Что посеял — то и пожнешь?

Как арендатору защитить урожай до того, как он испортится, советы адвоката

Поговорка «что посеял — то и пожнешь» работает далеко не всегда. Такая причинно-следственная связь ставится под вопрос по меньшей мере в вопросах определения права собственности на урожай. Поэтому затраченные ресурсы могут не оправдаться.

Ключові питання

«Битва за врожай» — саме таку назву отримав практичний вебінар партнера, керівника практики аграрного права ADER HABER Олександри Федотової, в ході якого адвокат розібрала найбільш актуальні питання вирішення спорів про право власності на врожай.

Спікер зазначила, що від відповіді на базове питання «Кому належить врожай?» залежить те, хто може претендувати на нього. О.Федотова виокремила три напрями, за якими адвокати мають проводити аналіз.

По-перше, йдеться про тривимірне право власності на земельну ділянку, тобто на те, що знаходиться під земельною ділянкою і на земельній ділянці.  По-друге, власники або користувачі земельної ділянки мають право власності на посіви, насадження сільськогосподарських культур, вироблену продукцію. Це правило виходить із загального цивільного права. По-третє, право власності вважається набутим правомірно, якщо інше не випливає із закону або незаконність не встановлено судом.

Отже, розпочати спікер порадила із відповіді на питання «Кому належить титул на земельну ділянку?». Перший рівень такого аналізу про те, кому належить речове право і за ким воно зареєстроване в реєстрі речових прав на нерухоме майно. Йдеться тут про право власності та право користування.

При цьому слід враховувати, що титули на земельні ділянки, що видані до 2013 року, можуть бути відсутніми у реєстрі. Але О.Федотова радить реєструвати такі права в реєстрі, оскільки відсутність ділянки у реєстрі стає привабливою для рейдерів та незахищеною від них. Другий пласт аналізу стосується зобов’язальних відносин. Йдеться, наприклад, про договір про спільну діяльність.

Втім важливо розуміти, що із такого загального правила є виняток – це землі фермерського господарства. При чому ч.1 ст.31 Земельного кодексу передбачено, що до таких ділянок відносяться також землі, що належать громадянам України, які є членами фермерського господарства. Є й відповідна судова практика, за якою суди визнають таке право про належність земельних ділянок саме за фермерським господарством. Спір при цьому стосувався саме врожаю.

Також О.Федотова не оминула болючого питання щодо смерті орендодавця. Стаття 19 закону «Про оренду землі» прямо передбачено, що у разі смерті орендодавця особа подає заяву до державного реєстру речових прав протягом 1 місяця з моменту, коли їй стало відомо про смерть. В такому випадку договір вважається продовженим до моменту реєстрації права власності за спадкоємцем.

Також виникає питання, що робити, якщо договір оренди припинився чи закінчився його строк протягом воєнного стану. Закон автоматично поновлює цей договір до одного року без внесення таких відомостей до реєстру речових прав.

На власний ризик

Часто йдеться про втрату титулу «посередині» — після посівної, але до збору врожаю. Чий врожай у такому разі? Це ще одне складне питання, відповідь на яке залежатиме від того, яким чином був втрачений титул. Підставами для втрати титулу можуть стати:

розірвання договору на вимогу власника;

завершення строку дії договору та відмова орендодавця від поновлення договору оренди/емфітевзису на новий строк;

державна реєстрація права власності на земельну ділянку за пайовиком – у разі оренди нерозподілених земельних ділянок/ невитребуваних паїв;

державна реєстрація права власності на ділянку спадкоємця — якщо передана в оренду особою, що управляє спадщиною;

припинення дії договору із інших підстав;

визнання договору недійсним;

втрата титулу внаслідок кримінального правопорушення.

За загальним правилом, врожай належить власнику або користувачу. Якщо користувач не обумовив у договорі положення, що захищають його права на врожай, то суди більш схильні захищати орендодавця. Але посіви є незавершеним виробництвом, а тому фактично будуть обліковуватись в орендаря.

О.Федотова, посилаючись на окремі судові рішення, притримується думки, що зазвичай орендодавці не є фахівцями, які знаються на законодавстві чи сільскому господарстві. Натомість  орендарі, як правило, є учасниками ринку, які розуміють і законодавство, і процедуру аграрного ринку. Тож договір завжди тлумачиться проти того, хто його складав та проти професійного учасника ринку.

З огляду на це, орендар має прораховувати свої ризики і передбачати їх у договорі. Інакше це може коштувати права власності на врожай.

Втім, в законодавстві є винятки, як-от у випадку оренди невитребуваних паїв чи нерозподілених земельних ділянок. В такому випадку договір укладається з сільською, селищною чи міською радою і припиняється від тоді, коли право власності на таку ділянку буде зареєстровано за певною особою.

До речі, зараз вже діє правило про те, що орендар має право зібрати врожай, проте компенсувати власнику ділянки збитки, пов’язані із затримкою з поверненням ділянки власнику.

Ще одним винятком є договори, укладені під час воєнного стану.

Три шляхи

О.Федотова виокремила три найбільш поширені способи захисту права на врожай. Зазвичай особи звертаються з позовами про визнання права на врожай, про визнання права на посіви і про відшкодування збитків. Втім, в кожному зі способів є проблеми щодо їх застосування.

У першому випадку, сторона фактично просить суд про предмет матеріального світу, який не існує. В судовій практиці склалась думка про те, що неможливо визнати право власності на те, чого не існує. Навіть якщо суд першої інстанції задовольнить позов, у касаційній таке рішення не залишать в силі. Визнання ж права на посіви фактично не захищає право власності на врожай.

Що ж до відшкодування збитків, то тут необхідно довести наявність усіх елементів делікту: неправомірність поведінки; вину у завданні збитків; наявність збитків; причинно-наслідковий зв’язок.

На думку спікера, попри відсутність такої практики, у подібних спорах можна було б звертатись із позовом про стягнення безпідставно набутого майна. Але і тут не обійтись без дилем. Наприклад, що стягувати: гроші чи врожай? Що робити у випадку, якщо власнику ділянки взагалі не цікавий врожай і він його не збирає?

Попередити втрату титулу спікер радить завдяки дотриманню вимог законодавства під час укладання договорів; розумному підходу до визначення істотних умов; виконанню договорів та їх моніторингу, а також моніторингу реєстру речових прав на нерухоме майно.

Шахове поле

Великою проблемою у аспекті права на врожай О.Федотова назвала «шахматку». Дуже рідко в оренді перебувають суцільні поля, і зазвичай аграрії між собою домовляються про обробку землі один одного. Тут йдеться про понятійні зобов’язальні договори.

Втім, право власності на посіви буде мати особа, яка має зареєстроване речове право, а вже потім суд буде розбиратись із укладеним договором. Для того, аби уникнути проблемних ситуацій, зазначила спікер, потрібно все ж таки укладати договори оренди або суборенди ділянок.

І законом віднедавна вже передбачено, що особа, яка використовує ділянку на праві емфітевзису, має право передати її в оренду. Також у «володільця прав» на істотну частину масиву є право вимагати укладання з ним договору. Це можна робити навіть за судовим рішенням, яким буде одразу визнано договір оренди таким, що укладений.

Хоча, є певний перелік ситуацій, коли договір не може бути укладено через суд. Але зазвичай це не поширюється на звичайне використання земель товарно-сільскогосподарського виробництва.

Під час воєнного стану теж виникли положення, за якими орендарі та суборендарі земельних ділянок можуть передавати строком до 1 року право використання їх земельної ділянки без згоди власника.

Особливості арешту

Що ж до арешту врожаю, то він може бути здійснений в рамках як кримінального, так і господарського проваджень. Але при цьому важливо пам’ятати, в яких випадках арешт може бути скасований.

По-перше, арешт не може бути накладений на майно, яке швидко псується. Причому суди почали розрізняти питання арешту і питання фактичного збору врожаю. По-друге, арешт має бути співмірним. По-третє, не допускається вжиття заходів, які за змістом є тотожними задоволенню позовних вимог.

Зустріти приклади арешту врожаю можна, наприклад, у постанові Північного апеляційного господарського суду від 27.10.2020 у справі №911/2672/20 та постанові Касаційного господарського суду від 9.09.2019 у справі №1810з-18.

О.Федотова також зауважила, що суди звертають увагу й на те, що врожай може бути зібраний у рамках виконавчого провадження, і що особа, яка буде зберігати цей врожай, теж може бути сторонньою особою. І якщо якимось чином у рамках виконавчого провадження до власника ділянки приходять і починають збирати врожай за боргами особи, якій цей врожай не належить, то є можливість подати позов про визнання права власності на врожай і подати заяву про забезпечення позову шляхом зупинення стягнення.

Закон і Бізнес