Строительство по правилам и без

При сегодняшних реалиях жилье проще легализовать в суде, чем обивать пороги кабинетов чиновников

Чрезмерная бюрократизация процедур разработки, согласования и утверждения проекта строительства, оформления правоустанавливающих документов и регистрации права собственности на недвижимое имущество, принятия объекта строительства в эксплуатацию и т.п. стала причиной массового несанкционированного строительства. С одной стороны, данные процедуры должны гарантировать безопасность строителей и будущих жильцов, с другой — жесткая регламентация этих отношений слишком усложняет строительство.

Сделать по закону

Правовые и организационные основы строительной деятельности урегулированы Земельным и Гражданским кодексами, а также рядом законов и правительственных постановлений. Действующими нормативно-правовыми актами предусмотрена следующая процедура легального строительства:

1) приобретение права собственности или права пользования земельным участком и получение правоустанавливающего документа (п.18 Порядка выполнения строительных работ, утвержденного постановлением Кабмина «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ»), а именно:

государственного акта о праве собственности или праве постоянного пользования участком;

договора аренды земли;

договора о праве застройки чужого участка или получения нотариально заверенного согласия собственника (пользователя) участка на его застройку;

2) получение исходных данных для проектирования объекта строительства (ст.29 закона «О регулировании градостроительной деятельности») или строительного паспорта застройки земельного участка для приусадебных, дачных и садовых земельных участков (ст.27 этого же акта);

3) получение технических условий инженерного обеспечения объекта строительства (ст.30 закона «О регулировании градостроительной деятельности»);

4) разработка, согласование и утверждение проектной документации (ст.31 закона «О регулировании градостроительной деятельности»); регулируются ГСН А.2.2.-3-2004 «Проектирование. Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства», утвержденными приказом Государственного комитета по строительству и архитектуре от 20.01.2004 №8;

5) получение разрешения инспекции государственного архитектурно-строительного контроля на выполнение подготовительных и строительных работ в порядке, предусмотренном стст.34—37 закона «О регулировании градостроительной деятельности» и постановлением Кабмина «Некоторые вопросы выполнения подготовительных и строительных работ»;

6) строительство объекта (здесь следует иметь в виду, что согласно ст.331 ГК право собственности на созданное недвижимое имущество возникает с момента завершения строительства (создания имущества). Если же договором или законом предусмотрено принятие здания в эксплуатацию, право собственности возникает с момента его принятия в эксплуатацию. Если же право собственности на недвижимость в соответствии с законом подлежит государственной регистрации, оно возникнет лишь после нее);

7) составление архитектурно-технического паспорта объекта архитектуры на завершенный строительством объект перед принятием его в эксплуатацию в соответствии с Положением об архитектурно-техническом паспорте объекта архитектуры, утвержденным приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики от 9.09.99 №220;

8) принятие завершенного строительством объекта в эксплуатацию на основании сертификата соответствия государственной комиссией (постановление Правительства «Вопросы принятия в эксплуатацию законченных строительством объектов»);

9) техническая инвентаризация недвижимого имущества в соответствии с Инструкцией о порядке проведения технической инвентаризации объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики от 24.05.2001 №127;

10) оформление правоустанавлива­ющего документа — свидетельства о праве собственности на объект строительства (в Киеве действует Положение о порядке оформления права собственности на объекты недвижимого имущества, утвержденное распоряжением КГГА от 31.08.2001 №1820);

11) регистрация права собственности на объект недвижимого имущества (закон «О государственной регистрации вещных прав на недвижимое имущество и их обременений» от 1.07.2004 №1952-IV и Временное положение о порядке регистрации прав собственности на недвижимое имущество, утвержденное приказом Минюста от 7.02.2002 №7/5).

Судебное упрощение

Согласно ГСН А.31-2-93 «Порядок выдачи разрешения на выполнение строительных работ» застройщику для регистрации объекта и получения такого разрешения необходимо в заявке в орган государственного строительного контроля указать реквизиты и предо­ставить копии лицензий организации, разрабатывавшей проект, и организации, которая будет осуществлять строительство. В состоянии ли частные застройщики выполнить такое требование? И это только вершина «айсберга препятствий» в частном строительстве, которые и подталкивают к самовольному строительству. То есть государство само создало условия для того, чтобы это явление имело место.

Наиболее распространенным путем легализации самовольного строительства является получение права собственности на самовольно построенную недвижимость по решению суда. Процедурно это имеет следующий вид:

1) приобретение права собственности или права пользования земельным участком и получение правоустанавливающего документа под уже построенное здание (чаще всего это осуществляется через приватизацию, заключение договора купли-продажи или аренды земельного участка);

2) подтверждение расходов застройщика на осуществление самовольного строительства (договоры, счета-фактуры, платежные поручения на оплату строительных работ, материалов, аренду оборудования и техники, акты приема-передачи выполненных строительных работ);

3) уплата штрафов за правонарушения в сфере градостроения;

4) подтверждение соответствия возведенного объекта государственным строительным нормам, пожарным, санитарным, экологическим и другим нормам и правилам;

5) подтверждение отсутствия нарушения прав других лиц;

6) обращение в суд с иском о признании права собственности на объект самовольного строительства (в соответствии со ст.392 ГК «собственник имущества может предъявить иск о признании его права собственности, если это право оспаривается или не признается другим лицом, а также в случае потери им документа, удостоверяющего его право собственности»);

7) введение объекта строительства в эксплуатацию;

8) регистрация права собственности на объект строительства в органах БТИ на основании решения суда, которое является правоустанавливающим документом.

С этого момента застройщик становится легитимным собственником недвижимости.

Исковые барьеры

Следует обратить внимание на некоторые вопросы, возникающие на стадии обращения в суд с иском о признании права собственности на объект самовольного строительства. При признании права собственности на такую недвижимость не всегда есть лицо, которое можно привлечь к делу как ответчика. На практике ответчиками становятся местные (сельские, поселковые, городские) советы, районные администрации, соответству­ющие управления жилищного обеспечения, земельных ресурсов, градостроения, инспекции государственного архитектурно-строительного контроля и т.п. Чаще всего ответчиком становится бюро технической инвентаризации, которое отказало в регистрации права собственности на объект самовольного строительства. Однако такая практика является порочной.

Во-первых, принятие в эксплуатацию объектов самовольного строительства не входит в компетенцию БТИ.

Во-вторых, БТИ осуществляет только государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество, а следовательно, не может быть стороной в деле относительно признания такого права, поскольку не является лицом, от которого соответствующее право перешло, или лицом, которое может претендовать на такое право. Этот вывод отвечает правовым позициям, изложенным Верховным Судом в постановлениях от 4.07.2006 №2-20/11842-2005, от 2.04.2010 №2-12/6245.2-2009 (2-5/5129.1-2008, 2-13/694-2007).

Наряду с определением надлежащего ответчика по делу на практике возникает вопрос о подведомственности таких дел только административным судам. В связи с этим следует отметить, что спор о признании права собственности на самовольное строительство, вызванный иском субъекта хозяйствования (например к БТИ), хоть и имеет ненадлежащего ответчика, однако, по сути, касается права собственности на объект недвижимо­сти. Такой иск не связан с защитой прав, свобод или интересов в сфере публично-правовых отношений от нарушений со стороны органов государственной власти, что исключает рассмотрение дела в порядке административного судопроизводства (соответствующие правовые позиции изложены ВС в постановлениях от 27.11.2007 №45/24пн и от 13.05.2008 №1/23).

Надлежащим ответчиком по делу о признании права собственности на самовольное строительство является, например, местный (сельский, поселковый, городской) совет, в компетенцию которого входит решение вопросов относительно:

- распоряжения землями соответствующих территориальных общин, передачи участков коммунальной собственности в собственность граждан и юридических лиц, предоставления участков в пользование из земель коммунальной собственности (стст.8, 9, 12 ЗК);

- принятия решений по вопросам планирования и застройки территорий (ст.8 закона «О регулировании градостроительной деятельности») и т.п.

В то же время вопрос определения надлежащего ответчика для суда не дол­жен быть принципиальным. Согласно правовой позиции Конституционного Суда, изложенной в деле по обращениям жителей г.Желтые Воды, ч.1 ст.55 Конституции содержит общую норму, которая означает право каждого обратиться в суд, если его права или свободы нарушены или нарушаются, созданы или создаются препятствия для их реализации или имеют место другие ограничения прав и свобод. Указанная норма обязывает суды принимать заявления к рассмотрению даже в случае отсутствия в законе специального положения о судебной защите.

Отказ суда в принятии исковых и других заявлений или жалоб, соответствующих установленным законом требованиям, является нарушением права на судебную защиту, которое согласно ст.64 Основного Закона не может быть ограничено.

Поэтому в случае подачи иска о признании права собственности на самовольное строительство суды на основании п.1 ч.2 ст.16 ГК, согласно которому одним из способов защиты гражданских прав и интересов является признание права, должны признавать право собственно­сти истцов на самовольно построенные объекты недвижимого имущества.

Нужно отвечать

Впервые ответственность за строительство гражданами без установленного разрешения или должным образом утвержденного проекта хозяйственных и бытовых зданий и сооружений законодательно установлено указом Президиума Верховного Совета УССР от 22.01.79 №4260-IX. Согласно этому документу по решению исполнительного комитета районного (городского) совета народных депутатов объекты сносились гражданами, которые осуществили самовольное строительство, или за их счет.

На сегодня в соответствии со ст.97 КоАП «самовольное строительство домов или сооружений, а также самовольное изменение архитектурного вида домов или сооружений во время эксплуатации — влечет за собой наложение штрафа на граждан от пяти до десяти не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (85—170 грн. — Прим. ред.), на должностных лиц — от девяти до восемнадцати не облагаемых налогом минимумов доходов граждан» (153—306 грн.).

По ст.150 КоАП, «нарушение правил пользования жилыми помещениями, санитарного содержания мест общего пользования, лестничных клеток, лифтов, подъездов, придомовых территорий, нарушение правил эксплуатации жилых домов, жилых помещений и инженерного оборудования, бесхозяйственное их содержание, а также самовольное переоборудование и перепланирование жилых домов и жилых помещений, использование их не по назначению, порча жилых домов, жилых помещений, их оборудования и объектов благоустройства — влекут за собой предупреждение или наложение штрафа на граждан от одного до трех не облагаемых налогом минимумов доходов граждан (17—51 грн. — Прим. ред.) и предупреждение или наложение штрафа на должностных лиц — от трех до семи не облагаемых налогом минимумов доходов граждан» (51—119 грн.).

Согласно чч.3, 4 ст.1971 УК «самовольное строительство зданий или сооружений на самовольно занятом земельном участке» карается штрафом от 300 до 500 не облагаемых налогом минимумов (5100—8500 грн.) или арестом на срок до 6 месяцев, или ограничением свободы на срок до 3 лет, или лишением свободы на срок от 1 до 3 лет.

Также орган местной власти может принимать решение о сносе самовольно построенного объекта недвижимого имущества. При этом сооружение сносится лицом, осуществившим самовольное строительство, или за его счет на основании судебного решения, если:

1) собственник (пользователь) участка возражает против признания права собственности на недвижимое имущество за лицом, осуществившим самовольное строительство на его земле;

2) такая застройка нарушает права других лиц;

3) лицо, осуществившее самовольное строительство, отказывается проводить перестройку согласно принятому судом решению;

4) проведение такой перестройки объекта самовольного строительства невозможно.

Однако, несмотря на указанные в законодательстве санкции, граждане продолжают вести самовольное строительство. Легализация здания через судебное решение, конечно, нелегкое дело, но по сравнению с тяжелой, дорогой и длительной законной процедурой на удивление выгодна.