Орендовані проблеми

Хто має переважне право та чому форс-мажор не звільняє від санкцій

Вступаючи в орендні відносини орендар бере на себе не тільки зобов’язання за договором, а й мужність винести всі ті проблеми, які можуть виникнути. Як відшукати баланс між орендарями і орендодавцями, розповів юрист.

Чужі повноваження

Старший юрист практики аграрного права ADER HABER Дмитро Ніколов у межах практичного вебінару розповів про баланс інтересів орендарів та орендодавців.

Спікер нагадав, що до 2024 року ринок залишається закритим для юридичних осіб. Тож обіг земельних ділянок та обіг прав власності на них поки що концентрується в невеликих розмірах у певних суб’єктів, які готові в непромислових масштабах викупати ці земельні ділянки.

24.03.2022 Верховна Рада прийняла закон «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо створення умов для забезпечення продовольчої безпеки в умовах воєнного стану» №2145-ІХ, яким врегулювала орендні відносини, в тому числі в умовах воєнного стану. Попри всі зміни дуже важливим оновленням, яке на практиці, з досвіду самого спікера, запрацювало, стала можливість передачі в оренду для ведення товарно-сільськогосподарського виробництва на строк до одного року земельних ділянок с/г призначення державної, комунальної власності, а також ряду інших с/г земель з орендною платою до 8% нормативної грошової оцінки, що визначається від середньої НГО одиниці площі ріллі по області. І з розрахунками проблем немає.

А ось із чим, за словами Д.Ніколова, є проблема, так це з тим, що на практиці, як виявилося, органи влади не зовсім зрозуміли хто має виступати орендодавцем у таких договорах. З одного боку, в проекті закону було вказано, що такими ділянками мали б розпоряджатися військові адміністрації. Але на етапі другого читання усі ці положення, які стосувалися орендодавця-військової адміністрації, зникли.

Отже, в таких договорах орендодавцями виступають власники ділянок, тобто ОТГ — якщо ми говоримо про землі комунальної власності, і Держгеокадастр, якщо йдеться про землі державної власності. Таким чином великої різниці порівняно з тим, як це було раніше, немає – застосовується за загальним правилом ст.122 Земельного кодексу, яка визначає конкретних орендодавців у таких правовідносинах.

Але юристи зіштовхнулася з такими ситуаціями, коли військові адміністрації вже встигли розпорядитися такими землями. Втім у таких випадках військові адміністрації фактично перевищили свої повноваження, а договори не відповідають нормам чинного законодавства.

Сила першості

Якою ж є специфіка такого договору строком до 1 року? Д.Ніколов зазначив, що такий договір укладається в електронній формі, торги щодо земельної ділянки не проводяться, а відомості про таку ділянку не вносяться в ДЗК, а сама ділянка формується у спрощеному порядку. Окрім того, реєструється не право оренди, а сам договір — таку реєстрацію здійснюють відповідні військові адміністрації. Якщо ж строк дії договору спливе до того, як орендар встигне зібрати врожай, орендарю гарантується право його зібрати.

Проблемою стало і формулювання про відсутність необхідності проведення торгів. З однієї сторони, на думку спікера, це можна зрозуміти, тому що потрібно швидко і без зволікання часу передати в оренду ці ділянки. Але на практиці виникала конкуренція за землі державної власності. Й в орендарів виникало логічне питання, чому, припустимо, при їх пропозиції стосовно оплати у 12% НГО у них не було можливості отримати в оренду цю ділянку? Але ж ані технічних, ані законодавчих умов для проведення торгів немає. Виходить, хто перший, той і стає орендарем.

На думку Д.Ніколова, було б непогано переглянути цей механізм, аби бюджет не страждав від менш вигідних пропозицій за ділянками, щодо оренди яких існує конкуренція. Можна було б просто передбачити спрощений порядок проведення цих торгів.

Ще одне актуальне питання: чи не буде проблем з накладаннями відповідних землеволодінь? Адже по суті це умовна спрощена ділянка, яку в ДЗК не вносять, і як тільки спливає строк дії договору, закон передбачає, що цього землеволодіння вже не існує. Тобто така ділянка втрачає свій юридичний вимір як об’єкт цивільних прав.

Строк емфітевзису

Окремим аспектом, на який звернув увагу лектор, стало те, що тепер постійні землекористувачі можуть передавати ділянку строком на один рік для ведення товарно-сільськогосподарського виробництва.

У практиці спікера був запит, де емфітевт мав емфітевтичне право на 99 років і це був договір, що укладений перед коригуванням максимального строку емфітевзису до 49 років. Однак цей емфітевт хотів також в свою чергу передати в оренду земельну ділянку на 99 років. Й виникло питання, а на який же граничний строк спиратись – на той, що встановлений початковим договором чи на максимум, встановлений законодавцем?

Урешті решт правники дійшли висновку, що для уникнення проблем його слід укладати на 49 років.

Двоякість переваг

Також спікер розповів про переважне право орендаря на викуп земельної ділянки, процедуру якого прописали у 2021 році. Але залишилася низка проблем із реалізацією цих переважних прав.

Перша проблема, яку чомусь не вирішив законодавець, — як бути у разі, якщо є різні рівні переважних прав — співвласник і орендатор? У кого в такому разі буде пріоритет?

Найбільш складне питання стосується обігу переважних прав юридичних осіб. І хоча повноцінними учасниками ринку юрособи стануть лише з 2024 року, до того часу реалізувати переважно право і викупити земельну ділянку вони не можуть. Однак виникає питання чи можуть вони це переважне право передати? І чи можуть вони це переважне право передати до того, як власник в принципі висловить бажання відчужити ділянку?

На перше питання відповідь у законодавстві ніби є, а на друге — ні. Стосовно першого питання, Д.Ніколов має власний погляд, який базується на тому, що на будь-яку конструкцію можна подивитись під іншим кутом, у даному випадку, наприклад, як на попередні договори. Тому юрист не вбачає жодних ані практичних, ані догматичних причин у тому аби обмежувати юросіб у праві відчужувати своє переважне право за договором оренди.

А от у питанні передачі переважного права до того, як власник вирішив відчужити земельну ділянку, з’являється проблема із тим, чи виникає взагалі переважне право до самого відчуження. Спікер вважає, що ототожнення виникнення переважного права з моментом наміру відчужити земельну ділянку не несе в собі практичного сенсу.

Також проблемою є те, що не всі права оренди досі зареєстровані. Оскільки не всі орендарі, починаючи з 2013 року, повідомили третю особу про наявність у них договорів. Виникає питання про те, як повинен діяти у такому разі нотаріус, якщо повідомлення із запитом повертатимуться йому з відміткою про відсутність особи за адресою місцезнаходження чи «з інших причин».

Гра зі способами захисту

Що ж до захисту порушеного переважного права, Д.Ніколов зазначив, що Велика палата Верховного Суду постановою від 25.01.2022 у справі №143/591/20 неприємно здивувала. На думку юриста, останнім часом відбувається занадто багато гри зі способами захисту.

Здавалося б еволюційна стежка у даних спорах вже прокладена — спочатку визнавались недійсними договори, згодом йшлося про переведення прав та обов’язків. Але зараз ВП ВС заговорила про правильність двох способів захисту — про спонукання до укладення договору та визнання права відсутнім.

Форс-мажор під час війни

Ще одна частина вебінару стосувалась форс-мажору. Спікер нагадав, що форс-мажор звільняє від відповідальності за невиконання зобов’язання, однак не звільняє від самого зобов’язання.

Д.Ніколов звернув увагу на те, що листа Торгово-промислової палати від 28.02.2022 для визнання настання форс-мажору недостатньо. Адже це питання факту і одного абстрактного листа без прив’язки до конкретних правовідносин тут мало. Форс-мажор має встановлюватися в прив’язці до конкретного правозобов’язання з урахуванням цих обставин. Таку позицію зайняв і Касаційний господарський суд у постанові від 21.07.2021 у справі №912/3323/20.

У постанові від 26.05.2020 у справі №918/289/19 КГС відмовився визнавати належними доказами висновок та сертифікат Рівненської торгово-промислової палати та ряд інших документів, адже сторони погодили, що форс-мажор має підтверджуватися саме сертифікатом ТПП України. А от у постанові від 25.01.2022 у справі №904/3886/21 суд більш «ліберально» поставився до наданих стороною доказів.

Сам Д.Ніколов вважає, що сторони не можуть в договорі врегулювати процесуальні питання і обмежувати в договірному порядку засоби доказування (докладніше див. «Форс-мажор під час війни»).

Також юрист окреслив особливості впливу форс-мажору на оперативно-господарські санкції та навів постанову КГС від 27.03.2018 у справі №916/1385/17. Д.Ніколов нагадав, що Господарський кодекс прямо встановлює, що застосування оперативно-господарських санкцій можливе без вини.

В свою чергу Цивільний кодекс недвозначно протиставляє односторонню відмову від зобов’язання заходам відповідальності. У теорії ж цивільного та господарського права також домінуючою є думка про те, що міри оперативного реагування відрізняються за своєю правовою природою від мір відповідальності.

Закон і Бізнес