Как собственнику земли вернуть ее с аренды — позиция БП ВС

Надлежащим способом защиты прав арендодателя, считающего, что зарегистрированное право аренды отсутствует, является его требование к лицу, за которым зарегистрировано это право, о признании отсутствующим права аренды.

Такой вывод сделала Большая палата Верховного Суда по делу №513/879/19, отменяя решение судов первой и апелляционной инстанций по удовлетворению иска арендатора и принимая по этому требованию новое решение — об отказе в его удовлетворении, информирует «Закон и Бизнес».

Как сообщал «ЗиБ», по этому делу суды установили, что на основании договора аренды 2011 года лицо передало спорный участок в аренду ООО сроком на 7 лет. Договором предусмотрено, что он вступает в силу после подписания сторонами и государственной регистрации. Однако в договоре не распределена обязанность зарегистрировать договор.

Только после отмены необходимости регистрации договора аренды и введения законодательного требования регистрировать вещное право аренды в 2014 году ООО зарегистрировало такое право по договору 2011 года, считая, что он теперь действует до 2021 года.

По мнению коллегии Кассационного гражданского суда, действия собственника участка, отрицающего права арендатора и препятствующего в осуществлении правомочий по владению и пользованию участком, являются недобросовестными. Ведь в течение 2011—2017 гг. стороны должным образом выполняли договор. Поэтому ссылка истца по встречному иску (арендодателя) на недействительность (незаключенность) договора аренды является недобросовестной и направленной на нарушение прав арендатора.

Суды первой и апелляционной инстанций удовлетворили иск арендатора и отказали в удовлетворении иска арендодателя. Констатировали, что подписанный в 2011 году договор аренды земли вступил в силу после государственной регистрации права аренды в 2014 году и действует до 2021 года.

В свою очередь, БП ВС обратила внимание, что арендатор не предоставил доказательств в подтверждение наличия препятствий со стороны арендодателя в пользовании земельным участком. Учитывая изложенное, она указала, что в отсутствие предоставленных арендатором доказательств препятствий ему в пользовании земельным участком в удовлетворении требования обязать арендодателя не чинить арендатору таких препятствий следует отказать.

Однако БП отметила, что такой отказ не лишает арендатора права просить устранить препятствия при надлежащем подтверждении их наличия. Кроме того, если арендатор считает, что ему нанесен ущерб вследствие лишения возможности определенное время в прошлом пользоваться участком, то эффективным способом защиты соответствующего права арендатора может также быть взыскание ущерба, причиненного арендодателем.

В то же время БП ВС согласилась с отказом в удовлетворении требования арендодателя, но по другим мотивам, чем привели суды предыдущих инстанций. Она напомнила, что решение о государственной регистрации прав и их обременений является основанием для внесения сведений (записей) о вещных правах, обременения вещных прав в Государственный реестр прав на недвижимое имущество; после начала отображения таких сведений (записей) в этом реестре они исчерпывают свое действие.

Поэтому надлежащим способом защиты прав арендодателя, который в этом правоотношении считает, что зарегистрированное право аренды отсутствует, является его требование к лицу, за которым зарегистрировано такое право, о признании отсутствующим права аренды. Судебное решение об удовлетворении такого требования является основанием для внесения в реестр сведений о прекращении права аренды ответчика.

Закон і Бізнес