Собственность с разных сторон

Законники выясняли, чем владеют акционеры, как быть с самовольным строительством и стоит ли судиться с БТИ для легализации недостроя

Недавно в помещении Львовского апелляционного хозяйственного суда состоялся семинар-совещание периодического обучения судей местных хозяйственных судов на тему: «Приобретение и защита права собственности в хозяйственном судопроизводстве». Во время этого мероприятия участники поделились видением практики применения законодательства, связанного с приобретением и защитой права собственности в хозяйственном судопроизводстве.

Акционерам — акции, АО — имущество

Секретарь первой судебной палаты Высшего хозяйственного суда Александр Кот рассказал о практике рассмотрения судами споров о признании права собственности на долю в уставном фонде, обратив внимание на то, что право собственности на имущество (средства), переданное акционерами в оплату акций, принадлежит АО. Соответственно, акцио­неры не могут считаться собственниками имущества корпорации, поскольку они отстранены от нее наличием у них акций. Для разграничения категорий «акционер как собственник» и «АО как собственник», как отметил А.Кот, прежде всего следует учитывать то, что акционер и имущество, которое принадлежит АО, не связаны между собой. Акционер не является собственником имущества, потому что оно принадлежит на праве собственности АО. При этом процесс формирования собственности в АО существенно отличается от формирования собственности в других хозяйственных обществах. Это находит свое отражение в том, что акционеры, по сути, не объединяются при внесении своего вклада, который в совокупности составляет корпоративную собственность.

Также он отметил, что, в отличие от акционеров, участники других хозяйственных обществ объединяют свои вклады. Поэтому, несмотря на сходство понятий долей в уставном (складочном) капитале с долями в общей собственности, они имеют разный правовой режим. Следовательно, корпоративные права могут в определенных правоотношениях проявлять свою сугубо имущественную сторону, и тогда можно утверждать, что доли в капитале принадлежат лицам (участникам хозяйственных обществ) на праве собственности. В других же правоотношениях они выступают как сугубо обязательственные права.

Дальше докладчик обратил внимание на то обстоятельство, что судебная практика свидетельствует о несовершенстве законодательства, которое регулирует деятельность хозяйственных обществ, в частности процедуры перехода доли участника в уставном капитале общества  другим лицам, вступления и принятия таких лиц в общество. Кроме того, законом не запрещено урегулирование таких юридических процедур непосредственно в учредительных документах общества, однако во многих случаях в этих документах просто дублируются соответствующие законодательные нормы. А.Кот пришел к выводу, что действующее законодательство не позволяет обеспечить надлежащее урегулирование таких отношений непосредственно в учредительных документах общества.

Легализация самостроев

В своем докладе по поводу приобретения права собственности на вновь созданное имущество, включая самовольное строительство, судья ЛАХС Владимир Кузь отметил, что собственник может требовать признания его права только при условии, что какая-либо собственность принадлежит ему на основаниях, определенных законом. Одним из оснований приобретения права собственности является создание, изготовление лицом новой вещи. До момента изготовления объекта, который может признаваться как новая вещь, лицо, осуществляющее его создание, признается собственником материалов, оборудования и т.п., которые были использованы в процессе создания имущества.

При этом он отметил, что дискуссионной при практическом применении является норма абз.2 ч.3 ст.331 Гражданского кодекса, поскольку в ч.1 данной статьи говорится о праве собственности на новую вещь, которая изготовлена (создана) лицом, то есть имеется в виду наличие совершенного факта, что такая вещь уже существует в готовом виде. Что касается объектов незавершенного строительства, то ГК признает право собственности только на стройматериалы. В то же время в абз.2 ч.3 ст.331 ГК не определена правовая природа такого договора, как и предмета: то ли это продажа материалов, из которых изготовлен объект, то ли речь идет о незавершенном строительстве как таковом (хотя понятно, что говорится все же об объекте незавершенного строительства).

При применении ч.3 ст.376 ГК возникает вопрос: кто должен выступать ответчиком в споре, учитывая то, что легализация самовольного строительства возможна лишь в случае, если лицу в дальнейшем выделен в установленном порядке земельный участок под уже построенное имущество? То есть возможность обращения в суд с требованием о признании права собственности не зависит от наличия спора относительно права на земельный участок, поскольку такое право лицу, которое осуществило самовольное строительство, уже предоставлено. Но отсутствие спора исключает получение заявителем статуса истца в хозяйственном процессе, а вывод суда об отсутствии нарушенного или оспариваемого права или законного интереса является основанием для отказа в удовлетворении иска. Вместе с тем, поскольку оформление права собственности с выдачей соответствующего свидетельства возложено на органы местного самоуправления, только в случае их отказа от исполнения указанной обязанности возникают правовые основания для обращения за судебной защитой.

Также дискуссионным, по мнению судьи, является вопрос, связанный с учетом факта выделения земельного участка под уже построенную недвижимость во время рассмотрения дела в суде. С одной стороны, такое действие ответчика является фактическим признанием иска, с другой — такое обращение возможно лишь в случае, если участок уже предоставлен, а есть только сам факт непризнания соответствующим государственным органом, органом местного самоуправления или другим собственником земли права лица-застройщика на проведенные работы. Суды придерживаются позиции, что до получения земельного участка под построенный объект исковое заявление подавать преждевременно.

При рассмотрении этой категории споров возникает и вопрос, касающийся права собственности на самовольно возведенные хозяйственно-бытовые сооружения, которые построены с нарушениями, указанными в ч.1 ст.376 ГК. Ведь такие сооружения являются принадлежностью дома, поэтому возникает вопрос: является ли положение ст.376 ГК основанием признания за собственником главной вещи самостоятельного права собственности на такие здания?

По мнению судьи, такое право не может быть признано в судебном порядке, поскольку принятие в эксплуатацию таких объектов должно осуществляться соответствующей инспекцией госархстройконт­роля способом, определенным Порядком принятия в эксплуатацию индивидуальных (усадебных) жилых домов, садовых, дачных домов, хозяйственных (приусадебных) зданий и сооружений, пристроек к ним, общественных домов І и ІІ категорий сложности, которые построены без разрешения на выполнение строительных работ и проведение технического обследования их строительных конструкций и инженерных сетей, утвержденным приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства от 24.06.2011 №91. Такой же является и практика рассмотрения дел в общих судах.

Аренда с выкупом

Судья ЛАХС Оксана Скрипчук в своем докладе отметила, что в случаях, когда право на аренду с выкупом предусмотрено договорами, заключавшимися после 15 сентября 1995 года, то есть до вступления в силу закона «О внесении изменений в Закон Украины «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 15.09.95, которым возможность аренды имущества с правом выкупа была фактически отменена, такие условия договора уже не отвечают действующему законодательству. И указанное обстоятельство должно учитываться и подлежать оценке судами, когда возникает вопрос об обязательстве органа приватизации заключить договор купли-продажи арендованного имущества.

Судья заявила, что действующее приватизационное законодательство права арендатора на компенсацию стоимости осуществления улучшений арендованного имущества уже не предусматривает. Однако, несмотря на данные изменения в приватизационных законах, при рассмот­рении споров следует иметь в виду, что к отношениям приватизации применяется законодательство, действующее на момент их возникновения.

По мнению О.Скрипчук, при решении споров относительно побуждения к заключению договора купли-продажи арендованного имущества следует учесть, что на орган приватизации в соответствии с ч.1 ст.9 закона «О малой приватизации» возложена обязанность проведения приватизации имущества объекта, о чем он должен принять соответствующее решение, а приватизация проводится в соответствии с Методикой оценки имущества, утвержденной Кабинетом Министров.

В случае определения цены продажи объекта только на основании заключения судебной строительно-технической экспертизы нарушаются нормы Конституции, так как суды безосновательно берут на себя функции по подготовке объекта к продаже, которые входят в компетенцию Фонда государственного имущества или соответствующих органов местного самоуправления.

Докладчик отметила: что касается правовой оценки договоров купли-продажи объекта приватизации, то данные договоры являются особыми правочинами, поэтому на них распространяются соответствующие нормы гражданского законодательства о соглашениях, если иное не следует из законодательства о приватизации. Значит, нормы законодательства о приватизации имеют приоритет при применении.

Судья также подчеркнула, что во время рассмотрения споров о признании права собственности на общежития следует, в частности, руководствоваться выводом Верховного Суда от 1.06.2012: общежития на момент проведения приватизации не относились к объектам государственного жилищного фонда, подлежавшего приватизации гражданами Украины или передаче в коммунальную собственность соответствующих советов, и могли быть включены в состав имущества подлежа­вших приватизации предприятий.

Имущество в процедуре банкротства

Судья Хозяйственного суда Ивано-Франковской области Александра Рочняк отметила, что ликвидатор или управля­ющий санацией, действуя как полномочное лицо от имени должника, может обратиться в органы местного самоуправления по месту расположения недвижимого имущества с ходатайством об оформлении права собственности на это имущество. Он также должен заказать проведение технической инвентаризации недвижимого имущества и изготовление технического паспорта. В случае наличия спора относительно права собственности на недвижимое имущест­во ликвидатор или управляющий санацией может обратиться в суд. В дальнейшем государственная регистрация права собственности на недвижимость осуществляется на основании свидетельства, выданного исполкомом соответствующего городского, поселкового или сельского совета, либо судебного решения.

Еще больше сложностей возникает в случае выявления самовольно построенной должником недвижимости. В таком случае ликвидатор или управляющий санацией может самостоятельно подготовить документацию для введения объекта в эксплуатацию (если это завершенный строительством объект) и последующего оформления права собственности на него или оформления права собственности на объект незавершенного строительства. Такие действия возможны в случае наличия у должника документов, которые удостоверяют право собственности на земельный участок или пользования им. Также ликвидатор или управляющий санацией имеет право обратиться в суд для признания права собственности на самовольно построенное имущество. В случае отрицательного результата рассмотрения такого дела арбитражный управляющий при наличии достаточных оснований имеет право реализовать стройматериалы, использованные при возведении объекта.

В целом вопрос относительно установления и оформления права собственности на недвижимость в процедуре банкротства осложняется тем, что в большинстве случаев у должника нет документации на такие объекты и отсутствуют руководящие органы должника.

Не менее важный вопрос возникает в связи с передачей жилищного фонда и других объектов социальной инфраструктуры в коммунальную собственность. Ведь ст.26 закона «О банкротстве», который является специальным, преду­сматривает обязательную передачу объектов жилищного фонда, в частности государственного предприятия, и социальной (коммунальной) инфраструктуры, выявленных во время ликвидационной процедуры, в коммунальную собственность территориальных общин. Причем такая передача является безусловной, то есть происходит без каких-либо дополнительных условий. Нормы закона «О банкротстве» не предусматривают согласования такой передачи с Фондом государственного имущества. Объекты не включаются в состав ликвидационной массы, а наличие на балансе банкрота имущественных активов, не подлежащих включению в ликвидационную массу, препятствует завершению ликвидационной процедуры.

Защита и ее способы

Судья Хозяйственного суда Львовской области Тарас Фартушок обратил внимание участников семинара на то, что защиту права собственности и других вещных прав определяют как совокупность преду­смотренных актами гражданского законодательства средств, которые применяются в случае нарушения этих прав и направлены на восстановление имущественных интересов субъектов. Вместе с тем защита права собственности и других вещных прав отождествляется со способами защиты, которые сами по себе защитой не являются.

Докладчик отметил: ввиду необходимости избрать надлежащий способ защиты в зависимости от вида нарушения при решении споров относительно права собственности на земельные участки суды учитывают, что согласно ст.22 Земельного кодекса право собственности или право пользования участком возникает после установления землеустроительными организациями границ участка в натуре (на местности) и получения документа, удостоверяющего это право. Таким образом, до получения акта о праве собственности или праве пользования лицо, которому выделен участок, не имеет оснований требовать устранения препятствий в пользовании им, освобождения его и т.п., а также не может совершать никаких действий относительно его отчуждения. Следовательно, в случае непризнания или уклонения соответствующего органа от оформления права на земельный участок заинтересованные лица обращаются в хозяйственный суд с заявлением о признании права собственности и побуждении совета выдать государственный акт или заключить соответствующее соглашение.

По мнению судьи, во время рассмотрения исковых заявлений об истребовании имущества следует учитывать, что такой иск к лицу, в незаконном владении которого это имущество находилось раньше, но у которого на момент рассмотрения дела в суде оно отсутствует, не может быть удовлетворен. Однако это не исключает возможности взыскать с этого лица ущерб, причиненный им имуществу во время пребывания последнего в незаконном владении.

При наличии спора о признании права собственности на недостроенное имущество, если доля невыполненных работ является незначительной, истцы обращаются с заявлениями в хозяйственный суд, подавая иски к органам местного самоуправления или органам технической инвентаризации. Статьей 30 закона «О местном самоуправлении в Украине» и Временным положением о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденным приказом Минюста от 7.02.2002 №7/5, предусмотрено, что полномочиями относительно оформления права собственности на объекты недвижимости наделены органы местного самоуправления и местные органы исполнительной власти. Органы технической инвентаризации могут осуществлять только регистрацию правоустанавливающих документов на эти объекты. Поэтому в случае предъявления иска к таким органам суд отказывает в его удовлетворении или с согласия истца проводит замену ненадлежащего ответчика.

Подводя итоги семинара-совещания, председатель Львовского апелляционного хозяйственного суда Борис Плотницкий отметил полезность и практическую ценность проведенного мероприятия. Он также подчеркнул, что на основе конкретных примеров участники выработали рекомендации, касающиеся решения сложных вопросов приобретения и защиты права собственности в хозяйственном судопроизводстве, что будет способствовать предотвращению двойной практики применения законодательства.