Алгоритм разрешения споров о возобновлении договора аренды земли привел ВС

СМС-информирование не является надлежащим уведомлением арендодателя о возражении против возобновления договора аренды земли в понимании требований ст.33 закона «Об аренде земли».

С такой позицией суда первой инстанции согласился и Кассационный хозяйственный суд, оставляя в силе его решение по делу №926/2720/21, информирует «Закон и Бизнес».

КХС отметил, что, с учетом абзацев 3 и 4 разд.IX «Переходные положения» закона «Об аренде земли», возобновление договора аренды должно осуществляться на условиях, определенных таким договором, по правилам, действующим на момент его заключения, а именно согласно с положениями ст.33 закона «Об аренде земли» в редакции, действующей на момент его заключения.

Обобщая предыдущие правовые позиции в таких спорах, КХС пришел к выводу, что алгоритм разрешения споров по применению ст.33 закона «Об аренде земли» (в редакции, применяемой к спорным правоотношениям) в контексте действий сторон договора таков.

Если арендатор в сроки, установленные договором, или в отсутствие других сроков, установленных договором, в сроки, установленные законом, не обратился к арендодателю вообще или обратился с их нарушением и/или не предоставил проект договора, то суды должны отказать в удовлетворении исковых требований о признание договора заключенным независимо от дальнейших действий арендодателя. Ведь именно арендатор в этом случае не сдержал требования договора и закона.

Если арендатор своевременно, в сроки, установленные законом или согласованные сторонами в договоре, обратился к арендодателю о продлении действия договора и одновременно предоставил проект договора (независимо от того, содержал ли этот проект измененные условия или предусматривал возобновление договора на тех же условиях и на тот же срок), а арендодатель в установленный законом месячный срок не согласился с предложенными условиями и возразил против возобновления договора, то в этом случае он действует в пределах своих полномочий. Значит, суды должны также отказать в удовлетворении исковых требований о признании договора заключенным.

Если арендодатель в установленный законом месячный срок не возразил против возобновления договора аренды земли или отказал с нарушением месячного срока, однако при этом в течение одного месяца после окончания срока договора направил письмо-уведомление о возражении против возобновления договора, то суды также должны отказать в удовлетворении исковых требований, поскольку такое право арендодателя прямо предусмотрено ч.6 ст.33 Закона «Об аренде земли».

Если арендодатель в месячный срок не возразил против возобновления договора, при этом арендатор продолжает пользоваться земельным участком, а арендодатель в течение одного месяца после окончания срока договора не направил письмо-уведомление о возражении против возобновления договора аренды, то суды должны удовлетворить исковые требования о признании договора на тот же срок и на тех же условиях.

В то же время, если арендодатель отказывается заключить дополнительное соглашение к договору аренды земли, обязательность которого определена в ч.8 ст.33 закона «Об аренде земли», или уклоняется от ее заключения, то надлежащим способом защиты нарушенного права является признание заключенного такого соглашения с изложением ее содержания в резолютивной части судебного решения.

Если арендодатель, возражая против иска о признании заключенным договора по ч.6 ст.33 закона «Об аренде земли», ссылается на ненадлежащее исполнение арендатором своих обязанностей, то именно на него возлагается доказательство таких обстоятельств, а они подлежат установлению судами. При их подтверждении это является основанием для отказа в удовлетворении иска.

По этому делу установлено, что общество (арендатор) придерживалось процедуры возобновления договора аренды на новый срок, заблаговременно сообщило арендодателю о намерении продлить арендные правоотношения с приложением проекта соответствующего дополнительного соглашения, арендатор продолжает надлежащим образом пользоваться участком и платить арендную плату. Однако городской совет не принял решение о возобновлении договора или о наличии возражений по этому поводу в сроки, установленные законом.

Закон і Бізнес