Действие ипотечных торгов во времени

Как прекратить обеспечены недвижимостью обязательства?

Что делать, если кредитный договор и договор ипотеки были заключены до вступления в силу последними изменениями в закон «Об ипотеке», а фактическая реализация предмета ипотеки состоялась после этого? В таком случае благодаря несколько неоднозначной практике высшего судебного органа у законных представителей в деле появляется пространство для маневра.

Друга редакція — треті торги

Закон «Про іпотеку» визначає правові та організаційні засади регулювання виконання зобов’язання за рахунок нерухомого майна. Так, відповідно до ст.1 закону іпотека — це вид забезпечення виконання зобов’язання нерухомим майном, що залишається у володінні й користуванні іпотекодавця. При цьому іпотекодержатель має перевагу (в разі невиконання боржником забезпеченого іпотекою зобов’язання) в задоволенні своїх вимог за рахунок предмета іпотеки перед іншими кредиторами в порядку, встановленому цим законом.

Підстави припинення іпотеки передбачені ст.17 акта. Так, ч.3 ст.49 визначає можливість припинення іпотеки за рішенням суду в разі, коли іпотекодержатель не скористався правом, передбаченим ч.1 цієї статті, за результатами третіх прилюдних торгів.

Згідно із ч.1 ст.49 закону протягом 10 днів з дня оголошення прилюдних торгів такими, що не відбулися, іпотекодержателі та інші кредитори боржника відповідно до пріоритету їхніх зареєстрованих вимог мають право придбати предмет іпотеки за початковою ціною шляхом зарахування своїх забезпечених вимог у ціну майна. У цьому випадку придбання предмета іпотеки оформлюється протоколом та актом у порядку, визначеному ст.47 закону, а нотаріус на підставі такого акта видає свідоцтво про придбання майна з прилюдних торгів, хоча такі торги не відбулися.

Однак у такому вигляді ч.3 ст.49 документа міститься в законі «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо врегулювання відносин між кредиторами та споживачами фінансових послуг» від 22.09.2011 №3795-VI, який набув чинності 16.10.2011. При цьому відповідно до п.2 його «Прикінцевих положень» дія цього закону не поширюється на кредитні договори, укладені до набрання ним чинності.

Попередня ж редакція цієї норми визначала можливість припинення іпотеки за рішенням суду в разі, коли іпотекодержатель не скористався правом, передбаченим ч.1 цієї статті, за результатами других прилюдних торгів.

«Найсвіжіша» практика

Застосування вказаної норми закону мало місце в низці судових справ. Зокрема, Верховний Суд висловив свою позицію в постановах від 23.09.2014 (№3-113гс14), 7.10.2015 (№6-222цс15), 16.12.2015 (№3-1117гс15(910/28219/14)), 3.02.2016 (№3-1150гс15 (925/639/13)).

«Найсвіжішою» практикою ВС щодо зазначеного питання є постанова від 3.02.2016 у справі №3-1150гс15, якою відмовлено в задоволенні заяви про перегляд постанови Вищого господарського суду від 15.09.2015 стосовно відмови в задоволенні позовних вимог щодо визнання припиненим договору іпотеки на підставі ч.3 ст.49 закону «Про іпотеку» в редакції, чинній до 16.10.2011.

Палати ВС у господарських та цивільних справах висловили таку правову позицію: «Встановивши, що дії стосовно реалізації заставленого майна та оспорювані заявником прилюдні торги відбулися після набрання чинності 16.10.2011 законом №3795-VI, суди апеляційної та касаційної інстанцій правильно застосували положення чч.2 та 3 ст.49 закону «Про іпотеку» в редакції закону №3795-VI і дійшли законного висновку про відсутність підстав для припинення іпотеки за наслідками оголошення такими, що не відбулися, других прилюдних торгів щодо примусової реалізації предмета іпотеки».

Також ВС нагадав, що відповідно до ч.1 ст.58 Конституції закони та інші нормативно-правові акти не мають зворотної дії в часі, крім випадків, коли вони пом’якшують або скасовують відповідальність особи. Тобто згідно із ст.1 закону «Про іпотеку» право іпотекодержателя одержати задоволення своїх вимог за рахунок заставленого майна виникає не з моменту укладення договорів кредиту чи іпотеки, а після невиконання боржником своїх зобов’язань у майбутньому.

Таким чином, ВС дійшов висновку, що правовідносини стосовно примусової реалізації заставленого майна повинні регулюватися нормативними актами, що були дійсними на час вчинення таких дій, зокрема на момент проведення прилюдних торгів.

Постанови для порівняння

При зверненні з приводу перегляду ВС постанови ВГС у справі №925/639/13 (№3-1150гс15) заявник відповідно до п.1 ч.1 ст.111¹⁶ Господарського процесуального кодексу надав для порівняння постанови ВС від 23.09.2014 (№3-113гс14) та 7.10.2015 (№6-222цс15).

Відхиляючи посилання на постанову від 7.10.2015, ВС виходив із такого: правовідносини щодо примусової реалізації заставленого майна повинні регулюватися нормативними актами, чинними на час вчинення таких дій, зокрема на момент проведення прилюдних торгів. Разом з тим вивчення цієї справи свідчить: її фактичні обставини полягали в тому, що повторні прилюдні торги оголошено такими, що не відбулися, а банк відмовився придбати предмет іпотеки шляхом зарахування своїх забезпечених вимог ще у 2010 році. Юридичні факти, тобто прилюдні торги й зумовлені їх результатами права та обов’язки сторін, які мали істотне значення для вирішення питання про можливість припинення іпотеки на підставі ч.3 ст.49 закону «Про іпотеку», мали місце під час дії попередньої редакції названої норми, за якою іпотека могла бути припиненою за наслідками других торгів. Ця позиція ВС зрозуміла.

Водночас, відхиляючи посилання скаржника на постанову від 23.09.2014, ВС указав: попри те що вирішувалося питання стосовно дії в часі ст.49 закону «Про іпотеку», її прийнято у справі про оскарження дій державної виконавчої служби щодо повторної переоцінки майна, яке підлягало примусовій реалізації в розпочатому 1.08.2011 виконавчому провадженні. А підстав припинення іпотеки й застосування ч.3 ст.49 закону «Про іпотеку» суд не розглядав.

Однак у справі №3-113гс14 виконавче провадження почалось 1.08.2011 — з моменту винесення постанови про його відкриття. Проте вже 26.01.2012 державний виконавець виніс постанову про закінчення провадження, і тільки 14.02.2012 його відкрито знову. Самі ж прилюдні торги відбулися: перші — 29.11.2012, другі — 26.12.2012, тобто на момент набрання чинності законом, яким було змінено редакцію ч.3 ст.49 закону «Про іпотеку».

Таким чином, ВС у справі №3-113гс14 висловив таку правову позицію: «Пунктом 2 «Прикінцевих положень» закону №3795-VІ передбачено, що його дія не поширюється на кредитні договори, укладені до набрання чинності законом №3795-VІ. Враховуючи те, що кредитний договір, як і забезпечувальний іпотечний договір, за яким провадиться звернення стягнення за наказом, укладено до набрання чинності зазначеним законом, до спірних правовідносин підлягає застосуванню та редакція закону, яка була чинною на момент їх виникнення».

З огляду на викладене ВС відмовив у задоволенні заяви про перегляд постанови ВГС, який погодився з висновками судів попередніх інстанцій, зокрема щодо наявності підстав для задоволення скарги банку (стягувача) на дії органу ДВС стосовно проведення повторної уцінки майна. Суд касаційної інстанції виходив з того, що, оскільки як кредитний, так і іпотечний договори від 19.08.2008 укладено до набрання чинності законом №3795-VI, до спірних правовідносин слід застосовувати положення ст.49 закону «Про іпотеку» в редакції, яка діяла на момент укладення зазначених договорів (до 22.09.2011) і яка не передбачала проведення третіх прилюдних торгів, а отже, і другої уцінки іпотеки.

Таким чином, у справі №3-113гс14 ВС висловив чітку правову позицію про дію у часі ст.49 закону «Про іпотеку», яку слід застосовувати в редакції, чинній на момент укладення іпотечного (кредитного) договору.

Прикметно, що в цій справі момент проведення прилюдних торгів (як і у справі №3-1150гс15) припадає на час набрання чинності законом №3795-VI. За таких умов ВС мав би дотримуватися вже висловленої правової позиції або ж відійти від висновку про застосування норми права, викладеного в постанові ВС, в порядку, визначеному ч.4 ст.111²³ ГПК.

Якщо у справі №3-1150гс15 ВС зауважив про невідповідність приписам стст.111¹⁴, 111¹⁶ ГПК постанови у справі №3-113гс14, оскільки остання стосується оскарження дій ДВС, а права і обов’язки сторін виникли до набрання чинності законом №3795-VI і тому не можуть поширюватися на спори з іншим фактичним і юридичним складом відносин, то позиція, викладена в постанові ВС у справі №3-1117гс15, є суперечливою.

Суперечності залишилися

Постанову від 16.12.2015 у справі №3-1117гс15 прийняла Судова палата у господарських справах ВС, яка відмовила в задоволенні заяви про перегляд ВС постанови ВГС від 6.10.2015. Предметом розгляду в цій справі є позовні вимоги про визнання недійсним акта уцінки майна, складеного державним виконавцем під час примусового виконання наказу господарського суду; визнання такою, що припинилася через 10 днів після проведення других прилюдних торгів, іпотеки, яка виникла на підставі договору від 6.07.2009 — вилучення із державного реєстру запису про іпотеку.

Позивач обгрунтував свої вимоги тим, що на момент проведення другої уцінки та передання майна на треті прилюдні торги закон «Про іпотеку» не передбачав проведення таких дій. Тобто другий акт уцінки, на його думку, суперечить вимогам законодавства та підлягає визнанню недійсним.

Рішенням місцевого господарського суду, залишеним без змін постановою апеляційної інстанції, припинено провадження у справі в частині вимог про визнання недійсним акта уцінки. В задоволенні решти позовних вимог відмовлено.

Постановою ВГС від 6.10.2015 постанову апеляційного суду скасовано, а рішення місцевого суду в частині припинення провадження у справі залишено без змін. Рішення першої інстанції щодо відмови в задоволенні позовних вимог скасовано, натомість прийнято нове, яким вимоги позивача про визнання припиненою іпотеки задоволено та вилучено із належного державного реєстру запис про іпотеку нерухомого майна.

ВС, переглядаючи цю постанову ВГС, зауважив, що кредитний договір, як і забезпечувальний іпотечний договір, за яким провадиться звернення стягнення, укладено до набрання чинності законом №3795-VI. Відповідно до ч.2 ст.49 закону «Про іпотеку» (у редакції, чинній на момент укладення кредитного договору) за результатами перших прилюдних торгів призначається проведення на тих же умовах других, які мають відбутися протягом місяця. Початкова ціна продажу предмета іпотеки на других торгах може бути зменшена не більш як на 25%.

Законом №3795-VI унесено зміни до ст.49 закону «Про іпотеку», відповідно до яких за результатами других прилюдних торгів призначається проведення в тому самому порядку третіх. При цьому початкова ціна продажу може бути зменшена не більш як на 50% початкової вартості майна.

Пунктом 2 «Прикінцевих положень» закону №3795-VІ передбачено, що його дія не поширюється на кредитні договори, укладені до набрання чинності законом №3795-VІ.

Отже, у справі №3-1117гс15 ВС дійшов висновку, що до спірних правовідносин має застосовуватися саме та редакція закону, яка була чинною на момент їх виникнення. Зокрема, вказано таке: «Оскільки кредитний та іпотечний договори, за якими провадиться звернення стягнення на спірне нерухоме майно, укладені до набрання чинності законом №3795-VІ, то до спірних правовідносин має бути застосовано ст.49 закону «Про іпотеку» в редакції, що діяла на момент укладення цих договорів».

Таким чином, предметом розгляду у справах №3-1117гс15 та №3-1150гс15 було визнання припиненою іпотеки на підставі ч.3 ст.49 закону «Про іпотеку». Однак за аналогічних обставин справ (кредитний договір та договір іпотеки були укладені до набрання чинності законом №3795-VІ, а фактична реалізація предмета іпотеки відбулась уже після) Верховний Суд дійшов протилежних висновків про дію закону в часі, не зазначивши при цьому про зміну або ж відхід від висловленої раніше правової позиції.