На особенности расторжения договора об установлении эмфитевзиса указала ОП КГС

Эмфитевзис, как одно из наиболее крепких вещных прав после права собственности, может быть прекращен по решению суда и только в случаях и по основаниям, установленным законом.

Об этом напомнила объединенная палата Кассационного гражданского суда по делу №390/25/22, отступая от предыдущих выводов о применении положений ч.2 ст.651 ГК, сообщает «Закон и Бизнес».

По этому делу собственники земельного участка обратились с иском о расторжении договора эмфитевзиса и отмене государственной регистрации права в связи с неслатой ответчиком ежегодной премии в размере 3% нормативной денежной оценки.

Суд первой инстанции иск удовлетворил. Апелляционный суд это решение отменил и принял новое — об отказе в иске, отметив, что суд первой инстанции правильно применил к спорным правоотношениям положения ч.2 ст.651 ГК, поскольку нормы ГК и ЗК не содержат положения, согласно которому систематическое невнесение эмфитевтом платы за пользование чужим земельным участком признавалось специальным основанием для прекращения эмфитевзиса. В то же время не учел, что на момент обращения в суд допущенные в 2014—2017 гг. нарушения договора ответчик устранил. К тому же — истек срок исковой давности.

В свою очередь, ОП КГС напомнила, что по своей сути эмфитевзис — вещное, долгосрочное, отчуждаемое и наследуемое право владения и пользования чужим земельным участком для сельскохозяйственных нужд. Эмфитевзис является правом абсолютным, не просто вещным правом на земельный участок, а одним из наиболее крепких прав после права собственности.

Учитывая толкование ст.412 ГК и ч. 9 ст.102¹ ЗК, ОП КГС отметила, что эмфитевзис, как одно из наиболее крепких вещных прав после права собственности, может быть прекращен по решению суда и только в случаях и по основаниям, установленным законом.

Основания прекращения прав на чужое имущество специально определяются только законом и являются исчерпывающими для эмфитевзиса. В частности, для эмфитевзиса это следует из положений ст.412 ГК, которая не допускает установления оснований прекращения этого вещного права договором или подзаконным нормативно-правовым актом.

Поэтому ОП КГС пришла к выводу, что общие условия и основания расторжения договора, определенные в гл.53 ГК, в частности, в случае существенного нарушения договора второй стороной (ч.2 ст.651 ГК), а также общие основания прекращения права пользования участком, определенные в ст.141 ЗК, не могут применяться для установления наличия оснований для прекращения эмфитевзиса, как права вещного, если иное прямо не предусмотрено законом для эмфитевзиса.

Кроме того, существование эмфитевзиса как вещного права может быть уязвлено лишь недействительностью такого договора. В то время как его расторжение не будет иметь последствий в виде прекращения эмфитевзиса.

Надлежащим способом защиты прав лица в связи с неуплатой за пользование участком по договору об установлении эмфитевзиса является взыскание долга, т.е. принудительное исполнение долга в натуре (п.5 ч.2 ст.16 ГК).

В связи с этим ОП КГС пришла к мысли о необходимости отступить от вывода о применении положений ч. 2 ст.651 ГК по делам о расторжении договора о праве пользования земельным участком (договор эмфитевзиса), изложенного в постановлениях КГС от 26.05.2021 по делу №153/19/19 и от 28.10.2021 по делу №390/351/20.

Закон і Бізнес