Граждане должны быть готовы к тому, что визит к нотариусу займет целый день
Начало 2013 года ознаменовалось для участников рынка недвижимости рядом значимых событий: изменились порядок и процедура государственной регистрации прав на недвижимое имущество, а также система органов ведения Государственного земельного кадастра. Каким образом можно осуществить оформление земельных участков, права на которые были получены до вступления в силу указанных изменений? Какова роль нотариуса в обновленной процедуре регистрации? Как правильно поступить, если данные о земельном участке не совпадают с данными публичной кадастровой карты? Компания «ЛІГА:ЗАКОН» собрала специалистов, которые во время брифинга «Особенности регистрации прав на земельные участки после 1 января 2013 года» дали ответы на все эти вопросы.
Переходный период
С 1 января началась новая эпоха, которая в земельных отношениях, как говорится, поставила все с ног на голову. Так, вступил в силу закон «О регулировании градостроительной деятельности», в соответствии с которым отвод земельного участка стал невозможен без наличия градостроительной документации. Кроме того, в закон «О разграничении земель государственной и коммунальной собственности» внесены изменения, согласно которым Государственное земельное агентство стало одним из распорядителей земель. В то же время изменена процедура отвода земельных участков, вступил в силу закон «О Государственном земельном кадастре», стала доступной публичная кадастровая карта, размещенная на официальном веб-сайте Госземагентства.
«Наконец за 20 лет земельной реформы мы увидели, что «нареформировали», — сказал президент ассоциации «Земельный союз Украины» Андрей Кошиль. Однако, по его словам, старт новой системы не проходит гладко.
Так, в соответствии с законодательными изменениями Госземагентство получило право распоряжаться землями сельскохозяйственного назначения за пределами населенных пунктов. Впрочем, специалисты отмечают, что сейчас агентство не знает, каким образом реализовать свои полномочия.
С проблемами столкнулись и крупные сельскохозяйственные компании, арендующие земельные участки у населения. «Теперь те участки, которые сформированы до 2004 года и не получили кадастровых номеров, практически невозможно легально зарегистрировать, продлить срок аренды или изменить ее условия», — отметил А.Кошиль.
Еще одна новелла, на которой акцентировал внимание президент ЗСУ, — отмена процедуры лицензирования субъектов, занимающихся землеустроительными работами, и начало действия новой процедуры сертификации этих специалистов. Впрочем, такие изменения обусловили и определенные трудности, связанные с переходным периодом: теперь около 80—90% отечественных предприятий, по словам А.Кошиля, не имеют возможности легально выполнять свою работу. «Это негативно влияет на наполнение Государственного земельного кадастра. Технологическая система последнего имеет определенные пробелы, которые восполняются в «горячем» режиме, — отметил он и добавил: — Назвать систему кадастра полной невозможно. А публичная кадастровая карта сейчас является тренировочной».
Алгоритм действий
Процедура регистрации земельных участков, действовавшая до 2013-го, в общих чертах осталась неизменной. Однако, если до 1 января этого года и формированием земельного участка, и регистрацией права на него занимались органы земельных ресурсов, то теперь эти функции законодатель разделил. Внесение информации о границах земельных участков, технических характеристиках последних, составе почв, целевом назначении осуществляют органы земельных ресурсов, а право на земельный участок регистрирует Государственная регистрационная служба или нотариусы в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
О новой процедуре регистрации земельных участков, предусмотренной законом «О Государственном земельном кадастре», проинформировал член совета ЗСУ Сергей Биленко. По его словам, процедура приватизации земельного участка требует значительных усилий и начинается с получения разрешения на разработку технической документации землеотвода. Следующий этап — посещение государственного кадастрового регистратора в районном управлении земельных ресурсов, чтобы пройти процедуру регистрации участка.
Для принятия решения о его регистрации или отказе в этом государственному кадастровому регистратору законом отведено 14 дней. Кстати, регистратор несет административную ответственность за нарушение сроков рассмотрения заявления и за требование от заявителя документов, не предусмотренных законом.
В случае принятия решения об осуществлении государственной регистрации земельного участка заявитель получает на руки извлечение из ГЗК о последнем. «Этот документ в известной мере заменяет государственный акт на земельный участок в части свидетельств о нем» — отметил С.Биленко и добавил: — Кроме того, извлечение должно содержать информацию, которая в государственном акте не была предусмотрена, — о составе угодий, нормативной оценке, ограничениях в использовании земель».
С указанным извлечением гражданин идет в орган, который дал ему разрешение на приватизацию участка, и тот принимает решение о передаче земли в собственность. Именно это решение, по словам члена совета ЗСУ, и является основанием для регистрации права собственности на земельный участок в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
С целью упрощения процедуры для граждан закон уполномочил государственного кадастрового регистратора на подачу заявления об осуществлении государственной регистрации земельного участка от имени заявителя.
Что касается государственных актов, то они «не утратили силу, а просто уже не будут выдаваться», пояснил А.Кошиль.
И нотариус, и эксперт
Раньше функционировали 3 перечня: Государственный реестр правочинов, Государственный реестр ипотек и Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества. Теперь все они объединены в один Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество.
По новой процедуре, в осуществлении регистрации прав на недвижимое имущество не последняя роль отведена нотариусам, которые уже столкнулись с рядом трудностей.
Так, частный нотариус Людмила Лазарева отметила, что ответственность за проверку правоустанавливающих документов, выданных БТИ до 2013 года, возлагается на нотариуса. «Во время создания Госреестра вещных прав на недвижимое имущество в него должны были перенести архивную базу, которая была во всех БТИ. Этого не сделали. Поэтому у нотариуса нет возможности увидеть историю дома», — отметила женщина. К тому же, по ее словам, из реестров, действовавших до 2012 года, исчезла некоторая информация. «Нотариус — не эксперт», — поделилась наболевшим с участниками брифинга Л.Лазарева.
Она также отметила, что в январе этого года нотариусы не могли работать, поскольку не было разъяснений методического характера относительно дел о наследстве. Теперь при выдаче свидетельства о праве на наследство нотариусы регистрируют не переход, а возникновение права собственности. «В феврале уже заработали», — сказала нотариус.
Согласно закону «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» при совершении нотариального действия, по словам Л.Лазаревой, каждый нотариус в среднем выполняет 9 алгоритмов, что занимает много времени. Для граждан это очень удобно, но нотариус должен выполнить все действия за один день — проверить документы, оформить договор купли-продажи и выдать извлечение из реестра вещных прав. Поэтому Л.Лазарева предупредила участников: «Люди должны быть готовы к тому, что проведут у нотариуса целый день!»
Кроме того, информация о том, что стоимость регистрации составляет 119 грн., на практике не находит подтверждения. Ведь до момента выдачи извлечения нотариус совершает несколько действий, за каждое из которых приходится платить отдельно, что вызывает недовольство у клиентов.
«Далеко не 119 грн. стоит оформление документов. Когда один покупатель и один продавец, в среднем это будет стоить до 700 грн.», — отметила нотариус и от имени всех представителей этой профессии выразила надежду, что рекомендации для нотариусов все-таки появятся, а процедура оформления договора купли-продажи будет упрощена.
По ее мнению, удобнее было бы «не объединять три реестра в один, а оставить два старых, а реестр правочинов заменить реестром вещных прав, что позволило бы сэкономить время».
Все в суд?
Государственный земельный кадастр и Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество заработали. Специалисты видят в этом позитив как для землевладельцев, так и для обладателей прав на другое недвижимое имущество, но отмечают, что проблем как у одних, так и у других на данном этапе прибавилось. Так, ГЗК теперь содержит много «накладок» границ земельных участков.
Поскольку земельные участки, сейчас еще не имеющие кадастровых номеров, в ГЗК не внесены, адвокат, руководитель секции земельного права Ассоциации адвокатов Украины Зоя Ярош прогнозирует, что такие «накладки» будут возникать «не в несколько метров, а в несколько собственников на один и тот же участок».
Порядок исправления технических ошибок в сведениях ГЗК и Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество закреплен в ст.37 закона «О Государственном земельном кадастре» и в ст.27 закона «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений». Однако указанные законы не содержат толкования понятия «техническая ошибка».
«Там, где будет спор о праве, как те же «накладки» в несколько метров, которые являются реальными, там, где это касается «смежных» собственников, такие ошибки невозможно будет исправить лишь в рамках указанных законов», — убеждена З.Ярош. В таком случае для восстановления своих нарушенных прав собственникам земельных участков, по мнению адвоката, придется обращаться в суд. «Такие споры неизбежны», — считает З.Ярош.
«Кто же будет решать такой лакомый кусок земельных споров? Не будут ли суды разной юрисдикции тянуть одеяло на себя?» — обратилась она к аудитории.
По мнению З.Ярош, это будет зависеть от того, каков спор — публично-правовой или частноправовой. Так, если техническая ошибка произойдет по вине государственного органа, спор можно будет решать в порядке административного судопроизводства. Если же возникнет спор о праве, то, в зависимости от субъектного состава сторон, споры будут подведомственны хозяйственным или судам общей юрисдикции.
Что касается течения сроков исковой давности в указанной категории споров, то сейчас этот вопрос не стоит остро, поскольку сведения о собственниках земельных участков в ГЗК пока не внесены. Однако с момента, когда «такая информация станет публичной, можно будет говорить о начале течения срока исковой давности. Поэтому не следует откладывать решение вопросов на долгое время», — убеждена З.Ярош.
А А.Кошиль посоветовал землевладельцам пока не обращаться в ГЗК: «Процесс переноса данных будет закончен в течение одного-двух месяцев, после чего появится возможность активно взяться за исправление допущенных ошибок».
Эксперты в сфере недвижимости указали на сильные и слабые стороны обновленной процедуры регистрации прав на земельные участки.
Материалы по теме
Комментарии
К статье не оставили пока что ни одного комментария. Напишите свой — и будете первым!