За сьогоднішніх реалій житло простіше легалізувати в суді, ніж оббивати пороги кабінетів чиновників
Надмірна бюрократизація процедур розроблення, погодження та затвердження проекту будівництва, оформлення правовстановчих документів та реєстрації прав власності на нерухоме майно, прийняття об’єкта будівництва в експлуатацію тощо спричинила поширення несанкціонованого спорудження. З одного боку, ці процедури мають гарантувати безпеку будівельникам і майбутнім мешканцям, але з другого — жорстка регламентація цих відносин надто ускладнює будівництво.
Зробити по закону
Правові та організаційні основи будівельної діяльності врегульовано Земельним і Цивільним кодексами, а також низкою законів і урядових постанов. Чинними нормативно-правовими актами передбачено таку процедуру легального будівництва:
1) набуття права власності або права користування земельною ділянкою й отримання правовстановчого документа (п.18 Порядку виконання будівельних робіт, затвердженого постановою Кабміну «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт»), а саме:
державного акта про право власності чи право постійного користування ділянкою;
договору оренди землі;
договору про право забудови чужої ділянки або отримання нотаріально засвідченої згоди власника (користувача) ділянки на її забудову;
2) отримання вихідних даних для проектування об'єкта будівництва (ст.29 закону «Про регулювання містобудівної діяльності») або будівельного паспорта забудови земельної ділянки для присадибних, дачних і садових земельних ділянок (ст.27 цього ж акта);
3) одержання технічних умов інженерного забезпечення об'єкта будівництва (ст.30 закону «Про регулювання містобудівної діяльності»);
4) розроблення, погодження та затвердження проектної документації (ст.31 закону «Про регулювання містобудівної діяльності»); регулюються ДБН А.2.2.-3-2004 «Проектування. Склад, порядок розроблення, погодження та затвердження проектної документації для будівництва», затвердженими наказом Державного комітету з будівництва та архітектури від 20.01.2004 №8;
5) отримання дозволу інспекції державного архітектурно-будівельного контролю на виконання підготовчих та будівельних робіт у порядку, передбаченому стст.34—37 закону «Про регулювання містобудівної діяльності» та постановою Кабміну «Деякі питання виконання підготовчих і будівельних робіт»;
6) зведення об'єкта (тут слід мати на увазі, що відповідно до ст.331 ЦК право власності на новостворене нерухоме майно виникає з моменту завершення будівництва (створення майна). Якщо ж договором або законом передбачено прийняття будівлі в експлуатацію, право власності виникає з моменту його прийняття в експлуатацію. Проте якщо право власності на нерухомість відповідно до закону підлягає державній реєстрації, воно виникне лише після неї);
7) складання архітектурно-технічного паспорта об'єкта архітектури на завершений будівництвом об'єкт перед прийняттям його в експлуатацію відповідно до Положення про архітектурно-технічний паспорт об'єкта архітектури, затвердженого наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики від 9.09.99 №220;
8) прийняття завершеного будівництвом об'єкта в експлуатацію на підставі сертифіката відповідності державною комісією (постанова Уряду «Питання прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об'єктів»);
9) технічна інвентаризація нерухомого майна відповідно до Інструкції про порядок проведення технічної інвентаризації об'єктів нерухомого майна, затвердженої наказом Державного комітету будівництва, архітектури та житлової політики від 24.05.2001 №127;
10) оформлення правовстановчого документа — свідоцтва про право власності на об'єкт будівництва (в Києві діє Положення про порядок оформлення права власності на об'єкти нерухомого майна, затверджене розпорядженням КМДА від 31.08.2001 №1820);
11) реєстрація права власності на об'єкт нерухомого майна (закон «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обмежень» від 1.07.2004 №1952-IV та Тимчасове положення про порядок реєстрації прав власності на нерухоме майно, затверджене наказом Мін'юсту від 7.02.2002 №7/5).
Судове спрощення
Згідно з ДБН А.31-2-93 «Порядок надання дозволу на виконання будівельних робіт» забудовнику для реєстрації об'єкта та отримання такого дозволу необхідно в заявці до органу державного будівельного контролю вказати реквізити та надати копії ліцензій організації, що розробляла проект, та організації, яка здійснюватиме будівництво. Чи спроможні приватні забудовники виконати таку вимогу? І це ще верхівка айсберга перешкод у приватному будівництві, які й спонукають до самочинного будівництва. Тобто держава сама створила умови для процвітання цього явища.
Найбільш поширеним шляхом легалізації самочинного будівництва є отримання права власності на самовільно зведену нерухомість за рішенням суду. Процедурно це має такий вигляд:
1) набуття права власності або права користування земельною ділянкою й отримання правовстановчого документа під уже споруджену будівлю (частіше за все це здійснюється через приватизацію, укладення договору купівлі-продажу чи оренди земельної ділянки);
2) підтвердження витрат забудовника на здійснення самочинного будівництва (договори, рахунки-фактури, платіжні доручення на оплату будівельних робіт, матеріалів, оренду обладнання й техніки, акти прийому-передачі виконаних будівельних робіт);
3) сплата штрафів за правопорушення у сфері містобудування;
4) підтвердження відповідності зведеного об'єкта державним будівельним нормам, пожежним, санітарним, екологічним та іншим нормам і правилам;
5) підтвердження відсутності порушення прав інших осіб;
6) звернення до суду з позовом про визнання права власності на об'єкт самочинного будівництва (відповідно до ст.392 ЦК «власник майна може пред'явити позов про визнання його права власності, якщо це право оспорюється або не визнається іншою особою, а також у разі втрати ним документа, який засвідчує його право власності»);
7) уведення об'єкта будівництва в експлуатацію;
8) реєстрація права власності на об'єкт будівництва в органах БТІ на підставі рішення суду, яке є правовстановчим документом.
Із цього моменту забудовник стає легітимним власником нерухомості.
Позовні бар'єри
Слід звернути увагу на деякі питання, що виникають на стадії звернення до суду з позовом про визнання права власності на об'єкт самочинного будівництва. При визнанні права власності на таку нерухомість не завжди є особа, яку можна залучити до справи як відповідача. На практиці відповідачами стають місцеві (сільські, селищні, міські) ради, районні адміністрації, відповідні управління житлового забезпечення, земельних ресурсів, містобудування, інспекції державного архітектурно-будівельного контролю тощо. Найчастіше відповідачем стає бюро технічної інвентаризації, яке відмовило в реєстрації права власності на об'єкт самочинного будівництва. Проте така практика є хибною.
По-перше, прийняття в експлуатацію об'єктів самочинного будівництва не належить до компетенції БТІ.
По-друге, БТІ здійснює тільки державну реєстрацію права власності на нерухоме майно, а отже, не може бути стороною в справі щодо визнання такого права, оскільки не є особою, від якої відповідне право перейшло, або особою, яка може претендувати на таке право. Цей висновок відповідає правовим позиціям, викладеним Верховним Судом у постановах від 4.07.2006 №2-20/11842-2005, від 2.04.2010 №2-12/6245.2-2009 (2-5/5129.1-2008, 2-13/694-2007).
Поряд з визначенням належного відповідача у справі на практиці виникає питання підвідомчості таких справ лише адміністративним судам. У зв'язку із цим маємо зазначити, що спір про визнання права власності на самочинне будівництво, порушений позовом суб'єкта господарювання (наприклад до БТІ), хоч і має неналежного відповідача, проте, по суті, стосується права власності на об'єкт нерухомості. Такий позов не пов'язаний із захистом прав, свобод чи інтересів у сфері публічно-правових відносин від порушень з боку органів державної влади, що виключає розгляд справи в порядку адміністративного судочинства (відповідні правові позиції викладені ВС у постановах від 27.11.2007 №45/24пн та від 13.05.2008 №1/23).
Належним відповідачем у справі про визнання права власності на самочинне будівництво є, приміром, місцева (сільська, селищна, міська) рада, до компетенції якої належить вирішення питань щодо:
розпоряджання землями відповідних територіальних громад, передачі ділянок комунальної власності у власність громадян та юридичних осіб, надання ділянок у користування із земель комунальної власності (стст.8, 9, 12 ЗК);
прийняття рішення з питань планування та забудови територій (ст.8 закону «Про регулювання містобудівної діяльності») тощо.
Водночас питання визначення належного відповідача для суду не має бути принциповим. Згідно з правовою позицією Конституційного Суду, викладеною у справі за зверненнями жителів м.Жовті Води, ч.1 ст.55 Конституції містить загальну норму, яка означає право кожного звернутися до суду, якщо його права чи свободи порушені або порушуються, створено або створюються перешкоди для їх реалізації або мають місце інші обмеження прав і свобод. Зазначена норма зобов'язує суди приймати заяви до розгляду навіть у випадку відсутності в законі спеціального положення про судовий захист.
Відмова суду в прийнятті позовних та інших заяв чи скарг, які відповідають установленим законом вимогам, є порушенням права на судовий захист, яке відповідно до ст.64 Основного Закону не може бути обмежене.
Тому в разі подання позову про визнання права власності на самочинне будівництво суди на підставі п.1 ч.2 ст.16 ЦК, згідно з яким одним зі способів захисту цивільних прав та інтересів є визнання права, мають визнавати права власності позивачів на самочинно збудовані об'єкти нерухомого майна.
Треба відповідати
Уперше відповідальність за будівництво громадянами без установленого дозволу або належним чином затвердженого проекту господарських і побутових будинків і споруд законодавчо було встановлено указом Президії Верховної Ради УРСР від 22.01.79 №4260-IX. Згідно із цим документом за рішенням виконавчого комітету районної (міської) ради народних депутатів об'єкти зносилися громадянами, які здійснили самовільне будівництво, або їхнім коштом.
На сьогодні відповідно до ст.97 КпАП «самовільне будівництво будинків або споруд, а так само самовільна зміна архітектурного вигляду будинків або споруд під час експлуатації — тягне за собою накладення штрафу на громадян від п'яти до десяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (85—170 грн. — Прим. ред.), на посадових осіб — від дев'яти до вісімнадцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян» (153—306 грн.).
За ст.150 КпАП, «порушення правил користування жилими приміщеннями, санітарного утримання місць загального користування, сходових кліток, ліфтів, під'їздів, придомових територій, порушення правил експлуатації жилих будинків, жилих приміщень та інженерного обладнання, безгосподарне їх утримання, а також самовільне переобладнання та перепланування жилих будинків і жилих приміщень, використання їх не за призначенням, псування жилих будинків, жилих приміщень, їх обладнання та об'єктів благоустрою — тягнуть за собою попередження або накладення штрафу на громадян від одного до трьох неоподатковуваних мінімумів доходів громадян (17—51 грн. — Прим. ред.) і попередження або накладення штрафу на посадових осіб — від трьох до семи неоподатковуваних мінімумів доходів громадян» (51—119 грн.).
Згідно з чч.3, 4 ст.1971 КК «самовільне будівництво будівель або споруд на самовільно зайнятій земельній ділянці» карається штрафом від 300 до 500 неоподатковуваних мінімумів (5100—8500 грн.) або арештом на строк до 6 місяців, або обмеженням волі на строк до 3 років, або позбавленням волі на строк від 1 до 3 років.
Також орган місцевої влади може ухвалювати рішення про знесення самочинно побудованого об'єкта нерухомого майна. При цьому споруда зноситься особою, яка здійснила самочинне будівництво, або її коштом на підставі судового рішення, якщо:
1) власник (користувач) ділянки заперечує проти визнання права власності на нерухоме майно за особою, яка здійснила самочинне будівництво на його землі;
2) така забудова порушує права інших осіб;
3) особа, яка здійснила самочинне будівництво, відмовляється від проведення перебудови відповідно до прийнятого судом рішення;
4) проведення такої перебудови об'єкта самочинного будівництва є неможливим.
Проте, незважаючи на передбачені законодавством санкції, громадяни продовжують вести самочинне будівництво. Легалізація будівлі через судове рішення, звісно, не є легкою справою, але порівняно зі складною, дорогою і тривалою законною процедурою є напрочуд вигідною.
Весь номер в форматі PDF
(pdf, 7.41 МБ)
Коментарі
Лига говорит, что действует.
Подскажите на сегодня- действует или нет Положение об архитектурно-техническом папорте?