Как освободить коммунальную землю от самовольного строительства, напомнил ВС

Надлежащим ответчиком по иску собственника земли о сносе объекта самовольного строительства является не застройщик, а именно последний приобретатель такого объекта, зарегистрировавший за собой право собственности на него.

На это обратил внимание Кассационный хозяйственный суд, частично отменив предыдущие решения по делу №915/1439/21 по удовлетворению отдельных исковых требований, информирует «Закон и Бизнес».

В этом деле городской совет обратился с иском к двум ООО и физическому лицу об обязательствах ответчиков устранить препятствия в пользовании земельными участками путем сноса (демонтажа) торговых комплексов, отмены государственной регистрации права собственности и прекращения за ответчиками права собственности на торговые комплексы, признания недействительными актов приемки-передачи недвижимого имущества.

Иск мотивирован тем, что на земельном участке коммунальной собственности, ранее находившейся в пользовании ФЛП на правах сервитута, последним был самочинно построен торговый комплекс и осуществлена государственная регистрация права собственности на него, позже отменена в судебном порядке. ФЛП отчужил это недвижимое имущество в пользу ответчиков по этому делу, осуществивших его разделение. В то же время ответчики для оформления документов на спорные земельные участки не обращались, а орган местного самоуправления не принимал решений по их передаче в собственность или пользование.

Суды первой и апелляционной инстанций в удовлетворении отказали полностью, в частности, по тем основаниям, что ООО и физическое лицо являются ненадлежащими ответчиками.

КХС согласился с выводами в части отказа в удовлетворении исковых требований об отмене государственной регистрации права собственности ответчиков на спорные торговые комплексы и о признании недействительными актов приемки-передачи недвижимого имущества. Отметил, что применение требований о сносе самовольного строительства исключает применение других требований собственника (пользователя) участка об устранении препятствий в пользовании принадлежащим ему участком, в том числе признания недействительными сделок по отчуждению имущества. Признание незаконными и отмена решений государственных регистраторов и признание недействительными договоров купли-продажи не является эффективным способом защиты и не обеспечивает устранения нарушений, вызванных самовольным строительством.

Суд кассационной инстанции отметил, что надлежащими требованиями, которые может заявить лицо — владелец участка, на котором осуществлено (осуществляется) самовольное строительство, есть требование о сносе самовольно построенного недвижимого имущества или требование о признании права собственности на него.

Также КХС отмечает, что в силу требований ч.1 ст.3 ЗК в спорных земельных правоотношениях в соотношении с общим законом (ч.4 ст.376 ГК) специальным законом является ЗК, императивная норма ч.2 ст.212 которого подлежит приоритетному применению к спорным правоотношениям, связанным с установлением субъектного состава лиц, обязанных вернуть собственнику земли самовольно занятые участки, включая снос зданий, зданий и сооружений, а в другой части, не урегулированной ЗК, могут применяться нормы ГК, в частности ст. 376 настоящего Кодекса.

Ведь в отличие от положений ч.4 ст.376 ГК, ограничивающих круг лиц, обязанных снести объект самовольного строительства, их застройщиком (бывшим или нынешним), норма ч.2 ст.212 ЗК существенно расширяет субъектный состав обязанных лиц за счет граждан и юридических лиц, самовольно занявших земельные участки и к которым явно можно отнести лиц, которые приобрели объект самочинного строительства у застройщика и зарегистрировали право собственности на такой объект.

Коллегия судей подчеркнула, что как КХС, так и КГС сейчас придерживаются устоявшейся позиции в вопросе определения надлежащим ответчиком по иску владельца земли о снесении объекта самовольного строительства не застройщика, а именно последнего приобретателя такого объекта, зарегистрировавшего за собой право собственности на самочинное строительство.

Следовательно, суды предыдущих инстанций, ошибочно определив ООО и физическое лицо как ненадлежащих ответчиков по исковым требованиям об устранении препятствий в пользовании земельными участками путем сноса объектов самовольного строительства, безосновательно уклонились от рассмотрения по существу требований указанного негаторного иска, на самом деле обращенных в надлежащие ответчики.

Закон і Бізнес