Здание по цене мусора

Сколько мэрия должна заплатить за незаконно снесенную недвижимость возле метро?

Похоже, снести малые архитектурные формы или другие сооружения, примостившиеся возле станций метро, — «святой» долг столичного мэра. Однако, если такая борьба за благоустройство проводилась не в соответствии с законом, владельцы недвижимости должны получить компенсацию.

Знесений революцією

У 2003 році Лалі Хізанішвілі та Георгі Канделакі разом із 4 іншими особами та компанією придбали торговельне приміщення загальною площею 494 м². Розташування було вельми зручне — біля входу в станцію тбіліського метро «Гоцирідзе». Ділянку площею 154 м², на якій була розміщена будівля, зареєстрували як спільну власність згаданих осіб і компанії.

Заплатили на той момент 12500 та 12000 ларі (приблизно €5500 та €5300) за відповідні частки у власності (77 і 41 м²) та права на земельну ділянку. Комплекс не був самобудом, адже зводився на підставі дозволу, отриманого в липні 2002 року, а використання будівлі затвердив місцевий орган влади.

Однак у листопаді 2003-го в Грузії відбулися події, що отримали назву «революція троянд». У 2005-му змінився й мер Тбілісі, який став завзято заводити нові порядки, незважаючи на рішення попередньої «корумпованої влади».

Наприкінці січня власники комплексу почули, що їхню будівлю збираються знести, і звернулися до мерії по роз’яснення. Та відповіла наступного ж дня — бульдозер зрівняв споруду із землею. Як пояснювалось у ЗМІ, знесення було частиною кампанії, ініційованої, аби позбутися незаконних або непривабливих забудов.

Чоловіки не вважали свою власність ні нелегальною, ні непривабливою, тому започаткували судове провадження проти служби нагляду мерії. Вони надали звіт приватного оцінювача, згідно з яким ринкова вартість підвального та цокольного поверхів приміщення розміром 229,73 м² становила близько €585 тис. Оскільки будівлі як такої вже не існувало, експерт назвав орієнтовну ціну, виходячи з вартості «аналогічної гіпотетичної споруди».

Суд першої інстанції призначив свою експертизу й отримав від бюро криміналістики дещо нижчу оцінку — майже €497 тис. Ще через рік суд вирішив дізнатися про ціну будівлі без вартості землі, оскільки право власності на неї зберігалося за позивачами. У звіті ту нерухомість оцінили приблизно в €474 тис., з яких частки заявників становили €87 тис. та €62 тис.

Невдовзі, переглянувши відеозапис події, суд визнав, що знесення торгового приміщення було незаконним, і зобов’язав мерію відшкодувати завдані збитки, також утрачений дохід одному з позивачів, який мав укладені договори оренди. Адже працівники мерії не надали жодних матеріалів щодо адміністративного провадження, пов’язаного зі знесенням будівлі.

Колишнім власникам визначені суми видалися замалими. Та й у мерії вважали, що оцінка була проведена не за тим методом. Тоді перед експертами поставили два завдання: визначити ціну матеріалів, отриманих після знесення будівлі за іншою адресою, та вартість нерухомості на станції метро «Гоцирідзе».

Експерти відповіли, що вартість отриманого матеріалу після знесення будівлі біля станції метро еквівалентна близько €7,5 тис. Але і словом не обмовилися про ціну нерухомості на момент її руйнування.

Як не намагалися позивачі довести, що вартість матеріалів і ціна нерухомості — це не одне й те саме, апеляційний суд став на бік мерії та присудив виплатити їм лише €1164 та €617 відповідно.

Вартість складових чи ціна цілого?

Оскільки мерія навіть не оскаржувала висновків судів про незаконність знесення будівлі, у Страсбурзі залишалося тільки з’ясувати, чи була визначена компенсація адекватною в розумінні ст.1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод.

У рішенні від 17.12.20019 у справі «Khizanishvili and Kandelaki v. Georgia» Європейський суд з прав людини зауважив, що до його функцій не належить оцінка того, який з трьох експертних висновків є більш переконливим. ЄСПЛ установлював, чи пояснила Феміда свій підхід до визначення вартості зруйнованого майна й чи вважала вона призначену компенсацію справедливою та достатньою з огляду на протиправність дій мерії.

Позиція апеляційної інстанції, яка взяла за основу третій звіт, який стосувався вартості матеріалів, а не ціни нерухомості, ЄСПЛ видалася непереконливою. Адже не було дано жодних пояснень, які би пояснювали, як вартість матеріалів можна було прирівняти до ціни будівлі. На думку Суду, твердження, що визначення матеріальної шкоди відповідало тому, як це звичайно робилося в подібних випадках, без чіткого посилання на інші справи та без обґрунтування їх подібності, не можуть уважатися достатніми.

Крім того, друга інстанція не розглядала питань, чи такий метод обчислення та, що ще важливіше, отримані компенсації були справедливими й достатніми з огляду на очевидну різницю між ціною функціональної споруди та вартістю будівельних матеріалів, що залишилися після її знесення. Тож ЄСПЛ констатував, що внаслідок такого підходу заявникам не було призначено повної компенсації за незаконне знесення їхньої нерухомості.

Не було дано й задовільних пояснень щодо застосованого підходу або рівня компенсації. Не переконали Суд і доводи уряду, що заявники зберегли право власності на ділянку, тож не зазнали збитків, якщо брати до увагу суми, які вони заплатили за придбання часток і можливість використовувати підземну частину будівлі.

З огляду на такі міркування ЄСПЛ дійшов висновку, що заявникам не призначили повної компенсації за незаконне знесення. Відповідно, було порушено ст.1 Протоколу №1 до конвенції.

Вочевидь, тепер Верховному суду Грузії доведеться повернути справу до апеляційної інстанції для перегляду за нововиявленими обставинами. А як компенсацію за моральну шкоду заявники отримають від держави по €3000.