Почему невозможна «абстрактная ипотека» и каковы ее последствия, объяснила БП ВС

Права требования по основному и ипотечному обязательству не могут одновременно быть отступлены кредитором в пользу разных лиц. Однако, возникновение такой аномалии не может толковаться как основание прекращения ипотечного обязательства.

Такой вывод сформулировала Большая палата Верховного Суда по делу №754/8750/19, сообщает «Закон и Бизнес».

В этом деле банк и заемщик заключили кредитный договор и договор ипотеки. Впоследствии банк заключил с финансовой компанией договор об уступке права денежного требования и всех связанных с ним прав по кредитному и ипотечному договору. Однако решением суда был восстановлен статус банка как ипотекодержателя.

В связи с введением временной администрации и последующей ликвидацией банка на электронных торгах истец и банк заключили договоры об уступке (купле-продаже) права требования по кредитному и ипотечному договору.

Учитывая ненадлежащее исполнение обязательств, истец обратился в суд с иском к заемщику об обращении взыскания на предмет ипотеки.

Заемщик подал встречный иск, в частности, о признании ипотечного договора прекращенным, ссылаясь на то, что истец не получил права ипотекодержателя в связи с ничтожностью договора об уступке права требования по ипотечному договору, который не был нотариально удостоверен. То есть уступка прав по ипотечному договору не состоялась одновременно с уступкой права требования по кредитному договору, как того требует ст.24 закона «Об ипотеке».

В свою очередь, БП ВС отметила, что уступка права требования по ипотечному договору по общему правилу должна происходить одновременно с уступкой права требования по кредитному договору. Права требования по основному обязательству и права требования по ипотечному обязательству как обеспечивающему к такому основному не могут быть одновременно отступлены кредитором в пользу разных лиц, поскольку «абстрактную ипотеку» (без связи с надлежащим кредитором основным обязательством) закон не предполагает.

Однако БП отметила, что нарушение порядка перехода права ипотеки к его приобретателю, в результате чего возникла такая аномалия, как «абстрактная ипотека», по содержанию ст.17 закона «Об ипотеке» не прекращает ипотеку.

В контексте обстоятельств этого дела, БП ВС отметила, что стороны сделки об уступке прав требования по ипотечному договору, заключенному по результатам проведения торгов, не лишены возможности удостоверить его нотариально в дальнейшем, а также осуществить государственную регистрацию сведений о таком уступке.

Кроме того, согласно сведениям из Государственного реестра прав на недвижимое имущество ипотекодержателем квартиры является финансовая компания. В то же время есть решение суда, которым опровергнута презумпция регистрационного статуса последней как ипотекодержателя. Это решение имеет приоритет в выяснении вопроса, кто является действительным ипотекодержателем — банком или финансовой компанией. В этом контексте следует оценивать прежде всего правовое основание права ипотеки, а не его формальную регистрацию в соответствующем государственном реестре, поскольку справедливое правовое основание (justus titulus) имеет преимущественное значение при выяснении вопроса принадлежности лицу права.

Следовательно, надлежащим ипотекодержателем по этому делу является банк, поскольку его правовой титул подтвержден судебным решением, хотя это решение в части восстановления записи о праве ипотеки за банком пока и не выполнено. ФК, имеющая формальную регистрацию права ипотеки, не является надлежащим ипотекодержателем, поскольку правового основания для этого нет.

В связи с этим, БП ВС пришла к выводу, что именно лишь несовершение нотариального удостоверения сделки, заключенной по результатам проведения торгов по продаже имущества (активов) ликвидируемого банка, которые были проведены с соблюдением требований законодательства, не может свидетельствовать о ничтожности торгов в целом. Это фактически является недооформлением договорных отношений между банком и победителем торгов. Это не прекращает ипотеку и не лишает первичного ипотекодержателя (первоначального кредитора) в случае исполнения решения суда, которым подтверждено его право ипотекодержателя, и внесения записи в государственный реестр о праве ипотеки права завершить процедуру торгов — дооформить договорные отношения, заключить нотариально удостоверенный договор об уступке права требования по ипотечному договору в определенный государственный реестр.

Закон і Бізнес