Як орендар може захистити переважне право на поновлення договору — позиція ВП ВС

Норми про переважне право орендаря на поновлення договору не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди зі зміненими умовами.

Таку позицію висловила Велика палата Верховного Суду у постанові від 25.01.2022 у справі №143/591/20, інформує «Закон і Бізнес».

У справі, що переглядається, орендодавець уклав договір з наступним орендарем, а той зареєстрував право оренди до закінчення дії договору з первісним орендарем, який за законом має переважне право на поновлення договору.

Як зазначила ВП ВС, законодавець передбачає різні способи продовження строку дії договору оренди на новий строк. За змістом ч.4 ст.33 Закону «Про оренду землі», умови, на яких договір може бути поновлений, у будь-якому випадку узгоджуються сторонами. Якщо відсутня згода будь-якої сторони (в тому числі орендодавця) щодо орендної плати та інших істотних умов, переважне право орендаря на укладення договору припиняється.

Отже, ВП наголосила, що норми про переважне право на поновлення договору спрямовані лише на забезпечення пріоритету інтересів орендаря перед інтересами інших осіб. Будь-якого іншого змісту переважне право не має. Воно не може трансформуватися у право на спонукання орендодавця до укладення договору на новий строк за відсутності його згоди.

Водночас ВП ВС констатує, що ст.33 закону містить два законодавчих механізми такого поновлення:

а) укладення договору на новий строк з орендарем, який має переважне право перед іншими особами (чч.2—5 ст.33 закону);

б) поновлення (продовження) існуючого договору на той самий строк і на тих самих умовах, які були передбачені договором, у загальному порядку; при цьому таке поновлення не передбачає наявності інших осіб, які виявили намір орендувати відповідну ділянку (після закінчення строку дії існуючого договору), тобто в ситуації, коли переважне право орендаря не виникає (ч.6 ст.33 закону).

При цьому, ВП зауважила, що ст.33 закону не передбачає застосування такого спеціального способу захисту як переведення прав орендаря.

Поряд із цим ВП заперечила можливість застосування за аналогією ст.362 ЦК. Адже відносини з оренди ділянки єдиного власника не є подібними до відносин з продажу частки у праві спільної часткової власності. Крім того, спосіб захисту, не вказаний у законі, може застосовуватись (зокрема і за аналогією) лише в разі, якщо жодний спосіб, передбачений законом, не є ефективним. У цьому випадку в законі наявна прогалина, і суд заповнює її, застосовуючи непередбачений законом спосіб (у тому числі за аналогією).

Натомість у законодавстві, що підлягає застосуванню у цій справі, прогалини немає, бо законом передбачений ефективний спосіб захисту (постанова ВП ВС від 26.05.2020 у справі №908/299/18, п.67).

Передаючи цю справу на розгляд Великої палати з метою відступу від правової позиції, сформованої ВСУ, КЦС вказав на те, що при визнанні недійсним договору оренди жодним чином не відновлюються інтереси особи, переважне право якої порушене.

У ВП з цим погодилися, тому що таке визнання само по собі не має наслідком обов’язку власника землі укласти договір оренди із суб’єктом переважного права. За цих підстав, закономірною є неприйнятність та неефективність такого способу для захисту переважного права.

Якщо первинний орендар має право на укладення договору (додаткової угоди до неї), то наявні два різні порушення його прав: з боку орендодавця (який відмовляється укладати додаткову угоду до договору) та з боку наступного орендаря (який незаконно заволодів майном — правом оренди — шляхом реєстрації цього права). Тому належним способам захисту прав первинного орендаря будуть дві позовні вимоги — про спонукання до укладення додаткової угоди (тобто про визнання такої угоди укладеної) та про визнання відсутнім права оренди наступного орендаря. На належність такого способу захисту, як визнання відсутнім права, вже вказувала ВП ВС у постанові від 19.01.2021 у справі №916/1415/19 (пп.6.12, 6.14).

Що стосується відступу від правової позиції, викладеної ВСУ у справі №6-55цс15, то її обставини не є подібними. Тому ВП ВС не вбачає підстав для розгляду такого питання.