Управляющий партнер «Маршаллер и партнеры» Зоя Ярош:

«В ближайшее время количество земельных споров будет только расти»

Даже в условиях экономического спада аграрный бизнес продолжает демонстрировать тенденцию к росту и привлекает инвесторов. Вместе с тем этот сектор сталкивается с недостатками законодательства и трудностями регулирования. О том, каким образом аграрии могут защитить свои права и на какие изменения надеются, «ЗиБ» решил узнать у управляющего партнера ООО «Адвокатская компания «Маршаллер и партнеры», вице-президента Ассоциации адвокатов Украины Зои ЯРОШ.

«При підготовці змін не враховуються реальні проблеми та інтереси агробізнесу»

— Зоє Володимирівно, в останні роки суттєво зросло значення аграрного сектору для економіки країни. Чи вплинуло це на кількість судових спорів з приводу земельних конфліктів?

— Земельні правовідносини та їх ефективне регулювання завжди перебували в центрі уваги держави та суспільства, а останнім часом набули ще більшої значущості.

Так само й земельні конфлікти існували завжди, але через дії компетентних держорганів, які не дбають про реальний захист інтересів країни, стали ще поширенішими. І саме вирішення земельних спорів у судовому порядку є одним з основних елементів регулювання таких конфліктів.

Серед причин переважної більшості земельних спорів можна виділити недоліки законодавства та прогалини земельної реформи загалом. Так, зміни вносяться несистемно, а при їх підготовці не враховуються реальні проблеми та інтереси агробізнесу.

Як дрібний фермер, так і велике агропідприємство можуть стикнутися з труднощами та перешкодами, зумовленими недостатнім правовим регулюванням земельних відносин. Наприклад, з рейдерством, самовільним захопленням ділянок, порушенням порядку оформлення прав на землю, нецільовим використанням землі.

У зв’язку з постійними ініціативами влади щодо скасування мораторію на продаж сільськогосподарської землі та створення відповідного ринку збільшується інтерес інвесторів до землі. Тому найближчим часом кількість земельних спорів зростатиме.

— Як загалом представники аграрних компаній оцінюють якість вітчизняного правосуддя? Ви чуєте більше позитивних чи негативних відгуків?

— Звичайно, стан вітчизняного правосуддя напряму залежить від рівня та якості регулювання правовідносин та від однозначності застосування процесуальних норм. Проблеми ж виникають з обома чинниками.

Законодавча та процесуальна невизначеність призводить до затягування розгляду справ, що впливає як на процес виробництва, так і на довіру агробізнесу до вітчизняного правосуддя в цілому.

Зокрема, виникає питання підвідомчості земельних спорів. Які суди їх мають розглядати: адміністративні, господарські чи загальної юрисдикції?

— Суди намагались самостійно вирішити це питання. Але, схоже, це не зняло суперечності.

— Дійсно, з одного боку, відповідно до рішення Конституційного Суду від 1.04.2010 №10-рп/2010 розгляд земельних спорів фізичних та юридичних осіб з органом місцевого самоврядування як суб’єктом владних повноважень щодо оскарження його рішень, дій чи бездіяльності належить до юрисдикції адміністративних судів.

Разом з тим положення постанови пленуму Вищого господарського суду «Про деякі питання практики розгляду справ у спорах, що виникають із земельних відносин» від 17.05.2011 №6 та постанови пленуму Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ «Про деякі питання юрисдикції загальних судів та визначення підсудності цивільних справ» від 1.03.2013 №3 спричинили значні суперечності щодо підвідомчості таких спорів.

Ще одна проблема — відсутність єдиної судової практики у земельних спорах, пов’язаних із розпорядженням землями державної та комунальної власності, переданням таких ділянок у власність і користування громадянам та юридичним особам.

— Яким чином громадяни можуть убезпечити своє право власності на землю, щоб згодом уникнути конфліктних ситуацій?

— Для цього необхідно юридично правильно оформити угоду щодо її придбання та ретельно перевірити всі документи, які супроводжують угоду.

Передусім слід перевірити правовстановлюючі документи на ділянку — державний акт чи свідоцтво про право власності, а також повноваження продавця на відчуження ділянки. Якщо це власник, потрібно пересвідчитись у наявності згаданих правовстановлюючих документів, якщо представник продавця — чи є нотаріальна довіреність, якою передаються відповідні повноваження. Перевірці підлягають також документи, які мають супроводжувати акт на право власності: проект відведення землі або технічна документація, висновки державних органів про надання земельної ділянки, акт виносу меж земельної ділянки в натуру, правильність винесення меж у натурі (задля уникнення проблем з імовірною накладкою на частину чужої території).

Крім того, варто запитати у продавця довідку (витяг) про нормативну грошову оцінку землі й довідку з БТІ про відсутність на ділянці будівель і споруд. Інакше будуть потрібні додаткові документи на підтвердження наявності дозвільної та проектної документації на будівництво.

Також знадобиться кадастровий план для того, щоб установити наявність чи відсутність прав третіх осіб на користування ділянкою, адже при її переданні за договором купівлі-продажу від продавця до нового власника права і обов’язки третіх осіб можуть залишатися чинними у випадку застави, іпотеки, сервітуту, оренди та інших обтяжень.

При укладенні договору купівлі-продажу земельної ділянки слід також звернути увагу на наявність права спільної власності. Адже в такому випадку потрібна нотаріально засвідчена згода іншого співвласника чи другого з подружжя. І, звичайно, необхідно перевірити цільове призначення землі та його відповідність намірам покупця щодо використання ділянки.

Крім того, слід виключити вірогідність того, що земельна ділянка може бути вилучена для суспільних потреб згідно з будівельним генеральним планом, оскільки розмір компенсації після такого вилучення навряд чи буде відповідати ринковій вартості земельної ділянки та понесеним витратам. З’ясуванню підлягає й інформація про наявність інженерних мереж на ділянці та під нею, що може потягнути за собою заборону чи обмеження права на забудову.

Як бачимо, в процесі придбання землі існують досить важливі нюанси, уважне ставлення до яких убезпечить власника землі та збереже його майно. Тому раджу не нехтувати кваліфікованим юридичним супроводом угод щодо придбання нерухомого майна.

«Нелегальні схеми на ринку землі побудовані на правовій необізнаності громадян»

— Наразі активно точаться дискусії щодо скасування мораторію на продаж землі. Як юристи оцінюють таку перспективу? Україна готова до змін? Чи вони призведуть до хаосу та безкінечних спорів щодо права власності?

— Україна — чи не єдина демократична держава, в якій власники землі не вправі вільно розпоряджатися своїм майном, тому загалом перспектива скасування мораторію на продаж землі має безспірні переваги. Серед них можна виділити підвищення ліквідності землі, яку, крім передання в оренду, можна буде продати, обміняти, здати під заставу, а також зростання вартості ділянки та орендної плати, що має позитивно вплинути на доходи орендодавців. Адже через низький розмір орендної плати вони отримують прибутки набагато менші, ніж орендарі.

Звичайно, скасування мораторію має відбуватися поступово та поетапно, з урахуванням нагальних проблем у галузі та земельних відносин.

Зокрема, необхідно завершити інвентаризацію ділянок, наповнити земельний кадастр, налагодити порядок продажу земель сільськогосподарського призначення, що перебувають у державній власності, через систему торгів чи аукціонів. Також потрібно чітко закріпити в законодавстві, хто матиме право набувати у власність землю (тільки фізичні чи також і юридичні особи), чи матимуть можливість іноземці отримувати у власність землю та на яких умовах.

Проте агрохолдинги залишаються головними лобістами подовження мораторію на продаж земель. Їм невигідне його скасування, адже зараз вони можуть орендувати землі сільськогосподарського призначення за низьку плату, і це для них рентабельніше, ніж купувати її за ринковими цінами.

— Не так давно набула поширення схема, коли власник землі брав кошти в борг, не повертав їх, а потім суд стягував його ділянку. Таким чином, фактично відбувався продаж землі. Які ще хитрощі застосовуються для торгівлі землею? Чи можна сказати, що в Україні існує нелегальний ринок землі?

— Справді, існує така схема створення фіктивного боргу власника ділянки, проте нині вона втрачає свою популярність. Натомість з’явилася низка схем і махінацій, за допомогою яких недобросовісні учасники ринку отримують у власність землі в обхід мораторію, скуповують земельний масив та фактично залишають громадян без їхніх паїв.

Передусім нелегальні схеми на ринку землі побудовані на правовій необізнаності громадян, які не завжди розуміють наслідки певних правочинів, нездатні юридично проаналізувати умови договорів, які їм пропонують. У такій ситуації виникає досить привабливий простір для рейдерів та інших недобросовісних осіб.

Надзвичайно поширені махінації в процесі виділення землі органами місцевого самоврядування, тобто при набутті громадянами права власності на ділянку на підставі безоплатного передання із земель державної та комунальної власності.

Серед схем, що найчастіше застосовуються, виділяються продаж корпоративних прав підприємств, які користувалися землею на підставі договорів оренди, укладених із власниками, а також ще не досить поширена схема укладення договорів емфітевзису, тобто користування чужою ділянкою для сільськогосподарських потреб.

Загалом, незважаючи на заборону продажу земель сільськогосподарського призначення та неодноразове подовження цього мораторію, в Україні дійсно існує тіньовий нелегальний ринок землі. Адже земля є дуже привабливим та ходовим товаром, попри юридичні ризики таких операцій.

«Відомості про реєстрацію договорів оренди можна отримати тільки в тих органах, де відбулася реєстрація»

— Впродовж тривалого часу договори оренди реєструвало Державне агентство земельних ресурсів. Зараз ці повноваження передано реєстраційній службі Міністерства юстиції. Водночас Держзем не передав свою попередню базу орендних договорів, а тому два реєстри можуть не збігатися. Як за таких умов аграрна компанія може довести, що вона вже взяла в оренду певну ділянку?

— З 1 січня 2013 р. повноваженнями щодо реєстрації прав на нерухоме майно та їх обтяжень наділена Державна реєстраційна служба (сьогодні це реєстраційна служба Мін’юсту), яка веде Єдиний державний реєстр речових майнових прав та обтяжень на нерухоме майно.

Договори, які були зареєстровані до 2013 р., чинні та не потребують нової реєстрації. Якщо немає наміру вчиняти дії з ділянкою, то державна реєстрація прав проводиться за бажанням власника чи користувача. Якщо ж із ділянкою будуть вчинятись нотаріальні дії, реєстрація прав на неї проводитиметься безпосередньо нотаріусом одночасно із вчиненням таких дій, без попереднього та подальшого звернення до реєстраційної служби.

Відомості про реєстрацію договорів оренди, які були укладені до 2013 р., можна отримати лише в тих органах, де відбулася реєстрація. Оскільки Держагентство земельних ресурсів було реорганізоване в Державну службу з питань геодезії, картографії та кадастру, то, щоб одержати відомості про реєстрацію договору оренди земельної ділянки, необхідно звертатися до відповідного відділу Держгеокадастру за місцезнаходженням ділянки та перевіряти таку інформацію задля уникнення подвійного передання ділянок в оренду та подальшого вирішення такого спору в судовому порядку.

— Існують випадки, коли спори стосовно часток власності у фермерських господарствах відмовлялися розглядати і загальні, і господарські суди, вказуючи, що це не їх юрисдикція. Це питання вже вирішене? До якого суду мають звертатися сторони?

— У лютому цього року в постанові «Про деякі питання практики вирішення спорів, які виникають з корпоративних правовідносин» пленум ВГС зазначив, що господарським судам підвідомчі справи, що виникають з корпоративних відносин у спорах між юридичною особою та її учасниками (засновниками, акціонерами, членами), у тому числі учасником, який вибув, а також між учасниками (засновниками, акціонерами, членами) юридичної особи, пов’язаних зі створенням, діяльністю, управлінням та припиненням діяльності такої особи, крім трудових спорів. З огляду на системний аналіз законодавства можна сказати, що корпоративні відносини виникають, зокрема, і у фермерських господарствах. Тому для вирішення таких спорів сторони можуть звертатися до господарського суду, посилаючись на норми чинного законодавства та на постанову пленуму.

«Реформи лише почалися, і позитивних змін учасники ринку не відчувають»

— Відповідно до ЗК передбачається складання проектів землеустрою, що забезпечують еколого-економічне обгрунтування сівозмін та упорядкування угідь. Якщо ж орендар не застосовує сівозміни чи не додержується цільового використання землі, чи може власник захистити свої інтереси в суді? Які докази він має навести?

— Численні перевірки вказують на те, що люди навчилися обходити закон і норми права, використовуючи землі не за цільовим призначенням. Публічно-правові наслідки нецільового використання землі викладені в стст.141, 143 ЗК і полягають у припиненні права користування земельною ділянкою або ж примусовому припиненні прав на землю.

Доказами нецільового використання ділянки насамперед є перевірки та обстеження органами з контролю за використанням і охороною земель Держземінспекції. Крім того, суд уважає допустимим доказом документи, що свідчать про невиконання вказівок чи розпоряджень спеціально уповноваженого органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів.

— Вважається, що в парламенті існує досить сильне аграрне лобі. Чи відчувають це учасники сільськогосподарського ринку? Чи з’являються закони, які здатні впорядкувати аграрні відносини?

— Дійсно, сьогодні ми бачимо підвищення уваги законотворців до аграрної сфери. Тільки за останній час були представлені проекти, спрямовані на законодавче врегулювання залучення коштів міжнародних донорів для дотацій сімейних фермерських господарств, передання землі сільськогосподарського призначення за межами населених пунктів із державної власності в комунальну, що це дозволить боротися із самовільним захопленням.

Також набрав чинності закон «Про внесення змін до Земельного кодексу України щодо проведення земельних торгів», який передбачає значне зменшення випадків, коли продаж ділянок державної та комунальної власності відбувається не на конкурентних засадах. Це має сприяти більшій прозорості процесу розпорядження землею,зменшенню корупційних ризиків.

Разом з тим реформи лише почалися, і позитивних змін учасники ринку не відчувають. Крім того, на жаль, доводиться констатувати відсутність чіткого розуміння мети та стратегії земельної реформи, її кінцевого результату. Хоча й ринок землі має відкритися, цей процес і строки досі не визначені. Це робить ведення агробізнесу малопрогнозованим і аж ніяк не стимулює інвестиції. Швидкість урегулювання наявних проблем залежить, на жаль, виключно від волі депутатів та курсу політичних сил.