Квазиналог на недвижимость

Следует ли платить паевой взнос за строительство, начатое до 2021 года?

Застройщики массово начали получать «письма счастья» с требованием уплатить паевой взнос за строительство, которое было начато до 2021 года. Согласуется ли это с законодательством?

Як змінювалися правила

Початкова логіка реформи була простою: закон від 20.09.2019 №132-IX виключив із ст.40 закону «Про регулювання містобудівної діяльності» №3038-VI «квазіподаток на нерухомість», який фактично сплачувався покупцями житла.

З 1.01.2020 набрали чинності перехідні положення на один рік: у 2020-му замовники будівництва об’єктів, зведення яких розпочато раніше та не введених в експлуатацію до 1.01.2020, або розпочатих будівництвом упродовж 2020 року, повинні були звернутися до органу місцевого самоврядування й сплатити до введення об’єкта в експлуатацію пайову участь в чітко визначених межах (для житла — 2%, для нежитлових приміщень — 4%).

З 1.01.2021 обов’язок пайової участі припинив існування: «з 1.01.2021 повністю скасовано обов’язок замовника будівництва щодо пайової участі в розвитку інфраструктури населеного пункту» (лист Мінрегіону від 12.02.2021 №1/15.2/515-21).

Проблема, на якій наголошують девелопери, виникла там, де громади, насамперед Київ, почали вимагати сплати й у 2021+ роках у ситуаціях, коли дозвіл видано до 2021-го, а будівництво фактично стартувало пізніше.

Українська асоціація девелоперів стверджує, що така практика перетворила заявлену дерегуляцію на «декларативний жест». Адже «на практиці це виявилося… лише частково отриманим реальним правовим втіленням», що «суперечить заявленим державою цілям… забезпечення доступного житла». Супровідний наслідок — непередбачувані фінансові донарахування, сотні судових справ, затримки та подорожчання квадратного метра нерухомості.

Позиція девелоперів

Галузь виходить із того, що політичне рішення 2019 року було спрямоване на «повну ліквідацію пайової участі як квазіподатку», і саме так це комунікувала держава.

Голова правління УАД Євген Фаворов підкреслює: «У 2019 році влада офіційно визнала, що пайова участь перетворилася на джерело корупції… Це була принципова позиція держави — ліквідувати квазіподаток на нерухомість, який фактично сплачувався покупцями житла». На думку Асоціації, коли громади продовжують вимагати внески за проєкти, де «будівництво об’єкта розпочато після 1 січня 2021 року», вони відходять «від суті та наміру законодавця». Такі вимоги формують подвійне та непередбачуване навантаження і «викликають зростання цін на житло».

Аргумент посилюється практикою фактичного інфраструктурного внеску девелоперів: «Місто вже отримує від девелоперів і покупців житла мільярди гривень у вигляді побудованих і переданих у комунальну власність об’єктів інженерної, транспортної та соціальної інфраструктури».

Додаткова складність — неврегульована процедура передачі соціальних об’єктів: «де-факто немає процедури передачі таких об’єктів громадам». Через це у дитсадках і школах часто доводиться «відразу планувати приватного оператора», а мешканці платять «від 15 до 25 тис. грн/міс.».

В якості законодавчого вирішення проблеми, УАД пропонує усунути прогалину і «чітко закріпити», що щодо об’єктів, у яких будівництво розпочато до 1.01.2021, не введених станом на 1.01.2021 і без укладених до 1.01.2020 договорів, «сплата пайової участі не нараховується і не здійснюється».

Позиція Мінрегіону

Мінрегіон у листі від 12.02.2021 №1/15.2/515-21 формулює позицію однозначно: «протягом 2020 року діяли перехідні положення, а з 1.01.2021 повністю скасовано обов’язок замовника будівництва щодо пайової участі у розвитку інфраструктури населеного пункту».

Виходячи з принципу незворотності (ст.58 Конституції), міністерство робить висновок: «наразі відсутня правова підстава для укладання договорів та відповідно сплати коштів пайової участі по об’єктах будівництва, спорудження яких розпочато до скасування зазначеного обов’язку та які підлягають прийняттю в експлуатацію після 1.01.2021, але договір… не було укладено».

Водночас Мінрегіон визнає чинність і обов’язковість виконання вже укладених до 1.01.2021 договорів: «зобов’язання щодо сплати… визначені умовами договорів… мають бути виконані в повному обсязі».

Позиція судів і акценти на принцип рівності/ недискримінації

Суди у своїй практиці розмежували три часові зрізи: 1) до 1.01.2020 (чинна ст.40), 2) перехідний 2020 рік і 3) період після 1.01.2021. Ключові орієнтири такі.

По-перше, Велика палата ВС (постанова від 14.12.2021, у справі №643/21744/19) та КГС (від 20.07.2022 у справі №910/9548/21) підтвердили: з 1.01.2020 «у замовників будівництва відсутній обов’язок укладати… договір про пайову участь», а «договорами, укладеними до 1.01.2020, зберігається чинність до повного виконання».

Суди наголосили, що після виключення ст.40 закону №3038-VI «визнання судом договору… укладеним… на підставі нормативно-правового акта, який було скасовано, суперечитиме принципу правової визначеності». Належним інструментом захисту для громад у відносинах, що виникли до змін, визнано кондикційні вимоги: «замовник будівництва без достатньої правової підстави… зберіг у себе кошти», тож орган місцевого самоврядування може вимагати їх «на підставі ч.1 ст.1212 ЦК».

По-друге, щодо рівності умов для учасників ринку суд прямо наголосив на недопущенні дискримінації між тими, хто сплатив, і тими, хто намагався уникнути оплати пайового внеску. Висновки КГС зводяться до того, що перехідні положення 2020 року «є націленими на те, щоб замовник будівництва, який розпочав його до 1.01.2020 та добросовісно виконав встановлений законом… обов’язок щодо пайової участі, був у однакових ринкових умовах із забудовником, який аналогічно розпочав будівництво… але… такого обов’язку не виконав, можливо навіть свідомо затягуючи процес… з метою уникнення сплати пайової участі».

Ця формула фактично є тестом на рівність і недискримінацію в перехідному 2020 році: однакові часові й юридичні ситуації мають однакові наслідки.

По-третє, суд визнав наявність прогалини щодо після-2021 кейсів. У постанові КГС від 20.07.2022 прямо зазначено: «закон №132-IX не регулює питання пайової участі в разі, коли будівництво об’єкта розпочато після 1.01.2021». Водночас при кваліфікації спорів за старими дозволами, але із пізнішим стартом, суди пропонують звертати увагу на те, чи виник обов’язок у межах старої моделі (до 2020 року) чи у перехідній моделі (2020 року), і чи може громада обґрунтувати вимогу саме як кондикційну за ст.1212 ЦК.

Нарешті, важливе процесуальне розмежування способів захисту: якщо об’єкт здано до 1.01.2020 і позов подано до цієї дати, суд міг визнавати договір укладеним; якщо об’єкт здано в експлуатацію до 1.01.2020, але розгляд відбувся після, «належним та ефективним способом захисту… буде звернення із позовом… про стягнення безпідставно збережених коштів пайової участі».

Це знову про однакові правила гри для подібних за суттю ситуацій, що є проявом принципу рівності сторін перед законом.

Висновки

Нормативний ланцюжок працює таким чином: повна відміна з 2021 року, один перехідний рік 2020 з чіткими правилами, і чинність лише тих договорів, що були укладені до 1.01.2020.

Мінрегіон прямо підтвердив: «наразі відсутня правова підстава» укладати й сплачувати за об’єктами без договорів, які вводяться після 1.01.2021, тоді як до-2020 договори треба виконувати повністю.

Судова практика, з одного боку, захищає правову визначеність (суди не конструюють нові договори після скасування ст.40 закону), з іншого — через ст.1212 ЦК запобігає недобросовісній поведінці у перехідний період, щоб «замовник, який виконав обов’язок», не опинився в гіршій ринковій позиції, ніж той, хто «затягував» обов’язок, — це і є матеріалізація принципу рівності.

З погляду девелоперів, стабілізація правозастосування потребує законодавчого доповнення, яке б «чітко закріпило» відсутність нарахування та сплати в описаних прикордонних кейсах, відновило прогнозованість бізнес-моделей і зняло необґрунтований ціновий тиск на покупців.

З погляду публічного інтересу, баланс досягається комбінацією вже дієвого фіксованого податку на нерухомість («за цифрами він уже перевищує в рази») та чітких перехідних правил без ретроспективних донарахувань: «закон №132-IX не регулює питання пайової участі… коли будівництво розпочато після 1 січня 2021 року», а тому спроби його «відновити» підривають і принцип правової визначеності, і рівність умов конкуренції на ринку.

Закон і Бізнес