Як довести вкрай невигідні умови продажу землі — ВС

Для кваліфікації певного договору як вчиненого на вкрай невигідних умовах варто порівнювати умови такого договору із умовами договорів того ж виду, які зазвичай укладають у цивільному обороті.

На це звернув увагу Касаційний цивільний суд, скасовуючи постанову апеляційної інстанції у справі №686/20292/23, інформує «Закон і Бізнес».

У цій справі особа просила суд визнати недійсним договір купівлі-продажу земельної ділянки як такий, відбувся під впливом тяжкої обставини. Наголошувала, що уклала договір на вкрай невигідних для себе умовах, бо довелося продати ділянку площею 0,08 га за 45 тис. грн., хоча її ринкова ціна на той час становила понад 710 тис. грн.

Суд першої інстанції, з яким погодився апеляційний суд, позов задовольнив.

У касаційній скарзі відповідач стверджувала, що вартість ділянки відповідає вартості ідентичних ділянок, які відчужені у 2019 році у місті Хмельницькому. На цей час вартість земельної ділянки згідно з нормативною грошовою оцінкою складає 3066,0 грн., а її оціночна вартість — 17,5 тис. грн.

Своєю чергою, КЦС нагадав, що умовами визнання такого правочину недійсним є: а) наявність тяжкої обставини, що «змусила» особу вчинити правочин; б) те, що цей правочин вона вчинила на вкрай невигідних умовах.

Для визнання правочину недійсним на підставі ч.1 ст.233 ЦК необхідна сукупність вказаних умов. Такий висновок підтверджує вживання у ч.1 ст.233 ЦК сполучника «і», за допомогою якого відбувається поєднання вказаних умов. Якщо умови договору (наприклад, ціна, процентна ставка чи інше зустрічне надання) порівняно зі звичайними умовами договорів цього виду, які існують у відповідний момент, є значно невигідними для однієї зі сторін, і тільки в силу тяжкої обставини вона прийняла ці умови, такий договір можна визнати недійсним на підставі ст.233 ЦК (див. постанову КЦС від 24.01.2023 у справі №731/43/21).

Колегія суддів зауважує, що для визначення того, які правочини можна кваліфікувати як вчинені під впливом тяжкої обставини, слід з’ясувати зміст поняття «вкрай невигідні умови», яким оперує припис ч.1 ст.233 ЦК. Це поняття є оцінювальним. Якщо умови договору (наприклад, ціна, процентна ставка чи інше зустрічне надання) порівняно зі звичайними умовами тогочасних договорів цього виду є суттєво, значно невигідними для однієї зі сторін, і тільки в силу тяжкої обставини ця сторона приймає відповідні умови, то такий договір можна визнати недійсним на підставі ст.233 ЦК.

Проте у цій справі апеляційний суд не навів мотивів відхилення аргументів відповідача про те, що на момент укладення договору у позивача не було тяжкої обставини, під впливом якої  вона була вимушена підписати цей договір на визначених у ньому умовах. Крім того, не оцінив доводи про те, що на час укладення договору вартість ділянки не була заниженою, а відповідала ціні подібних ділянок у м.Хмельницькому.

Закон і Бізнес