Чи є користування місцем на ринку тотожнім договору найму — СП КГС

Дія закону №157-IX не поширюється на правовідносини з укладення, зміни та продовження договорів оренди торговельних місць (площ), незважаючи на те, де саме такі місця знаходяться і до якої форми власності належать.

Такого висновку дійшла судова палата для розгляду справ щодо земельних відносин та права власності Касаційного господарського суду, скасовуючи попередні судові рішення у справі №914/746/25 та ухвалюючи нове — про відмову в позові, інформує «Закон і Бізнес».

У цій справі КП «Центральний ринок» Шептицької міської ради звернулося із позовом до ФОП про звільнення торговельного місця, яке він орендував у позивача.

Суди попередніх інстанцій позовні вимоги задовольнили, вказавши, що строк дії договору оренди торговельного місця сплив 31.12.2024, поновлений він за згодою сторін чи без неї не був, а отже, відповідач після зазначеної дати не має правової підстави здійснювати торгівлю на комунальному ринку.

В касаційній скарзі ФОП стверджував, що договір оренди торговельного місця є договором оренди комунального майна, а тому правовідносини, зокрема й щодо його пролонгації, регулюються законом «Про оренду державного та комунального майна» від 3.10.2019 №157-IX, а також постановою КМУ «Про особливості оренди державного та комунального майна у період воєнного стану» від 27.05.2022 №634. Отже, має місце автоматичне продовження відповідного договору оренди на період дії воєнного стану та протягом 4 місяців з дати його припинення чи скасування. При цьому посилався на правовий висновок КГС, викладений у постанові від 4.03.2025 у справі №914/622/24.

Із мотивів необхідності відступу від правового висновку, викладеного у цій постанові, справу було передано на розгляд спеціалізованої палати КГС.

Спеціалізована палата зазначила, що приписи ЦК не позбавляють учасників цивільного обороту права укладення договору, за яким одна сторона надає іншій правомочності, що зумовлюють можливість тимчасового використання земельної ділянки, іншого нерухомого майна або їх частини. Такий договір може бути укладений за зразком договору найму (оренди) нерухомого майна, але не містити право володіння ним.

До такого договору можуть mutatis mutandis застосовуватися правила про найм (оренду), тобто тією мірою, якою вони відповідають суті правовідносин. До подібних договорів належать, наприклад, договори найму (оренди) площ під встановлення лотків на ринку, площ для обладнання магазинів в торговельних центрах, частин ділянок під стоянку автомобіля, частини стіни будинку під розміщення реклами тощо. Адже в такому разі використання частини об’єкта нерухомого майна не відбуватиметься (див. правовий висновок КГС, викладений у постанові від 13.03.2024 у справі №906/91/20).

З огляду на це спеціалізована палата зауважила, що використання підприємцями наданих їм торговельних місць (площ) не є тотожним використанню ділянок під цими ринками, павільйонів, розміщених на їх території, тощо, хоча, безумовно, тим чи іншим способом передбачає їх експлуатацію.

Договори оренди торговельних місць на ринках не є класичними договорами найму в контексті передачі орендарям правомочностей орендодавця. Тому СП КГС дійшла висновку, що безумовне поширення на правовідносини, що виникають при укладенні, зміні, розірванні, продовженні таких договорів приписів закону №157-IX, є помилковим. Такі правовідносини регулює ЦК, а також підзаконні нормативно-правові акти, зокрема, Положення №868 і Правила торгівлі на ринку.

Водночас, СП КГС звернула увагу, що вимогу про звільнення торговельного місця КП «Центральний ринок» направило підприємцеві лише 21.02.2025, тобто зі спливом місячного строку, передбаченого ст.764 ЦК. Отже, укладений договір вважається поновленим на строк, який був встановлений цим договором, тобто до 31.12.2025.

Закон і Бізнес