Утраченная недвижимость

Право собственности сильнее оккупации: почему опыт Кипра важен для Украины

Многие украинцы, покинувшие свои дома на оккупированных территориях, уже и не надеются вернуть свою землю. Но опыт Республики Кипр свидетельствует, что утрата фактического контроля за территорией не означает лишения граждан прав собственности.

Сьогодні будь-які дії, що спрямовані на використання або передачу у власність землі, яка зареєстрована на окупованій території, без відома власника грека-кіпріота, є кримінальним правопорушенням. Зокрема, у лютому 2025 року Палата представників Кіпру прийняла поправки до Кримінального кодексу, які передбачають суворіші покарання за незаконне привласнення або використання майна грецьких кіпріотів на півночі острова. Порушникам загрожує до 5 років ув’язнення та штрафи до €10000.

Греки-кіпріоти, які володіють землею на окупованих територіях, можуть звернутися до Комісії з нерухомого майна (IPC) в Північному (окупованому) Кіпрі для подачі заяви на компенсацію або повернення майна. Ця комісія була визнана Європейським судом з прав людини як ефективний внутрішній засіб правового захисту. Однак звернення до IPC не гарантує повернення майна, а лише можливість отримання компенсації.

Для звернення до ЄСПЛ, спочатку потрібно звернутися до Комісії з нерухомого майна. Станом на квітень 2025 року IPC отримала понад 8 тис. заявок, розглянула понад 2 тис. справ і присудила компенсацій на суму понад 528 млн фунтів стерлінгів.

Комісія з нерухомого майна є напівсудовим органом, створеним у 2006 році згідно із законом № 67/2005 Турецької Республіки Північного Кіпру (ТРПК). Її було засновано у відповідь на рішення ЄСПЛ (зокрема, у справі «Xenides-Arestis проти Туреччини»), для забезпечення ефективного внутрішнього засобу захисту прав власності, порушених внаслідок подій 1974 року.

Комісія розглядає позови осіб, які втратили володіння своїм нерухомим майном у Північному Кіпрі через події 1974 року. Її повноваження включають реституцію, компенсацію або надання іншої нерухомості замість втраченої. Якщо говорити про компенсацію, то обчислення відбувається на основі ринкової вартості станом на 20 липня 1974 року.

Право на звернення до Комісії мають фізичні або юридичні особи, які на 20.07.1974 володіли нерухомістю в Північному Кіпрі і втратили над нею контроль. До звернення потрібно надати: засвідчену копію документа про право власності на нерухомість, засвідчену копія паспорта або ID-картки заявника, завірену заява під присягою від заявника або його уповноваженого представника. Додаткові документи у разі, якщо майно належало померлій особі або компанії.

Комісія з нерухомого майна може проводити слухання, інспекцію об'єкта або запитувати додаткову інформацію. Рішення ухвалюються простою більшістю голосів за присутності щонайменше двох третин членів. Пропонується позасудове врегулювання і вже у разі відмови заявник може звернутися до Вищого адміністративного суду або до ЄСПЛ.

Підтвердженням суворого захисту права власності на окупованих територіях є справа «Апостолідіс проти Орамс», у якій ЄСПЛ постановив, що рішення судів Республіки Кіпр щодо майна на окупованих територіях мають бути визнані та виконані в інших країнах ЄС, навіть якщо фактичний контроль над цими територіями відсутній.

У цій справі кіпріот Апостолідіс, який був змушений покинути своє майно через турецьку окупацію, у 2003 році виявив, що Орамси побудували віллу на його земельній ділянці у Лапітосі, після чого подав проти них цивільний позов. Окружний суд Нікосії у своїх рішеннях від 9.11.2004 та 15.04.2005 встановив провину Орамсів за незаконне захоплення землі, зобов'язав їх знести будівлі, передати земельну ділянку вільною від забудови та виплатити компенсацію. Відповідно до Регламенту ЄС № 44/2001, рішення цивільних судів Республіки Кіпр можуть виконуватися у будь-якій державі-члені ЄС стосовно активів.

Ця справа підтверджує юрисдикцію кіпрських судів над усією територією Республіки Кіпр. Переселені власники можуть ефективно вимагати юридичний захист своїх прав у будь-якій країні Європейського Союзу проти осіб, які незаконно використовують їхнє майно. Відтак, призупинення застосування acquis communautaire в районах Республіки Кіпр, де уряд не здійснює контроль, не перешкоджає застосуванню Регламенту (ЄС) № 44/2001 щодо визнання і виконання рішень кіпрських судів. Неможливість практичного виконання рішення у місці розташування майна не є підставою для відмови у його визнанні або виконанні в іншій державі-члені.

Механізми захисту права власності землі на окупованих територіях Республіки Кіпр зводяться до трьох основних принципів:

незаконність експлуатації майна переселених грецьких кіпріотів на окупованих територіях;

переселені власники не втратили свої права;

існує можливість вимагати захист своїх прав у будь-якій країні ЄС проти осіб, які незаконно користуються майном або його привласнили.

Закон України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» передбачає, що тимчасово окуповані території є невід'ємною частиною України, на які поширюється дія Конституції та законів України. Зокрема, за фізичними та юридичними особами зберігається право власності на майно, включаючи земельні ділянки, розташовані на таких територіях, якщо це майно було набуте відповідно до законів України.

30 грудня 2024 року на підпис Президенту України було направлено закон «Про внесення змін до Закону України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України, та Державний реєстр майна, пошкодженого та знищеного внаслідок бойових дій, терористичних актів, диверсій, спричинених збройною агресією Російської Федерації проти України» щодо компенсації знищеного чи пошкодженого майна, що знаходиться на територіях ведення активних бойових дій або тимчасово окупованих Російською Федерацією».

Цей закон передбачає важливі нововведення: якщо об’єкт нерухомості розташований на території активних бойових дій або на тимчасово окупованій території і дата припинення бойових дій не визначена, особа має право на компенсацію без обов'язкової фото- або відеофіксації пошкоджень та без фізичного огляду. При подачі заяви на компенсацію, особа добровільно відмовляється від права власності на це пошкоджене/знищене майно на користь держави. Пошкоджені об'єкти на окупованих територіях прирівнюються до знищених, що полегшує процес компенсації відповідно до статті 8 базового закону. Закон встановлює обов'язок органів місцевого самоврядування фіксувати ушкоджене/знищене майно там, де це можливо, та передавати відповідні дані до державного реєстру.

Отже, українське законодавство у цьому контексті зберігає основні вимоги міжнародного законодавства. У той же час, заслуговують на увагу принципу захисту права власності на окупованих територіях Республіки Кіпр, зокрема:

криміналізація будь-якого незаконного захоплення або передачі майна;

створення (або посилення) механізмів компенсації для потерпілих власників; підготовка та визнання національних рішень на міжнародному рівні (приклад справи «Апостолідіс проти Орамс»);

діяльність окремих органів, які відповідальні за реституцію, компенсацію або обмін власності.

Закон і Бізнес