ділянки, яку ФОП може здати в оренду, обмежена 0,2 га. Через портал Дія можна зареєструватися як ФОП не виходячи з дому. При реєстрації зверніть увагу, що треба вказати вид економічної діяльності 68.20 — «Надання в оренду чи експлуатацію власного чи орендованого нерухомого майна». І обрати 2-гу або 3-тю групу, бо платники єдиного податку першої групи не мають права здавати в оренду нерухомість.

— Але ж згідно з останніми законодавчими змінами ФОП має ще й касовий апарат.

— Якщо ви не прийматимете кошти готівкою, а наймач щомісяця буде здійснювати безготівкові перекази на рахунок ФОП, касовий апарат не потрібен.

— Які податки слід сплачувати в такому випадку?

— При доходах від 10000 до 26000 грн. вигідно реєструватися як ФОП 3-ї групи. Місячний платіж у такому випадку складається з ЄСВ в розмірі 1430 грн. та єдиного податку 5% від суми доходу. З 1.10.2022 ЄСВ становитиме 1474 грн. — 22% від мінімальної заробітної плати. Сплачувати цю суму необхідно щоквартально, причому ЄСВ — до 19 числа місяця, наступного за останнім місяцем кварталу, а 5% податок — протягом 50 днів після закінчення кварталу. Звітувати треба щоквартально протягом 40 днів після закінчення кварталу — або онлайн, або заповнивши і здавши спеціальну форму в центрі обслуговування платників податків вашого району.

— Якщо дохід становить більше ніж 26000 грн., чи вигідно реєструватися як ФОП 2-ї групи?

— Так, але для ФОП 2-ї групи існує більше обмежень, ніж для 3-ї, зокрема, вони не можуть надавати в оренду приміщення підприємствам — платникам податку на прибуток; неприбутковим організаціям; ФОП на загальній системі оподаткування; фізичним особам, що здійснюють незалежну професійну діяльність; фізичним особам-нерезидентам.

ЄСВ сплачують у такому ж розмірі та в ті ж строки, що й ФОП 3-ї групи. А ось єдиний податок для ФОП 2-ї групи фіксований і становить 1300 грн., тобто 20% від мінімальної заробітної плати. Легко підрахувати, що 5% від 26000 грн. становить 1300 грн., тому з такого доходу ФОП 2-ї та 3-ї груп сплачують однакові податки. Зате сплачувати єдиний податок ФОП 2-ї групи має щомісячно, до 20 числа поточного місяця. Але звіт здає раз на рік, протягом 60 календарних днів після закінчення року.

— Що робити, якщо площа об’єкта нерухомості (чи загальна площа кількох об’єктів) перевищує ліміт?

— Тут є декілька варіантів. По-перше, законодавством не заборонено здавати в оренду не весь, а частину об’єкта нерухомості. По-друге, можна в межах ліміту оформити надання в оренду частини нерухомості як ФОП, а решту — як фізична особа зі сплатою 18% ПДФО та 1,5% військового збору.

«Для примусового виселення наймача мають бути законні підстави»

— Як правильно оформити договір найму житла?

— Договір найму (оренди) житла має бути складений відповідно до гл.59 Цивільного кодексу. Якщо досвіду здавання в оренду раніше не було, варто звернутись із цим питанням до юриста. Є багато тонкощів, які варто прописати в договорі: хто буде здійснювати поточний і капітальний ремонт, розмір і строки плати за користування житлом, а також строк дії договору. Наприклад, якщо в договорі не зазначено періодичності оплати, наймач згідно з ЦК має сплачувати за житло щомісяця (ст.820³ ЦК). Якщо в договорі не прописати строк дії, він вважається укладеним на п’ять років (ст.821¹ ЦК). Якщо в договорі не вказано інше, поточний ремонт має здійснювати наймач, а капітальний — наймодавець (ст.819ЦК).

— Чи правда, що у випадку неправильно складеного договору виселити наймача можливо лише через 5 років?

— Для примусового виселення наймача мають бути законні підстави (ст.825 ЦК). Наприклад, якщо наймач протягом 6 місяців і більше не вносить плату за житло, а договором не встановлено більш тривалий строк; якщо він руйнує або псує житло, використовує його не за призначенням або порушує інтереси сусідів. У таких випадках потрібно звертатися до суду. Але наймодавець може розірвати договір і в разі необхідності використання житла для проживання самого наймодавця та членів його сім’ї. Проте в цьому випадку він зобов’язаний попередити наймача не пізніше ніж за 2 місяці (ст.825³ ЦК).

— Чи може наймач за власним бажанням виселитися з орендованої квартири чи будинку в будь-який момент?

— Наймач може відмовитися від найму житла в будь-який момент, але він зобов’язаний у письмовій формі попередити про це наймодавця не пізніше ніж за 3 місяці (ст.825¹ ЦК). Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Але наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання в ньому.

— Що робити у випадках, коли строк дії договору закінчився, а наймач продовжує жити в орендованому приміщенні?

— У разі спливу строку дії договору наймач згідно з ЦК має переважне право на укладення договору найму на новий строк (ст.822¹ ЦК). Не пізніше ніж за три місяці до спливу строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких самих або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на таких самих умовах і на такий самий строк. Якщо наймодавець відмовився від укладення договору на новий строк, але протягом одного року уклав договір найму житла з іншою особою, наймач має право вимагати переведення на нього прав наймача та (або) відшкодування збитків, завданих відмовою укласти з ним договір на новий строк.

— А якщо власник житла хоче його негайно продати?

— Згідно з ЦК в разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання (ст.822² ЦК). Якщо ж він відмовиться, то в разі зміни власника житла, переданого в найм, до нового власника переходять права та обов’язки наймодавця (ст.814 ЦК).