Продление без воли

Условия автоматической пролонгации договоров аренды земли обозначил ВС

Отправной точкой адаптации земельного законодательства к условиям полномасштабной войны стал Закон «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины о создании условий для обеспечения продовольственной безопасности в условиях военного положения» № 2145-IX от 24 марта 2022 года, вызвавший неоднозначное понимание и применение.

Значення думки сторін

Цим законом, що набрав чинності 7 квітня 2022 року, крім іншого, було змінено п. 27 Перехідних положень Земельного кодексу України. На час дії воєнного стану вважаються поновленими на один рік без волевиявлення сторін відповідних договорів і без внесення відомостей про поновлення договору до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно договори оренди, суборенди, емфітевзису, суперфіцію, земельного сервітуту, строк користування земельними ділянками щодо яких закінчився після введення воєнного стану, щодо земельних ділянок сільськогосподарського призначення, і навіть тих, що перебувають у приватній власності.

Як уважали автори законодавчої ініціативи, такі положення спричинені необхідністю забезпечення сталості існуючих орендних земельних відносин у 2022 році, у зв’язку із введенням воєнного стану.

Разом з тим, на практиці ці норми спричинили багато суперечок, зокрема, щодо впливу волі сторін договору на можливість такої автоматичної пролонгації та початку періоду її застосування.

Так, між учасниками відповідних відносин, у тому числі представників Мін’юсту, державних реєстраторів тощо мали місце думки щодо наявності впливу волевиявлення сторін договору щодо такої пролонгації (тобто, вважалося, що думка сторін договору має враховуватися).

Крім того, існували ідеї стосовно початку строку застосування такої пролонгації саме з моменту введення в Україні відповідного режиму воєнного стану (а не дати набуття чинності відповідними нормами).

Отже мали місце спори. Крапки над «і» у відповідних спорах поставив Верховний Суд, висловивши свою позицію у постанові від 29 березня 2023 року у справі № 563/376/22.

Збільшення строку

У квітні 2022 року власник земельної ділянки - фізична особа звернулася до суду із позовом до орендаря - суб’єкта господарювання із вимогами щодо витребування майна із чужого незаконного володіння.

Свої вимоги позивач обґрунтовував тим, що він є власником ділянки із цільовим призначенням - для ведення товарного сільськогосподарського виробництва, щодо якої у травні 2015 року між ним та відповідачем було укладено договір оренди строком на 7 років (з моменту державної реєстрації права оренди, вчиненої у червні 2015 року).

Разом з тим, наприкінці відповідного семирічного строку позивачу стало відомо про те, що до ДРРПНМ внесено інформацію щодо додаткової угоди, згідно з якою строк оренди земельної ділянки було збільшено до 17 років.

Наполягаючи на відсутності факту підписання такої додаткової угоди, а також зазначаючи про відсутність намірів продовжувати орендні відносини – позивач звернувся до суду із відповідним позовом щодо захисту своїх прав, в частині повернення активу з користування.

Рішенням суду першої інстанції відповідні позовні вимоги були задоволені, земельну ділянку витребувано із незаконного володіння її орендарем, скасовано державну реєстрацію права у ДРРПНМ.

Задовольняючи позов, суд першої інстанції виходив із того, що позивач відповідну додаткову угоду (щодо 17 річного строку оренди) не укладав та не підписував, згоди та повноважень на її укладення й підписання іншій особі не надавав, а отже, така угода суперечить його волевиявленню, і спірна земельна ділянка підлягає витребуванню у відповідача.

Необхідно зазначити, що відповідна обставина була визнана відповідачем у справі, що по собі є доволі цікавим «репутаційним моментом» відносно суб’єкта господарювання - орендаря.

Залишаючи без змін рішення суду першої інстанції, апеляційний суд виходив із того, що відповідний узгоджений сторонами семирічний строк дії договору оренди земельної ділянки закінчився у червні 2022 року, а відповідач після закінчення вказаного узгодженого строку не виконав свого обов`язку з повернення земельної ділянки та не скористався своїм правом на поновлення оренди.

При цьому, суд апеляційної інстанції надав оцінку доводам апелянта у частині необхідності застосування у даному випадку положень Закону України «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» № 2145-ІХ від 24 березня 2022 року.

Так, на думку апеляційного суду, відповідні посилання та доводи відповідача - орендаря не були обґрунтованими, оскільки на переконання суду телеологічне тлумачення приписів внесених змін до ЗК дозволило зробити висновок про те, що законодавець під час дії воєнного стану дозволив вважати поновленими на один рік без волевиявлення сторін договори оренди земельних ділянок саме для спрощення оформлення відповідних змін для тих сторін, які бажають продовжити ці правовідносини. Проте, на думку суду, вказане законодавство не містить заборони припиняти такі правовідносини із наведених апелянтом правових підстав.

Високі судді

Верховний Суд не погодився із висновками судів у цій справі.

Так, суд касаційної інстанції згадав положення Закону № 2145-IX щодо автоматичного поновлення договорів. Разом із тим високі судді послалися на зміни ЗК, внесені Законом № 2698-IX від 9 жовтня 2022 року.

На думку Верховного Суду, системний аналіз змін дає підстави для висновку, що у період із 7 квітня 2022 року (дати набрання чинності Законом № 2145-IX) до 19 листопада 2022 року (дати набрання чинності Законом № 2698-IX) договори оренди земельної ділянки були поновлені на один рік без волевиявлення сторін договору, строк яких сплинув у цей проміжок часу (тобто визначено чіткий період дії відповідної автоматичної пролонгації – з 7 квітня 2022 по 19 листопада 2022 року).

Законом прямо визначено юридичний факт, з яким пов`язано поновлення дії договорів оренди саме без волевиявлення сторін, а тому «телеологічні висновки» апеляційного суду про те, що така автоматична пролонгація запроваджена законодавцем для спрощення оформлення договорів для сторін, які бажають продовжити ці правовідносини, не відповідають змісту наведених положень закону.

Тож встановивши, що строк дії договору оренди закінчувався 13 червня 2022 року, Верховний Суд прийшов до висновку щодо поновлення договору на один рік без волевиявлення сторін, тобто до 13 червня 2023 року, а відтак відсутності підстав для задоволення відповідного позову орендодавця.

Враховуючи викладене, цілком обґрунтованим є висновок про вплив законодавця на волю сторін у договірних відносинах та, відповідно, можливість судового захисту орендодавцями своїх прав (у разі їх порушення недобросовісними орендарями) виключно після спливу річного строку «автоматичної пролонгації».

Закон і Бізнес