Когда ипотекодержатель может считаться добросовестным – напомнил ВС

Конструкция «добросовестного ипотекодержателя» (т.е. приобретшего право ипотеки на основании договора ипотеки с «не собственником»), хотя прямо и не предусмотрена в частном праве, но является проявлением доброй совести (п.6 ст.3 ГК).

Такой вывод сделала объединенная палата Кассационного гражданского суда, отменяя предыдущие решения по делу №466/3398/21 и принимая новое решение об отказе в иске, сообщает «Закон и Бизнес».

По этому делу Лицо 1 обратилось с иском о признании недействительным договора ипотеки и отмене запретов на отчуждение. Иск мотивирован тем, что Лицо 1 является собственником квартиры по решению суда, которым подтверждена незаконность выбытия квартиры из его владения и истребована эту квартиру из чужого незаконного владения Лица 2, которое передало спорное жилье в ипотеку банка по оспариваемому договору ипотеки.

Решением суда первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, иск удовлетворен.

В свою очередь КГС отметил, что в практике кассационного суда неоднократно применялась конструкция «добросовестного ипотекодержателя» и указывалось о необходимости защиты интересов добросовестного ипотекодержателя, который возлагался на данные реестра прав на недвижимость.

И если ГК допускает обретение права собственности добросовестным приобретателем (ст.330 ГК) наиболее полного и абсолютного вещного права (права собственности) от неуполномоченного лица, то обретение такого права на чужую вещь (ограниченного вещного права) как права ипотеки также должно допускаться правопорядком.

ОП КГС отметил, что законодатель не предусмотрел ничтожности сделки в случае отсутствия у ипотекодателя права собственности на предмет ипотеки. Поэтому такая сделка является оспариваемой.

Недействительность первоначальных юридических фактов или документов не приводит к недействительности договора ипотеки, поскольку в украинском праве отсутствует зависимая недействительность для таких случаев (имеет место только в единичных случаях, предусмотренных в законе — например, ч.2 ст.548, ч.4 ст.1119 ЦК). Поэтому должна учитываться добросовестность/ недобросовестность ипотекодержателя, для того чтобы решить вопрос о приобретении им права ипотеки и/или при признании недействительным договора ипотеки. При этом очевидно, что добрая совесть «лечит» такой недостаток обретения права ипотеки как заключения договора не собственником.

К обстоятельствам, которые могут свидетельствовать, что недобросовестность ипотекодержателя относится, в частности: момент совершения сделки; субъекты, которые совершают или с которыми совершается договор ипотеки (например, родственники, квазиродственники, связанное или аффилированное юридическое лицо/ группа юрлиц). Для добросовестного ипотекодержателя должен быть характерен такой стандарт поведения, который присущ среднему разумному и осмотрительному ипотекодержателю. Конструкция «добросовестного ипотекодержателя», в частности, должна исключаться в том случае, когда имущество было украдено у собственника или лица, которому собственник передал имущество во владение.

Также в ОП КГС констатировали, что владелец, который с помощью виндикационного иска или реституции вернул имущество от неуполномоченного ипотекодателя, «занимает» место последнего в отношениях ипотеки. Очевидно, что к собственнику, удовлетворившему требования ипотекодержателя, переходит в порядке суброгации (ч.3 ст.528 ГК) право требовать с должника выполнения обязательства, обеспеченного ипотекой.

В таких обстоятельствах ОП КГС не нашла оснований для отступления от вывода о применении норм права в подобных правоотношениях, изложенного в постановлениях КГС от 11.08.2021 по делу №523/7609/17 и от 17.11.2021 по делу № 200/4037/19.

Закон і Бізнес