Приоритеты нанимателя

Защита преимущественного права на заключение договора на новый срок: некоторые ремарки

Одии из вопросов, по которому не прекращаются дискуссии, это реализация преимущественного права на возобновление договора аренды земли. Рассмотрим, что будет эффективным способом защиты такого права и нормами какого акта — ГК или закона об аренде земли — следует руководствоваться в случае их коллизии.

Щодо правила про пріоритетність норм ЦК

Основним актом цивільного законодавства України є Цивільний кодекс. Актами цивільного законодавства є також інші закони України, які приймаються відповідно до Конституції та цього кодексу.

Якщо суб’єкт права законодавчої ініціативи подав до Верховної Ради проект закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж цей кодекс, він зобов'язаний одночасно подати проект закону про внесення змін до Цивільного кодексу. Поданий законопроект розглядається Верховною Радою одночасно з відповідним проектом змін до Цивільного кодексу (ч.2 ст.4 ЦК).

Тлумачення ст.4 ЦК свідчить, що ієрархія актів цивільного
законодавства може базуватися на їх юридичній силі (вимір по вертикалі). Вона поширюється, по‑перше, на співвідношення закону та підзаконних актів та, по‑друге, на співвідношення Конституції та законів (як кодифікованих, так й інших (поточних).

Одночасно слід визнати існування ієрархії між ЦК як кодифікованим законом та іншими (поточними) законами, що регулюють цивільні відносини. Ця ієрархія базується на визнанні ЦК основним актом цивільного законодавства (вимір ієрархії по горизонталі) (Див.: Крат В. І., Сібільов М. М. Коментар статті 4 Акти цивільного законодавства України // Цивільний кодекс України: науково-практичний коментар. Т. 1: Загальні положення. Особи / за ред. І. В. Спасибо-Фатєєвої. – Харків : ЕКУС, 2020).

Тобто у ст.4 ЦК закріплюється пріоритет норм ЦК над нормами інших законів. Причому, що такий спосіб вирішення колізії норм ЦК із нормами інших законів, із констатацією пріоритету норм ЦК над нормами інших законів, підтримувався як Конституційним Судом (рішення від 13.03.2012 №5-рп/2012), так і Верховним Судом України (постанови ВСУ від 30.10.2013 у справі №6-59цс13, від 16.12.2015 у справі №6-2023цс15).

У рішенні КС №5-рп/2012 вказано, що «згідно з правовою позицією Конституційного Суду конкретна сфера суспільних відносин не може бути водночас врегульована однопредметними нормативними правовими актами однакової сили, які за змістом суперечать один одному (абз.5 п.3 мотивувальної частини рішення від 3.10.97 №4-зп). Виходячи з наведеного КС вважає, що невідповідність окремих положень спеціального закону положенням кодексу не може бути усунена шляхом застосування правила, за яким з прийняттям нового
нормативно-правового акта автоматично призупиняє дію акт (його окремі положення), який був чинним у часі раніше. Оскільки кодекс є основним актом цивільного законодавства, то будь-які зміни у регулюванні однопредметних правовідносин можуть відбуватися лише з одночасним внесенням змін до нього відповідно до порядку, встановленого абз.3 ч.2 ст.4 кодексу».

З урахування цього у постанові Великої палати ВС від 22.06.2021 у справі №334/3161/17 вказано, що:

«15. Відтак хоч закон №1952-ІV прийнятий пізніше, проте ст.4 ЦК встановлено, що інші закони України приймаються відповідно до Конституції та ЦК, а на суб’єкта законодавчої ініціативи, що подає до Верховної Ради проект закону, який регулює цивільні відносини інакше, ніж ЦК, покладено обов’язок одночасно подати до Верховної Ради проект закону про внесення змін до ЦК, які мають розглядатися одночасно.

16. Оскільки на момент виникнення спірних правовідносин відповідні зміни до ЦК подані не були, то з огляду на положення ст.4 ЦК та позицію КС застосування колізійного принципу lex posterior derogat priori (лат. «пізніший закон скасовує попередній») у цій ситуації неможливе.

17. Отже, зазначення у ЦК про необхідність прийняття інших законів
відповідно до цього кодексу є достатньою підставою вважати, що норма ЦК превалює над однопредметною нормою іншого нормативно-правового акта, який має юридичну силу закону. Тому для вирішення того, яка норма підлягає застосуванню (ЦК чи закону «Про оренду землі») слід застосовувати ч.2 ст.4 ЦК, яка закріплює пріоритет норм ЦК над нормами інших законів.

Щодо подібності відносин стосовно захисту переважного права

Наймач, який належно виконує свої обов'язки за договором найму, після спливу строку договору має переважне право перед іншими особами на укладення договору найму на новий строк. Наймач, який має намір скористатися переважним правом на укладення договору найму на новий строк, зобов'язаний повідомити про це наймодавця до спливу строку договору найму у строк, встановлений договором, а якщо він не встановлений договором, — у розумний строк.

Умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється (ч.1 ст.777 ЦК).

У доктрині приватного права під переважним правом розуміється таке суб’єктивне цивільне право, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб’єктивне право (Крат В.І. Переважні права: цивільно-правовий аспект: автореф. дис… канд. юрид. наук: 12.00.03/ Нац. юрид. акад. України ім.Я.Мудрого. – Х., 2008).

У постанові колегії суддів другої судової палати Касаційного цивільного суду від 6.11.2019 у справі №490/7071/16-ц зазначено, що: «усталеним є розуміння переважного права як такого суб’єктивного цивільного права, яке надає його носієві можливість пріоритетно перед іншими особами набути інше або здійснити існуюче суб’єктивне право».

Сутністю переважного права є укладення договору найму на новий строк, з установленням умов за домовленістю сторін. Тобто переважне право стосується укладення нового договору найму на новий строк і з новими умовами.

Метою встановлення переважного права наймача на укладення договору є створення конструкції в цивільному законодавстві, за допомогою якої наймач матиме додаткові механізми, спрямовані на забезпечення стабільного  користування річчю.

При реалізації переважного права наймача умови договору найму на новий строк встановлюються за домовленістю сторін. У разі недосягнення домовленості щодо плати та інших умов договору переважне право наймача на укладення договору припиняється.

Переважне право наймача припиняється у випадку, якщо предмет найму необхідний для потреб його власника.

Загальними засадами цивільного законодавства є, зокрема, справедливість, добросовісність та розумність (п.6 ч.1 ст.3 ЦК).

Тлумачення, як ст.3 ЦК загалом, так і п.6 ч.1 ст.3 ЦК, свідчить, що загальні засади (принципи) цивільного права мають фундаментальний характер й інші джерела правового регулювання, у першу чергу, акти цивільного законодавства, мають відповідати змісту загальних засад. Це, зокрема, проявляється в тому, що загальні засади (принципи) є по своїй суті нормами прямої дії та повинні враховуватися, зокрема, при тлумаченні норм, що містяться в актах цивільного законодавства.

Добросовісність (п.6 ст.3 ЦК) — це певний стандарт поведінки, що характеризується чесністю, відкритістю і повагою інтересів іншої сторони договору або відповідного правовідношення.

Порушення переважного права може мати місце при укладенні власником договору найму:

із новим наймачем при отриманні письмового повідомлення попереднього наймача про бажання реалізувати переважне право;

у випадку недосягнення згоди щодо плати за майбутнім договором та інших умов з іншим наймачем на більш сприятливих умовах, ніж ті, що пропонувалися при реалізації переважного права;

із новим наймачем, за умови повідомлення попереднього наймача про необхідність використовувати предмет договору найму для власних потреб.

Щодо ефективності позову про переведення прав та обов’язків за договором

У постанові ВП ВС від 23.06.2020 у справі № 909/337/19 вказано: «якщо власником предмета найму (оренди) порушено передбачене ч.2 ст.777 ЦК переважне право наймача (орендаря) на придбання переданої у найм (оренду) речі, належним способом захисту відповідного переважного права наймача (орендаря) буде позов про переведення на останнього прав та обов’язків покупця відповідної речі.

Отже, до спірних правовідносин щодо захисту передбаченого ч.2 ст.777 ЦК переважного права наймача (орендаря) на придбання предмета найму (оренди) за аналогією закону підлягають застосуванню положення ч.4 ст.362 цього кодексу, яка регулює подібні правовідносини, а саме визначає порядок захисту переважного права співвласника майна на придбання частки іншого співвласника при її відчуженні останнім.

Звідси для захисту переважного права наймача (орендаря), який належним чином виконує свої обов’язки відповідно до умов договору та закону, у разі продажу речі, переданої у найм (оренду), належним способом захисту є переведення на наймача (орендаря) прав та обов’язків покупця відповідної речі».

Суд може захистити цивільне право або інтерес іншим способом, що встановлений договором або законом чи судом у визначених законом випадках (абз.12 ч.2 ст.16 ЦК).

Здійснюючи правосуддя, суд захищає права, свободи та інтереси фізичних осіб, права та інтереси юридичних осіб, державні та суспільні інтереси у спосіб, визначений законом або договором. У випадку, якщо закон або договір не визначають ефективного способу захисту порушеного, невизнаного або оспореного права, свободи чи інтересу особи, яка звернулася до суду, суд відповідно до викладеної в позові вимоги такої особи може визначити у своєму рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону (чч.1 та 2 ст.5 ЦПК).

Цивільні права/інтереси захищаються у спосіб, який передбачений законом або договором, та є ефективним для захисту конкретного порушеного або оспорюваного права/інтересу позивача. Якщо закон або договір не визначають такого ефективного способу захисту, суд відповідно до викладеної в позові вимоги позивача може визначити у рішенні такий спосіб захисту, який не суперечить закону.

При розгляді справи суд має з’ясувати:

чи передбачений обраний позивачем спосіб захисту законом або договором;

чи передбачений законом або договором ефективний спосіб захисту порушеного права/інтересу позивача;

чи є спосіб захисту, обраний позивачем, ефективним для захисту його порушеного права/інтересу у спірних правовідносинах.

Якщо суд зробить висновок, що обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором та/або є неефективним для захисту порушеного права/інтересу позивача, у цих правовідносинах позовні вимоги останнього не підлягають задоволенню.

Якщо обраний позивачем спосіб захисту не передбачений законом або договором, проте є ефективним та не суперечить законові, а закон або договір у свою чергу не визначають іншого способу, то порушене право/інтерес позивача підлягає захисту обраним ним способом.

При оцінці обраного позивачем способу захисту потрібно враховувати його ефективність, тобто спосіб захисту має відповідати змісту порушеного права, характеру правопорушення, та забезпечити поновлення порушеного права.

Ефективним способом захисту, який забезпечуватиме відновлення порушеного переважного права на укладення договору оренди на новий строк, є позов про переведення прав та обов’язків наймача. Як наслідок це потребує застосування на підставі аналогії закону (ч.1 ст.8 ЦК) правил, що регулюють подібні за змістом відносини (ч.4 ст.362 ЦК). При цьому подібними за змістом відносинами буде порядок та спосіб захисту переважного права, а не відносини спільної часткової власності.

Закон і Бізнес