Является ли пользование местом на рынке тождественным договору найма — СП КХС

Действие закона №157-IX не распространяется на правоотношения по заключению, изменению и продлению договоров аренды торговых мест (площадей), несмотря на то, где именно такие места находятся и к какой форме собственности относятся.

К такому выводу пришла судебная палата для рассмотрения дел о земельных отношениях и праве собственности Кассационного хозяйственного суда, отменяя предыдущие судебные решения по делу №914/746/25 и принимая новое — об отказе в иске, информирует «Закон и Бизнес».

По этому делу КП «Центральный рынок» Шептицкого городского совета обратилось с иском к ФЛП об освобождении торгового места, которое он арендовал у истца.

Суды предыдущих инстанций исковые требования удовлетворили, указав, что срок действия договора аренды торгового места истек 31.12.2024, обновлен он с согласия сторон или без него не был, а следовательно, ответчик после указанной даты не имеет правового основания осуществлять торговлю на коммунальном рынке.

В кассационной жалобе ФЛП утверждал, что договор аренды торгового места является договором аренды коммунального имущества, а потому правоотношения, в том числе и по его пролонгации, регулируются законом «Об аренде государственного и коммунального имущества» от 3.10.2019 №157-IX, а также постановлением КМУ «Об особенностях аренды государственного и коммунального имущества в период военного положения» от 27.05.2022 №634. Следовательно, имеет место автоматическое продление соответствующего договора аренды на период действия военного положения и в течение 4 месяцев с даты его прекращения или отмены. При этом ссылался на правовой вывод КХС, изложенный в постановлении от 4.03.2025 по делу №914/622/24.

По мотивам необходимости отступления от правового заключения, изложенного в указанном постановлении, дело было передано на рассмотрение специализированной палаты КХС.

Специализированная палата отметила, что предписания ГК не лишают участников гражданского оборота права заключения договора, по которому одна сторона предоставляет другому правомочию, что обуславливает возможность временного использования земельного участка, другого недвижимого имущества или их части. Такой договор может быть заключен по образцу договора найма (аренды) недвижимого имущества, но не содержать право владения им.

К такому договору могут mutatis mutandis применяться правила о найме (аренде), то есть в той мере, в какой они соответствуют сути правоотношений. К подобным договорам относятся, например, договоры найма (аренды) площадей под установку лотков на рынке, площадей оборудования магазинов в торговых центрах, частей участков под стоянку автомобиля, части стены дома под размещение рекламы и т.д. Ведь в таком случае использование части объекта недвижимого имущества не будет происходить (см. правовой вывод КХС, изложенный в постановлении от 13.03.2024 по делу №906/91/20).

В связи с этим специализированная палата отметила, что использование предпринимателями предоставленных им торговых мест (площадей) не тождественно использованию участков под этими рынками, павильонов, размещенных на их территории, и т.д., хотя, безусловно, тем или иным способом предусматривает их эксплуатацию.

Договоры аренды торговых мест на рынках не являются классическими договорами найма в контексте передачи арендаторам правомочий арендодателя. Поэтому СП КХС пришла к выводу, что безусловное распространение на правоотношения, возникающие при заключении, изменении, расторжении, продлении таких договоров предписаний закона №157-IX, ошибочно. Такие правоотношения регулирует ГК, а также подзаконные нормативно-правовые акты, в частности Положение №868 и Правила торговли на рынке.

В то же время, СП КХС обратила внимание, что требование об освобождении торгового места КП «Центральный рынок» направило предпринимателю только 21.02.2025, то есть с истечением месячного срока, предусмотренного ст.764 ГК. Следовательно, заключенный договор считается восстановленным на срок, установленный настоящим договором, то есть до 31.12.2025.

Закон і Бізнес